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マンションを売却して利益がなければ、確定申告は不要だと思っていませんか?

もちろん不要なケースもありますが、申告する必要があったにもかかわらず怠ってしまうと、ペナルティを課せられたり、受けられるはずの特例が受けられず損をしてしまったりします。

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この記事では、「確定申告の要否の判断基準」について紹介していきますので、参考にしていただき正しい判断をおこなってください。

マンション売却における確定申告は譲渡所得がなければ不要

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マンション売却によって譲渡所得(売却益)が出なかった場合、確定申告をおこなう必要はありません。

譲渡所得は、以下の計算式で算出します。

売却代金-(取得費+経費)

取得費とは、マンションを購入したときの金額のことです。

購入金額は土地部分と建物部分に分かれており、建物部分の取得費については減価償却してから計算に当てはめます。

減価償却のやり方について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

マンション売却でかかる税金はいくら?【計算方法と減価償却について】

マンション売却でかかる税金の計算方法を紹介しています。減価償却や3000万円の特別控除、5年以内に売るときの所得税率などを初心者にもわかりやすく解説しています。しっかりとシミュレーションしておかないと、税金を多く払いすぎてしまう可能性があるため注意してください。

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経費は、売却にかかった費用のことで、不動産業界では譲渡費用といいます。

何を経費にできるのか分からない人も多いと思いますので、詳しく解説していきます。

経費として申告できるもの

マンション売却にかかった費用は、経費として確定申告することができます。

経費にできるものは、以下のとおりです。

(1) 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
(2) 印紙税で売主が負担したもの
(3) 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
(4) 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
(5) 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
 これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
(6) 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

分かりやすく簡潔にまとめると、

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 立退料
  • 違約金
  • 名義書換料

これらが経費にできるものです。

支払ったことが分かる領収書などは、確定申告時に必要になりますので、大切に保管しておきましょう。

勘違いに注意!特例を受ける人は確定申告しないとダメ!

特例を受ける人は確定申告しないとダメ!

譲渡所得を控除してもらうために、3,000万円特別控除を利用する人も多いのではないでしょうか。

特例によって譲渡所得を控除してもらいたい人は、必ず確定申告をおこなう必要があります。

中には、特例によって「譲渡所得がなかったことになり、確定申告も不要」と考える人がいますが、それは間違いですので注意してください。

正確に言えば、確定申告をおこなわないと特例を受けることができないため、課税対象となってしまい損をします。

そして課税対象にもかかわらず確定申告をおこなわないと、無申告加算税延滞税などが課せられる可能性があります。

せっかく利用できる特例があったとしても、確定申告時に申請しておかないと、適用されないどころかペナルティを受けるということです。

確定申告が必要かどうかの判断基準をまとめると、以下のようになります。

確定申告の説明図

ただし、譲渡所得があったとしても、38万円以下であった場合は確定申告をする必要はありません。

譲渡損失が発生している人も確定申告しよう

譲渡損失が生じた人、つまりマンション売却で損をした人も確定申告をおこないましょう。

以下の特例の適用申請をおこなえば、所得税の還付を受けることができます。

これらの特例を受けると、発生してしまった売却損を不動産以外の所得、いわゆる給料所得などから差し引いてもらうことができます。

所得税の還付を受ける方法について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

マンションの売却損はどこまで相殺できる?還付を受けて所得税を0円に

マンションの売却損はどこまで相殺できる?還付を受けて所得税を0円にする方法を紹介しています。確定申告時に特例の適用申請をしておかないと、何百万円と損をする可能性がありますので注意しましょう。

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確定申告をおこなう時期は不動産売却の翌年2月16日〜3月15日

確定申告をおこなう時期は2月16日〜3月15日

確定申告をおこなう時期は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日です。

この期限を過ぎてから確定申告をしてしまうと延滞税として最高14.6%が合わせて必要になったり、状況によっては無申告加算税として最高20%を納付しなければなりません。

期限ギリギリになって必要な書類や領収書などが揃っていない、となってしまわないように、事前にしっかり確認しておくことが大切です。

なお確定申告の受付は2月16日からですが、この期間の前に書類を用意したり用紙を記入したりすることができます。

年が明けたら早々に準備をはじめておき、余裕を持って確定申告書を提出できるようにしておきましょう。

マンション売却の確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類

マンション売却後の確定申告に必要な書類は、次のとおりです。

必要書類
  • マイナンバーカード
  • 各種健康保険証、もしくは運転免許証などの本人確認書類
  • 売却したときの売買契約書など
  • 売却するときにかかった費用の領収書
  • 売却した物件を購入したときの売買契約書
  • 売却した物件を購入したときにかかった費用の領収書

購入時の売買契約書や領収書は、収入金額を証明するのに必要です。

紛失してしまったという人は、取得費が「売却代金×5%」になるため、税金を多く支払わなければいけなくなる可能性があります。

下記の記事で、売買契約書を紛失した場合の対処法について解説していますので、合わせてご覧ください。

住宅の売買契約書を紛失したときの対応方法について徹底解説!

