マンション売却でかかる税金

マンションを売却する人の中には、「税金がいくらかかるのか分からなくて怖い」「事前にいくら税金がかかるのか知っておきたい」という人も多いと思います。

一見すると難しそうに感じる税金の計算ですが、実際は誰にでも計算できる簡単なものです。

はじめてマンションを売るという人でも理解できるように、どんな税金がかかるのか、一体いくらかかるのか、わかりやすく解説していきます。

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この記事では、「マンション売却時にかかる税金」から「減価償却のやり方」「税金を節約できる特別控除」について紹介していきます。

マンション売却時にかかる4つの税金

マンション売却でかかる税金と費用

マンションを購入したときに税金を支払ったと思いますが、売るときにも税金がかかります。

マンション売却時にかかる税金は、以下の4つです。

  • 印紙税
  • 譲渡取得税
  • 住民税
  • 登録免許税

それぞれどのような税金で、いつ支払うのか、詳しく解説していきます。

売買契約時に必要となる印紙税

印紙税とは売買契約を交わす際に必要になる税金で、不動産売買契約書に収入印紙を貼付し、割印することで納税します。

印紙税の金額は契約金額によって異なり、税額は以下のとおりです。

記載された契約金額 税額
500万円を超え 1,000万円以下のもの 5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 1万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの 3万円

印紙税は売却代金によって異なりますが、5千円か1万円、3万円のいずれかと覚えておくと良いでしょう。

収入印紙が不要なケースもある

上述でマンション売却にかかる印紙税は5千円か1万円のいずれかと言いましたが、不動産売買契約書を1通しか作成しない場合は、売主が収入印紙代を負担する必要がないケースもあります。

売買契約書を1通しか作成しない場合とは、買主が元本を、売主がそのコピーを手元に置いておくと定めたときです。

売主は売買契約書のコピーでもあまり支障はないので、収入印紙代を浮かせたければこの方法を選択することもできます。

ただし売買契約書を1通しか作成しない場合、収入印紙代をめぐって買主とトラブルになる可能性がありますので、負担割合は慎重に決めなければなりません。

印紙税の負担についてしっかりと確認しておきたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

マンション売却で収入印紙代はいくらかかる?負担者と割印のルール

この記事では、マンション売却でかかる印紙代は誰が負担するのかについて紹介しています。割印のルールと、売主(個人)が領収書を発行するときに印紙税はかかるのか、確認しておきましょう。

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マンション売却で利益が出たときにかかる譲渡所得税

マンション売却によって利益が生じた場合、「譲渡所得税」が課税されます。

譲渡所得税は、以下の計算式で求めます。

譲渡収入−(取得費+譲渡費用)×税率

譲渡収入には買主から受け取る売却代金、取得費には物件の購入代金、譲渡費用には売却するためにかかった費用を当てはめます。

譲渡収入 売却代金、固定資産税の精算金など
取得費 購入代金、購入時に支払った仲介手数料など
譲渡費用 売却時に支払った仲介手数料、印紙代、土地の測量代など

ここで注意すべきなのが、取得費は購入代金を減価償却してから当てはめなければならないという点です。

減価償却の計算方法は少し複雑なので、後述で詳しく解説します。

税率については、マンションの所有期間が5年以内かどうかによって異なります。

所有期間が5年以内かどうかで譲渡所得税率が異なる

課税譲渡所得金額に乗じる税率は、マンションを売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるかどうかによって異なります。

マンションの所有期間が5年以内の場合は短期譲渡所得、5年超の場合には長期譲渡所得となり、それぞれの譲渡所得税率は以下のとおりになります。

短期譲渡取得(5年以内) 30%
長期譲渡所得(5年超) 15%

所有期間が5年以内と5年超とでは譲渡所得税率に2倍の差があり、5年以内に売却すると税率が高いことがわかります。

ただし現在、所有期間が5年以内のマンションの売却を検討している人が、5年を超えるのを待ってから売却したほうが良いかというと、一概には言えません。

マンションの売却価格は築年数が経過するにつれて下がっていくため、税率が下がるのを待ったことで売却代金が安くなってしまう可能性があるからです。

あと少しで所有期間が5年を経過するという人は、不動産会社と相談のうえ、売却時期を決めると良いでしょう。

また法人が投資マンションを売却する場合などは、譲渡税ではなく法人税が課税され、短期か長期かにかかわらず税率は一律35%ですので注意してください。

短期譲渡所得税と長期譲渡所得税について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

短期譲渡所得税と長期譲渡所得税の違いは?計算方法をわかりやすく解説!

短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いや計算方法について解説しています。具体例を用いてシュミレーションもおこなっていますので、はじめて不動産売却するという人でもわかりやすいと思います。特別控除についても紹介していますので、できるだけ節税したいという人は必見です。

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投資マンションを売却した場合に課税される税金については、下記の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。

投資用マンションを売却するベストタイミングは?税金はいくらかかる?

