マンションを売却して利益がなければ、確定申告は不要だと思っていませんか?

もちろん不要なケースもありますが、申告する必要があったにもかかわらず怠ってしまうと、ペナルティを課せられたり、受けられるはずの特例が受けられず損をしてしまったりします。

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どのようなケースであれば申告する必要がないのか、また申告の必要があるのはどのようなケースなのか説明していきますので、ぜひ参考にしていただき正しい判断をおこなってください。

マンション売却後の確定申告は利益が出ていなければ基本的には不要

マンション売却の確定申告

基本的には売却価格から売却にかかった費用を差し引いて譲渡益(売却利益)が出なければ確定申告をする必要はありません。

しかし売却利益が出なかったからといって、確定申告が不要であると決めつけてはいけません。

「物件を売却して利益がでなかった=確定申告が不要」は間違い

物件を売却して利益がでなかったからといって、確定申告が不要とはかぎりません。

なぜなら国や各自治体の特例や控除を受けた場合は、確定申告が必要になるからです

そもそも確定申告をおこなう必要があるのは、所得が38万円を超えたときです。

上述しているように譲渡益が全くないのであれば、確定申告は不要ということで良いのですが、国から控除を受けた場合はこのケースには当てはまりません。

国から控除を受けたことで譲渡益が38万円に収まったという場合、本来であれば譲渡益がでていたわけですから、きちんとそのことを申告する必要があります。

利益がなければ確定申告が不要であるというのは、国からの控除や特例を受けていない場合でのことだと考えてください。

確定申告の説明図

マンション売却で確定申告が必要なケース

主に次のようなケースに当てはまる場合は、マンション売却後に確定申告をおこなう必要があります。

  • 国・地方公共団体等にマンションなどを譲渡(売却)して補償金を受け取った
  • 被相続人の居住していたマンションなどを譲渡(売却)して利益があった
  • マンションを譲渡(売却)して利益があった
  • マンションを買い換えた場合に譲渡(売却)して損失があり特例を受けた

ここで注目しておくべきポイントは、マンションを買い換えて譲渡損失があったにもかかわらず確定申告をしないといけないケースです。

なぜ損失があるにもかかわらず、確定申告が必要になるのでしょうか。

譲渡損失が発生しているのにマンションの買い換えだと確定申告が必要になるのはなぜ?

なぜ譲渡損失が発生しているのにマンションの買い換えだと確定申告が必要になるのかというと、マンションを買い換えて発生した損失分を不動産以外の所得、いわゆる給料所得などから差し引くことができるからです。

少し難しいですが、これは「マンションを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼ばれるものになります。

通常、不動産で得られた利益は年金や給与所得と合算して算出されるのではなく、不動産の利益だけで分離して算出されます。

つまり不動産を売却することによって生じた利益は、給料や年金とは別に税金がかかってくるのです。

そのため購入した金額よりも下回るマイナスの価格で物件を売却すると、不動産を売却したことに対しての税金はかかりませんが、給料や年金などにかかる税金は発生します。

しかしこの特例の対象となるマイホームを買い換えて損失が出た場合では、購入した金額よりも下回るマイナスの価格で物件を売却すると、不動産を売却したことに対しての税金がかからないだけでなく、損失分を給与所得にかかる所得税や住民税などから相殺して税金を安くすることができるのです。

この特例を受けるには確定申告をおこなうことが条件となっているため、マンションを売却して損失が出たとしても確定申告が必要になるというわけです。

確定申告をおこなう時期は2月16日〜3月15日

確定申告をおこなう時期は2月16日〜3月15日

確定申告をおこなう時期は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日です。

この期限を過ぎてから確定申告をしてしまうと延滞税として最高14.6%が合わせて必要になったり、状況によっては無申告加算税として最高20%を納付しなければなりません。

期限ギリギリになって必要な書類や領収書などが揃っていない、となってしまわないように、事前にしっかり確認しておくことが大切です。

なお確定申告の受付は2月16日からですが、この期間の前に書類を用意したり用紙を記入したりすることができます。

年が明けたら早々に準備をはじめておき、余裕を持って確定申告書を提出できるようにしておきましょう。

マンション売却の確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類

マンション売却後の確定申告に必要な書類は、次のとおりです。

必要書類
  • マイナンバーカード
  • 各種健康保険証、もしくは運転免許証などの本人確認書類
  • 売却したときの売買契約書など
  • 売却するときにかかった費用の領収書
無くてもよい書類
  • 売却した物件を購入したときの売買契約書
  • 売却した物件を購入したときにかかった費用の領収書

相続した不動産などで購入した契約書や領収書の用意ができない場合は、売却価格に対して5%の額で取得費を計算することができるので書類がなくても大丈夫です。

条件に応じてプラスで必要になる書類がある

マンションを売却して特別控除を受けた場合は、先ほどの書類と合わせて次のような書類提出も必要になります。

マンションを買い換えた場合

購入した物件にかかったローンの借入先や借入残高が確認できる書類

住宅ローンが残っていたマンションをローン残高よりも下回る額で売却した場合

売却した物件のローン残高や借入先が確認できる書類

マンション売却の確定申告の方法

マンション売却の確定申告をする方法

マンション売却の確定申告は、「税理士に任せる」「自分でやる」「税務署に行って教えてもらう」という3つの方法があります。

それぞれどんな特徴があるのかを理解したうえで選択し、申告の準備をはじめてください。

税理士に確定申告を任せる

なんだか税理士と聞くと、会社を経営している社長さんが利用するイメージが強いかと思いますが、もちろん一般的な人でもサービスを受けられます。

税理士に依頼する場合は、報酬として数万円ほどの費用がかかりますがすべてを一任することができますし、何よりプロですからミスがないうえに的確なアドバイスがもらえます。

