離婚をきっかけに、マンション売却を検討する人も多いのではないでしょうか。

このときに大きなポイントとなってくるのが、現在のマンションの資産価値と住宅ローン残債との差です。

マンションの資産価値より住宅ローンの残債が少ない「アンダーローン」なら問題ないのですが、資産価値よりローン残債のほうが多い「オーバーローン」の場合、売りたくても売れないという状態に陥ってしまいます。

しかしオーバーローンであってもマンション売却を諦める必要はなく、少しの知識で事態を好転させることができます。

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この記事では、「住宅ローン残債があっても売却できる?」から「離婚時のマンション売却でトラブルにならないためのコツ」について紹介していきます。

離婚時に住宅ローン残債があっても売却できる?

離婚住宅ローンの画像

ローンが残っている場合に離婚を踏みとどまる人が多いのですが、ローン残債があったとしてもマンションを売却することはできます。

住宅ローンが残っているマンションの売却方法は、以下のとおりです。

  • マンションを売却したお金で住宅ローンを完済する
  • マンションを売却したお金と預貯金でローンを完済する
  • マンションの売値と預貯金を足しても完済できなければ任意売却する

マンションを売却するには、売却価格がローン残債より大きくなるかどうかが重要になります。

任意売却は最終手段

任意売却はマンションを売却してもローンが残ってしまう場合に、銀行などの金融機関と交渉のうえ売却する方法なのですが、ローンが滞納していることが前提となっており、ローンを滞納するとブラックリストに載ってしまうというデメリットがあります。

あくまで任意売却でマンションを手放すことは最終手段として考え、まずはマンションをできるだけ高く売ることに力を入れてください。

任意売却した場合の流れや、メリットとデメリットについて知りたい場合は、「任意売却の流れとメリットを解説!ローン残債があっても売却できる?」の記事も合わせてご覧ください。

離婚時に住宅ローン残債のあるマンションを売却する注意点

離婚時にローン残債のあるマンションを売却する注意点

離婚をスムーズに進めるためには、お互いの合意のもとでマンション売却を進めることが大切であり、合意がないままマンションを売却してしまえばトラブルに発展することが容易に想像できます。

マンション売却でもめてしまえば、離婚自体が円滑に進まなくなってしまいます。

マンションの名義人を確認する

マンションを売却するにあたって、所有名義が誰になっているかによって対応が異なってきますので、まずは名義人が誰になっているかを確認してください。

共有名義になっている場合

マンションを購入するには夫婦共同で資金を用意する必要があったなどの理由で、マンションが共有名義になっていることがあります。

共有名義になっている場合には売却時の書類に2人のサインが必要になるため、お互いがマンション売却に納得していることが不可欠です。

名義が配偶者になっている場合

マンションの名義が配偶者になっている場合、配偶者がマンション売却の手続きをする必要があるため、あなたがいくら売却を希望していても所有者である配偶者が動いてくれなければ売却することはできません。

まずはマンションを売却することに合意を得て、売却の手続きをしてもらえるよう説得しなければなりません。

名義が自分になっている場合

マンションが自分の名義になっていれば、実際には配偶者の合意を得なくても売却してしまうことが可能です。

しかしあなたの一存でマンションを売却してしまえば配偶者はあなたの勝手な行動に怒るでしょうから、トラブルに発展しかねません。

円満に離婚できるに越したことはありませんので、マンションの売却はきちんと話し合ったうえで慎重に進めていきましょう。

財産分与は折半が原則

マンションを夫の給料で購入した場合でも、婚姻中に取得した財産は2分の1ずつが財産分与の原則です。

なぜなら妻にも家事負担などがあったうえでの収入であり、2人で得た財産とみなされるからです。

妻が専業主婦であっても財産分与は折半が基本であり、マンションについても同様に考えますので覚えておきましょう。

住宅ローンを養育費代わりにするとトラブルになる

マンションに妻と子が残り、夫が養育費代わりに住宅ローンを払うというケースが多いのですが、トラブルになるリスクが高いため、おすすめしません。

もしも夫が何らかの理由で住宅ローンの支払いを怠った場合、住宅ローンを借りている銀行から残債を一括返済するよう命じられます。

その際に一括返済できないとマンションは競売にかけられ、妻と子は住まいを失うことになります。

養育費について取り決めたにもかかわらず、途中で支払いがなくなった人の割合について、厚生労働省が発表していましたので参考にしてください。

養育費の受給状況

総数 469人
現在も受けている 216人(46.1%)
過去に受けたことがある 139人(29.6%)
受けたことがない 96人(20.5%)
不詳 18人(3.8%)