投資用マンションを売却するタイミングと税金・費用、売却方法について解説しています。売り時を見極め、売却損を出さないためには、不動産の現状をしっかりと把握することが必須になります。赤字物件でも高く売ることは可能ですので、諦めずに戦略を練って売却に挑みましょう。

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譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|国税庁

マンション売却した翌年の住民税が増える

住民税は所得税の計算を基礎として課税されるので、マンションを売却して利益があった場合はそのぶん住民税も増えます。

譲渡所得があった場合に課税される住民税は、短期譲渡所得の場合で9%、長期譲渡所得の場合で5%となっています。

短期譲渡取得(5年以内) 9%
長期譲渡所得(5年超) 5%

上記の税率を譲渡所得金額に乗じることで住民税がいくらか算出することができますので、計算してみてください。

譲渡所得税と住民税はマンションを売却した翌年に納税しなければなりませんので、あらかじめ納税見込み額は確保しておきましょう。

抵当権抹消登記でかかる登録免許税

マンション売却時には、金融機関に付けられている担保権を外す手続き「抵当権抹消登記」をする必要があり、抵当権抹消登記には登録免許税という税金がかかります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は「不動産の数×1,000円」で計算できるのですが、マンションは土地と建物をそれぞれ分けてカウントしますので、注意してください。

さらに土地部分について数個に分けて登録しなければならないケースもあり、登録免許税を算出するためには不動産の数をいくつに分けて登録するのかを「抵当権設定契約書」で確認する必要があります。

抵当権設定契約書で不動産の数を確認する

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は不動産の数によって金額が異なりますので、不動産の数の数え方について確認しておきましょう。

たとえば抵当権設定登記の表示が以下のような場合は建物部分で1軒、土地部分で2軒とカウントするので、登録免許税は「3×1,000円」の3,000円となります。

一棟の建物の表示

所在 札幌市◯◯区◯◯ヶ丘一条一丁目◯◯番地◯◯
建物の名称 ◯◯マンション

建物

専有部分の建物の表示
家屋番号 ◯◯ヶ丘一条一丁目◯◯番地◯◯の101
建物の名称 101号
構造 住居
床面積 鉄筋コンクリート造1階建 5階部分 75㎡22

土地

敷地権の表示
土地の符号 1
所在地及び地番 札幌市◯◯区◯◯ヶ丘一条一丁目◯◯番地◯◯
地目 宅地
地積 2100㎡40
敷地麺の種類 所有権
敷地麺の割合 37万9218分の1234

土地

敷地権の表示
土地の符号 2
所在地及び地番 札幌市◯◯区◯◯ヶ丘一条一丁目◯◯番地◯◯
地目 宅地
地積 300㎡22
敷地麺の種類 所有権
敷地麺の割合 37万9218分の1234

売却するマンションは1軒だとしても、複数に分けて登記するケースがほとんどであるということを頭に入れておきましょう。

抵当権抹消登記には司法書士に支払う登記代行料もかかる

抵当権抹消登記は専門的な知識がないと難しい手続きになりますので、司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士に抵当権抹消登記を依頼するときにかかる手数料は1万円前後となっておりますので、登録免許税とは別途、用意しておく必要があります。

登録免許税や司法書士への手数料など、登記にかかる費用について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

マンション売却でかかる登記費用はいくら?司法書士へ支払う手数料

この記事では、マンション売却でかかる諸費用の一つである登記費用はいくらかについて紹介しています。不動産売却で抵当権抹消登記費用の負担を減らすためには、司法書士へ支払う手数料を節約するコツを知る必要があります。

