マンションを売却するときに気になるのは、やはり税金や費用がいくらかかるかについてだと思います。

結論から言いますと、マンション売却時にかかる税金と費用は売却価格に対して3〜8%が目安です。

つまり売却価格の3〜8%を用意しておけば良いということになりますが、一体どのタイミングで何に対して必要になるのでしょうか。

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この記事では「マンション売却時にかかる税金と諸費用」から「譲渡所得税の計算方法」について解説していきますので、参考にしてください。

マンション売却時にかかる4つの税金

マンション売却でかかる税金と費用

マンションを購入したときに税金を支払ったと思いますが、売るときにも税金がかかります。

マンション売却時にかかる税金は、以下の4つです。

  • 印紙税
  • 譲渡取得税
  • 住民税
  • 登録免許税

それぞれどのような税金で、いつ支払うのか、詳しく解説していきます。

売買契約時に必要となる印紙税

印紙税とは売買契約を交わす際に必要になる税金で、不動産売買契約書に収入印紙を貼付し、割印することで納税します。

印紙税の金額は契約金額によって異なり、税額は以下のとおりです。

記載された契約金額 税額
500万円超1,000万円以下 5千円
1,000万円超5,000万円以下 1万円

マンション売却でかかる印紙税は、5千円か1万円のいずれかと覚えておくと良いでしょう。

収入印紙が不要なケースもある
上述でマンション売却にかかる印紙税は5千円か1万円のいずれかと言いましたが、不動産売買契約書を1通しか作成しない場合は、売主が収入印紙代を負担する必要がないケースもあります。

売買契約書を1通しか作成しない場合とは、買主が元本を、売主がそのコピーを手元に置いておくと定めたときです。

売主は売買契約書のコピーでもあまり支障はないので、収入印紙代を浮かせたければこの方法を選択することもできます。

ただし売買契約書を1通しか作成しない場合、収入印紙代について買主とトラブルになる可能性がありますので、慎重に決めなければなりません。

印紙税の負担者についてしっかりと確認しておきたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

マンション売却で収入印紙代はいくらかかる?負担者と割印のルール

この記事では、マンション売却でかかる印紙代は誰が負担するのかについて紹介しています。割印のルールと、売主(個人)が領収書を発行するときに印紙税はかかるのか、確認しておきましょう。

マンション売却で利益が出たときにかかる譲渡所得税

マンション売却によって利益が生じた場合、「譲渡所得税」が課税されます。

課税される譲渡所得金額は、「売買代金−(取得費+譲渡費用)−特別控除額」で算出するのですが、ほとんどの人は課税取得金額はないと思って良いでしょう。

なぜなら居住用マンションを売却したすべての人が利用できる「3,000万円の特別控除の特例」によって、課税譲渡所得金額を計算するうえで3,000万円を差し引くことができるからです。

譲渡益から差し引ける3,000万円の特別控除

譲渡益から差し引ける3,000万円の特別控除とは、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円まで控除できる制度のことで、多くの人はこれによって譲渡所得をなかったことにできます。

ただし3,000万円の特別控除を利用するためには、確定申告することが適用の条件になっていますので注意してください。

3,000万円の特別控除の特例について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧下さい。

マンションを売却したときに控除が受けられる特例や減税まとめ

この記事では、マンションを売却したときに控除が受けられる特例や減税についてまとめました。マイホーム売却時に使える「居住用財産を譲渡した場合の3 000万円の特別控除の特例」や「居住用財産の買換え特例」など、これらを知っておくことで確定申告が正しくおこなえます。

3,000万円の特別控除を利用しても譲渡益がある場合は、譲渡所得税率を用いて譲渡所得税を算出しましょう。

所有期間が5年以内かどうかで譲渡所得税率が異なる

課税譲渡所得金額に乗じる税率は、マンションを売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるかどうかによって異なります。

マンションの所有期間が5年以内の場合は短期譲渡所得、5年超の場合には長期譲渡所得となります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得、それぞれの譲渡所得税率は以下のとおりです。

短期譲渡取得(5年以内) 30%
長期譲渡所得(5年超) 15%

所有期間が5年以内と5年超とでは譲渡所得にかかる税率に2倍の差があり、5年以内に売却すると税率が高いことがわかります。

ただしマンションの売却価格は築年数で下がっていくので、一概に5年経ってから売却したほうが得、というわけではありませんので注意してください。

平成29年度版暮らしの税情報-国税庁

取得費は減価償却してから算入する

マンション売却による譲渡所得税を計算する際、建物部分を減価償却してから取得費として算入する必要があります。

なぜ減価償却するのかというと、建物は使用したり、期間が経過したりすることによって価値が減少すると考えられているためです。

経年劣化しない土地部分については、減価償却しません。

建物部分と土地部分の按分は、固定資産税評価額の比率で計算することができます。

マンションの減価償却費を求める算式は、以下のとおりです。

「マンションの購入代金(建物部分)×0.9×償却率×経過年数」

上記の計算式に当てはめる償却率は、売却物件の構造によって異なります。

売却するマンションの構造が軽量鉄骨なのか、あるいは鉄筋コンクリートなのかを調べ、計算式に当てはめてください。

マンションの構造は、管理組合や管理業者等に連絡すれば建築図面を閲覧することができます。

建物の構造 償却率
軽量鉄骨 0.025
鉄筋コンクリート造 0.015

この計算によって導き出された減価償却費を購入金額から差し引き、取得費として算入するのが正しい譲渡所得税の計算方法です。

譲渡所得税における4つのポイント
  • ほとんどの人は譲渡所得税がかからない。
  • 譲渡所得がなくても特例を受けたら確定申告が必要。
  • 所有期間が売った年の1月1日現在で5年を超えるかどうかで税率が異なる。
  • マンションの取得費は減価償却した金額を当てはめる。