養育費の取り決めをした世帯の中で、きちんと支払いを受けることができていない世帯の割合は50.1%と、半数を超えることがわかります。

離婚協議のときは支払うと言っていても、何らかの理由から支払いがストップしてしまう可能性が高いということです。

夫名義のマンションに住むのは間違い

夫名義のマンションに養育費代わりに住もうと考えるのは、賢明ではありません。

途中で支払ってもらえなくなる可能性が高いだけでなく、そもそも養育費の取り決めがスムーズにいくケースが少ないからです。

日本経済新聞によると、養育費を受けているのは離婚によって母子家庭となった世帯の約20%と低迷しているそうです。

夫に支払う意思や能力がないケースや取り決めの交渉がまとまらないケースが非常に多く、住宅ローンを養育費代わりにしようという考えは、離婚がスムーズに進まない要因になる可能性があります。

マンションは売却してしまったほうが後に残るリスクは少なく、離婚協議もスムーズに進むでしょう。

離婚をスムーズに進めるポイント

スムーズに離婚するポイント

いずれにしても離婚を先行させる必要がありますので、スムーズに離婚するためのポイントを挙げていきます。

離婚したい理由をしっかり定める

離婚したいと考えたのには人それぞれ理由があってのことだと思いますが、それは配偶者をきちんと納得させられる理由ですか?

離婚というのは相手があることですので、スムーズに離婚に進むためには相手を納得させられるだけの理由が必要です。

話し合いでまとまればいいのですが、もしも相手が認めてくれず離婚届にサインをしてくれなかった場合、離婚を成立させることはできません。

相手に離婚を拒否されたら調停へ

相手が離婚に合意しなくても、調停によって離婚が認められるケースもあります。

  • 配偶者に不貞行為があった場合
  • 悪意の遺棄があった場合
  • 生死不明な状態が3年以上続いた場合
  • 配偶者が強度の精神病にかかり、回復が見込めない場合
  • その他ギャンブルやDV、アルコール中毒などで適切な生活が送れない場合

ここで注意していただきたいのは、裁判所で離婚を認めてもらうためにはある程度、証拠となるものが必要になるということです。

特に浮気や不倫などの不貞行為を理由とする場合、相手が認めなければ第三者からでは判断がつきづらい事柄のため、調停で離婚を認めてもらうには必ず証拠を押さえておく必要があります。

また性格の不一致というのをよく耳にしますが、客観的にどちらが悪いと決めづらいため話し合いで解決するべきと判断されることが多いのが現実です。

離婚に伴う問題を把握したうえで自分の考えをしっかりまとめ、まずは話し合いで離婚を成立させることを目標とすることが大切です。

マンションは売却する

具体的に離婚へと話が進んだら子供の養育費や財産分与、住んでいるマンションをどうするのかなど、決めることがたくさんあります。

そのなかでマンションをどうするのかで判断を誤ってしまう人が多いのですが、離婚を決心したらマンションは手放すつもりでいなければなりません。

なぜなら夫婦のどちらかがマンションに住み続けることには、常にリスクがつきまとうからです。

連帯保証人としての責任が残る

夫名義で住宅ローンを借りるケースで妻が連帯保証人になることが多いのですが、離婚したからといって連帯保証人としての責任がなくなるわけではありません。

夫が住宅ローン返済を滞納すれば妻に支払いの義務は移り、妻はマンションが競売にかけられるのを阻止するために支払うしかない状況になります。

そうなってしまえば夫が再び支払ってくれるようになるのは期待できず、結局は妻が住宅ローンを支払っていくことになります。

また所有名義人を夫にしたまま妻がマンションに住む場合、勝手に売りに出されてしまい家を失うという危険性があることを忘れてはいけません。

マンションに住み続ければ20年、30年そのようなリスクを背負いながら暮らすことになるのですから、マンションは売却してしまってお互いに新しい生活を始めたほうが、後腐れがなくすっきりするのではないでしょうか。

管理人からの一言「住宅ローン残債があっても売却できる」

住宅ローンが残っていることが足かせとなって、離婚に踏み切れずにいた人も多いのではないでしょうか。

今回の記事でローン残債があるマンションをどうしたらいいのかわからず、前に進めずにいた人の背中を押すことができたら幸いです。

住宅ローンが残っていてもマンションを売却する方法については「離婚したらマンションは売るべき?|住んでいたマンションの売却方法」の記事で詳しく紹介していますので合わせてご覧いただき、より理解を深めたうえでマンション売却に進んでください。

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