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取得費を減価償却する方法

取得費を減価償却する方法

上述で、譲渡所得税の計算をするうえで、取得費は減価償却してから計算式に当てはめなければならないと解説しました。

減価償却とは、経年によって減少する価値を差し引いて、本来の価値に計算し直すことです。

マンションの建物部分は、使用したり、期間が経過したりすることによって価値が減少する資産のため、減価償却が必要になります。

一方でマンションの土地部分については、劣化しない資産のため、減価償却はしません。

建物部分と土地部分の按分は、固定資産税評価額の比率で計算するか、購入時の売買契約書を見て確認してください。

譲渡所得税の計算で取得費に当てはめる金額は、以下のとおりです。

減価償却相当額=マンションの購入代金(建物部分のみ)×0.9×償却率×経過年数
建物の取得費=購入代金-減価償却相当額

新たに「償却率」というものが出てきました。

これは、物件の構造別に決められている耐用年数によって異なります。

マンションの構造が軽量鉄骨の場合は「0.025」、鉄筋コンクリートの場合は「0.015」が償却率になります。

マンションの構造別「償却率」

建物の構造 償却率
軽量鉄骨 0.025
鉄筋コンクリート造 0.015

マンションの構造がどちらなのか分からない人は、管理組合や管理業者等に連絡して建築図面を見せてもらい、確認してください。

3,000万円の特別控除で税金を節約できる

3,000万円の特別控除で税金を節約できる

マンション売却時にかかる譲渡所得税を節約できる、「3,000万円の特別控除」という特例があります。

3,000万円の特別控除とは、所有期間に関係なく、譲渡所得を最大3,000万円まで控除してもらえる制度です。

多くの人はこの特例によって譲渡所得をなかったことにできるため、マンション売却で譲渡税が課税される人はほとんどいません。

たとえば売却代金が3,500万円、取得費が2,000万円(減価償却済み)、譲渡費用が500万円の場合、本来であれば「3,500万円-(取得費2,000万円+500万円)=1,000万円」に対して譲渡税が課税されます。

しかし3,000万円の特別控除の適用を受ければ1,000万円の利益をなかったことにでき、譲渡税はかかりません。

3,000万円の特別控除の適用を受けることで、数百万円の税金を節約できるということです。

さらに詳しく3,000万円の特別控除について知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

3,000万円特別控除の条件や必要書類について初心者にもわかりやすく解説

3,000万円特別控除を初心者にもわかりやすく解説しています。適用条件や確定申告の必要書類、相続した住宅や空き家の場合はどうなるのかについても詳しく紹介していますので参考にしてください。ただし住宅ローン控除のほうがお得になるケースもありますので注意が必要です。

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【シミュレーション】マンション売却にかかる税金を計算してみよう

【シミュレーション】税金を計算してみよう

マンション売却でいくら税金がかかるか、シミュレーションしてみましょう。

今回は、以下の事例を用いてシミュレーションしていきます。

計算方法をわかりやすく提示するために、あえて譲渡所得税が課税される事例を選びましたので参考にしてください。

基本条件
  • 所有期間…6年
  • 売却代金…5,000万円
  • 取得費…1,500万円(減価償却済み)
  • 譲渡費用…300万円

印紙税

売却代金が5,000万円の場合の印紙税は、1万円です。

売買契約締結時に必要になりますので、準備しておきましょう。

譲渡所得税

今回の場合、譲渡所得税は30万円で、計算式は以下のとおりです。

売却代金5,000万円-(取得費1,500万円+譲渡費用300万円)-特別控除3,000万円=譲渡所得200万円
譲渡所得200万円×長期譲渡所得税率15%=30万円

住民税

住民税は、譲渡所得200万円に対して5%(長期譲渡所得の場合)かかるため、10万円です。

200万円×5%=10万円

登録免許税

登録免許税は建物部分と土地部分それぞれに課税されるため、最低でも2,000円かかります。

不動産の数2つ×1,000円=2,000円

今回の事例における税金は41万2千円

今回の事例における税金は、「1万円+30万円+10万円+2千円=41万2千円」です。

印紙税と登録免許税については売却中に課税され、譲渡所得税と住民税については売却後に課税されます。

売却代金のすべてが手元に残るわけではなく、税金の分をとっておく必要があることを念頭に置いておきましょう。

マンション売却後に確定申告が必要なケース

税務署の画像

マンション売却後、以下のケースに当てはまる場合は確定申告をおこなう必要があります。

  • マンションを売却して利益を得た
  • 3,000万円の特別控除などの特例の適用を受けたい

マンションを売却して利益を得た場合、売主には生じた所得を国に申告する義務があります。

申告義務があるにもかかわらず確定申告を怠ると、譲渡所得税と合わせて延滞税や重加算税が課税されてしまいますので注意してください。

また3,000万円の特別控除の特例を含め、特例の適用を受けるためには確定申告時に申請が必要になります。

自動的に適用されることはありませんし、利用できる特例があったとしても税務署の人はわざわざ教えてくれません。

適用を受けるかどうかで数百万円もの差が生じるケースも珍しくありませんので、しっかりと確認してください。

確定申告については、下記の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。

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マンション売却でかかる費用についても把握しておこう

マンション売却でかかる費用

マンション売却時に「費用がかかりすぎて売買代金が手元に残らなかった」とならないために、税金と合わせて費用についても把握しておいたほうが良いでしょう。

マンション売却時にかかる費用は、以下のとおりです。

  • 仲介手数料
  • 司法書士への報酬
  • 売却を有利にするための費用(リフォーム代など)

マンション売却でかかる税金と費用の相場価格は、140万円ほどになります。

マンション売却でかかる費用について詳しく知りたい場合は、下記の記事も合わせてご覧下さい。

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管理人からの一言「マンション売却にかかる税金や費用は事前に把握しておくべき」

マンションを売却する際に「税金や費用が思った以上にかかってしまった」という声をよく耳にします。

マンション売却にかかる税金を事前に把握しておくことで、売却活動を始めてから慌てる心配がなく、スムーズに売買取引を進められます。

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