書類が足りていないけど用意しておくべきなのか?、こんな時どうしたらいいのか?など。分からないことだらけの確定申告を数万円で丸投げできるのは思いのほかリーズナブルなのかもしれません。

自分で確定申告をおこなうのはやはり時間がかかりますから、時短として税理士さんを利用する人もいます。

自分で確定申告をおこなう

自分で確定申告をおこなうには、「自宅でおこなう」と「税務署にいく」の2通りの方法があります。

ほとんどの人は真っ先に後者を選択しがちですが、パソコンとプリンターさえあれば自宅でも簡単に確定申告がおこなえます。

ぜひ一度チャレンジしてみてください。

自宅で税申告をおこなう場合

最近は税務署にわざわざ行かなくてもスマホで確定申告や納税がおこなえる「e-Tax」というシステムがあるのをご存じでしょうか。

しかしこれには電子証明書の取得や、ICカードリーダライタなどの購入が必要になるので意外と面倒です。

今後も確定申告をおこなうのであれば便利ですが、今回限りの申告であればそのまま確定申告書を作成して税務署に提出したほうがスムーズかと考えられます。

では、平成28年分の確定申告の手順を用いて具体的に説明していきます。

まず自宅のパソコンを使って国税庁のホームページから確定申告書を作成するページ「確定申告書等作成コーナー- 国税庁」にアクセスします。

そうすると確定申告書作成コーナーのトップ画面に移行しますので、ここで「申告書・決算書 収支内訳書等 作成開始」のボタンをクリックすると次のような画面が表示されます。

税務署への提出方法の選択

ここで書面提出を選択して次に進みます。

そうすると事前準備のチェック項目が出てくるので、パソコンの環境が整っているか、プリンターは使えるかなどの確認ポイントに問題がなければすべてチェックを入れていきましょう。

事前準備が終わると、作成内容の内訳項目がいくつかでてきます。

このときに次のような画面が出てきますので、所得税の確定申告書作成コーナーのボタンを選択していきます。

所得税の確定申告書作成コーナ

不動産は給料や年金などの所得とは分離されますので、次の画面では給料、年金以外の所得のあるほうのボタンをクリックしてください。

そうすると「申告書の作成をはじめる前に」という項目の画面に移行します。

ここで「提出方法選択」の部分は、確定申告書等を印刷して税務署に提出するを選択し、生年月日を半角で入力していきましょう。

申告の種類の項目はチェックしなくても大丈夫です。

入力が完了したら次に進んでください。次の画面では具体的な金額を入力していきます。

ここでは分離課税の所得の「土地建物等の譲渡所得」の入力するというボタンをクリックしていきます。

分離課税の所得 土地建物等の譲渡所得

ここから先は各自条件が異なるので、あなたの内容にそった情報を入力してすすめてください。

この先の入力方法の流れは「申告書及び内訳書等を作成する場合の入力の流れ-国税庁」に詳しい記載がありますので、そちらも合わせて参考にしてください。

なお、作成した確定申告書は税務署に直接提出することもできますし、郵送で送ることもできます。

もしも分からないことがあれば「0570-015-901」のサポートセンターに電話連絡をすると操作方法や入力方法などを教えてもらえるので、不明点があれば問い合わせてみてください。

税務署で税申告をおこなう場合

自分一人では確定申告がおこなえなかったり、プリンターやパソコンなどがない場合は、必要書類をもって税務署にいき確定申告書を作成しましょう。

税務署の職員さんに確定申告書の書き方を教えてもらうこともできますし、確定申告の時期が近づくと市役所で無料セミナーを受けることもできます。

税理士さんに無料で相談できる日もあるので希望する場合は、各自治体の税務署や市役所のホームページをこまめにチェックしておきましょう。

ただし確定申告の時期になると税務署は大変混雑するので、時期をずらして少し早めにいくことをおすすめします。

提出期間が開始する2月16日よりも前にいってあらかじめ確定申告書を完成させておき、期日がきたら書類を提出するとスムーズです。

管理人からの一言「確定申告についてある程度の知識を身につけるのがベター」

どうしても確定申告が必要かどうかの判断がおこなえない場合は、税務署に直接連絡をすると教えてもらえます。

また本当に確定申告をしなくていいのか自分の判断では心配な場合も、念のために確認しておくと安心できますね。

ただし税務署の職員さんは質問した内容にしか答えてくれません。

たとえば本来なら特例が受けられたにもかかわらず、税務署の職員さんが物件を売却して利益が出なかったというあなたから聞いた情報だけで確定申告が不要と判断してしまうかもしれません。

そうなると本来なら特例が受けられた場合でも、あなたはその特例が使えることを知らないまま確定申告をスルーしてしまうことになります。

そうならないためにも、ある程度の知識を身につけたうえで税務署に確認するようにしましょう。

イエウールで一括査定したら310万も高くなった

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