マンション売却した翌年の住民税が増える

住民税は所得税の計算を基礎として課税されるので、マンションを売却して利益があった場合はそのぶん住民税も増えます。

譲渡所得があった場合に課税される住民税は、短期譲渡所得の場合で9%、長期譲渡所得の場合で5%となっています。

短期譲渡取得(5年以内) 9%
長期譲渡所得(5年超) 5%

上記の税率を譲渡所得金額に乗じることで住民税がいくらか算出することができますので、計算してみてください。

譲渡所得税と住民税はマンションを売却した翌年に納税しなければなりませんので、あらかじめ納税見込み額は確保しておきましょう。

抵当権抹消登記でかかる登録免許税

マンション売却時には、金融機関に付けられている担保権を外す手続き「抵当権抹消登記」をする必要があり、抵当権抹消登記には登録免許税という税金がかかります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は「不動産の数×1,000円」で計算できるのですが、マンションは土地と建物をそれぞれ分けてカウントしますので、注意してください。

さらに土地部分について数個に分けて登録しなければならないケースもあり、登録免許税を算出するためには不動産の数をいくつに分けて登録するのかを「抵当権設定契約書」で確認する必要があります。

抵当権設定契約書で不動産の数を確認する

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は不動産の数によって金額が異なりますので、不動産の数の数え方について確認しておきましょう。

たとえば抵当権設定登記の表示が以下のような場合は建物部分で1軒、土地部分で2軒とカウントするので、登録免許税は「3×1,000円」の3,000円となります。

一棟の建物の表示

所在 札幌市◯◯区◯◯ヶ丘一条一丁目◯◯番地◯◯
建物の名称 ◯◯マンション

建物

専有部分の建物の表示
家屋番号 ◯◯ヶ丘一条一丁目◯◯番地◯◯の101
建物の名称 101号
構造 住居
床面積 鉄筋コンクリート造1階建 5階部分 75㎡22

土地

敷地権の表示
土地の符号 1
所在地及び地番 札幌市◯◯区◯◯ヶ丘一条一丁目◯◯番地◯◯
地目 宅地
地積 2100㎡40
敷地麺の種類 所有権
敷地麺の割合 37万9218分の1234

土地

敷地権の表示
土地の符号 2
所在地及び地番 札幌市◯◯区◯◯ヶ丘一条一丁目◯◯番地◯◯
地目 宅地
地積 300㎡22
敷地麺の種類 所有権
敷地麺の割合 37万9218分の1234

売却するマンションは1軒だとしても、複数に分けて登記するケースがほとんどであるということを頭に入れておきましょう。

抵当権抹消登記には司法書士に支払う登記代行料もかかる

抵当権抹消登記は専門的な知識がないと難しい手続きになりますので、司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士に抵当権抹消登記を依頼するときにかかる手数料は1万円前後となっておりますので、登録免許税とは別途、用意しておく必要があります。

登録免許税や司法書士への手数料など、登記にかかる費用について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

マンション売却でかかる登記費用はいくら?司法書士へ支払う手数料

この記事では、マンション売却でかかる諸費用の一つである登記費用はいくらかについて紹介しています。不動産売却で抵当権抹消登記費用の負担を減らすためには、司法書士へ支払う手数料を節約するコツを知る必要があります。

マンション売却で確定申告するケース

マンション売却で確定申告するケースは、以下のとおりです。

  • マンションを売却して利益を得た
  • 特例の適用を受けて税金を節約したい

特例の適用は自動的にされるわけではなく、適用してもらえるよう確定申告時に申請する必要があります。

確定申告については、下記の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。

マンション売却の確定申告は必要?不要?申告方法と必要書類を解説

マンション売却をして譲渡所得がなければ確定申告は不要?損失があっても確定申告が必要な理由は?必要書類や申告方法について説明しています。

マンション売却でかかる費用

マンション売却でかかる費用

マンション売却時に「費用がかかりすぎて売買代金が手元に残らなかった」とならないために、税金と合わせて費用についても把握しておいたほうが良いでしょう。

マンション売却時にかかる費用は、以下のとおりです。

  • 仲介手数料
  • 司法書士への報酬
  • 売却を有利にするための費用(リフォーム代など)

マンション売却でかかる税金と費用の相場価格は、140万円ほどになります。

マンション売却でかかる費用について詳しく知りたい場合は、下記の記事も合わせてご覧下さい。

マンション売却でかかる諸費用を解説!売却時に「戻ってくるお金」も把握しよう

マンション売却でかかる諸費用は?戻ってくるお金があるって本当?この記事では、マンションを売ったときの手取りを把握するために、仲介手数料の相場や司法書士費用、リフォーム費用について紹介しています。火災保険の保険料、団信の保証料は返金されます。

管理人からの一言「マンション売却にかかる税金や費用は事前に把握しておくべき」

マンションを売却する際に税金や費用が思った以上にかかってしまった、というのをよく耳にします。

マンション売却で必要になる税金と費用について事前に把握しておくことで、売却活動を始めてから慌てることなく、スムーズに売買取引を進めることができます。

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