この記事では、不動産売買契約書を紛失していたときの対応方法について紹介しています。売買契約書が無い場合、住宅ローンの借り換えや不動産売却時の確定申告で不利益を被る可能性がありますので、再発行できるよう努力することが重要です。

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条件に応じてプラスで必要になる書類がある

マンションを売却して特別控除を受けた場合は、先ほどの書類と合わせて次のような書類提出も必要になります。

マンションを買い換えた場合

購入した物件にかかったローンの借入先や借入残高が確認できる書類

住宅ローンが残っていたマンションをローン残高よりも下回る額で売却した場合

売却した物件のローン残高や借入先が確認できる書類

確定申告はどうやってやる?【3つの申告方法】

マンション売却の確定申告をする方法

確定申告には、「税理士に任せる」「e-Taxでおこなう」「税務署にいって教えてもらう」という3つの方法があります。

それぞれどんな特徴があるのかを理解したうえで選択し、申告の準備をはじめてください。

税理士に確定申告を任せる

税理士の画像

税理士と聞くと、会社を経営している社長さんが利用するイメージが強いかと思いますが、個人でもサービスを受けられます。

税理士に依頼すると報酬として数万円ほどの費用がかかりますが、すべてを一任することができますし、何よりプロですからミスがないうえに的確なアドバイスがもらえます。

「書類が足りていないけど用意しておくべき?」「こんな時どうしたらいいの?」など。

分からないことだらけの確定申告を数万円で丸投げできるのは、思いのほかリーズナブルなのかもしれません。

自分で確定申告をおこなうと、どうしても時間がかかるため、時短として税理士さんを利用する人もいます。

e-Taxで確定申告をおこなう

e-Taxの画像

税務署にわざわざ行かなくても、スマホで確定申告や納税がおこなえる「e-Tax」というシステムがあります。

忙しくて税務署にいけない人などは、利用するとよいでしょう。

ただし、電子証明書の取得や、ICカードリーダライタなどの購入が必要になるので意外と面倒です。

今後も確定申告をおこなうのであれば便利ですが、今回限りの申告であればそのまま確定申告書を作成して税務署に提出したほうが良いかもしれません。

「e-Tax」で申告する手順

まず、自宅のパソコンを使って国税庁のホームページから確定申告書を作成するページ「確定申告書等作成コーナー- 国税庁」にアクセスします。

確定申告書作成コーナーのトップ画面に移行しますので、ここで「申告書・決算書 収支内訳書等 作成開始」のボタンをクリックすると次のような画面が表示されます。

税務署への提出方法の選択

ここで書面提出を選択して次に進みます。

事前準備のチェック項目が出てくるので、パソコンの環境が整っているか、プリンターは使えるかなどの確認ポイントに問題がなければすべてチェックを入れていきましょう。

事前準備が終わると、作成内容の内訳項目がいくつかでてきます。

次のような画面が出てきますので、所得税の確定申告書作成コーナーのボタンを選択していきます。

所得税の確定申告書作成コーナ

不動産は給料や年金などの所得とは分離されますので、次の画面では給料、年金以外の所得のあるほうのボタンをクリックしてください。

「申告書の作成をはじめる前に」という項目の画面に移行します。

ここで「提出方法選択」の部分は、確定申告書等を印刷して税務署に提出するを選択し、生年月日を半角で入力していきましょう。

申告の種類の項目はチェックしなくても大丈夫です。

入力が完了したら次に進んでください。次の画面では具体的な金額を入力していきます。

ここでは分離課税の所得の「土地建物等の譲渡所得」の入力するというボタンをクリックしていきます。

分離課税の所得 土地建物等の譲渡所得

ここから先は各自条件が異なるので、あなたの内容にそった情報を入力を進めてください。

この先の入力方法の流れは「申告書及び内訳書等を作成する場合の入力の流れ-国税庁」に詳しい記載がありますので、そちらも合わせて参考にしてください。

なお、作成した確定申告書は税務署に直接提出することもできますし、郵送で送ることもできます。

もしも分からないことがあれば「0570-015-901」のサポートセンターに電話連絡をすると操作方法や入力方法などを教えてもらえるので、不明点があれば問い合わせてみてください。

税務署で税申告をおこなう場合

税務署の画像

自分一人では確定申告がおこなえなかったり、プリンターやパソコンなどがない場合は、必要書類をもって税務署にいき確定申告書を作成しましょう。

税務署の職員さんに確定申告書の書き方を教えてもらうこともできますし、確定申告の時期が近づくと市役所で無料セミナーを受けることもできます。

税理士さんに無料で相談できる日もあるので希望する場合は、各自治体の税務署や市役所のホームページをこまめにチェックしておきましょう。

ただし確定申告の時期になると税務署は大変混雑するので、時期をずらして少し早めにいくことをおすすめします。

提出期間が開始する2月16日よりも前にいってあらかじめ確定申告書を完成させておき、期日がきたら書類を提出するとスムーズです。

【確定申告書・所得の内訳書の書き方】記載例を用いてわかりやすく解説!

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確定申告をしなければならないといっても、書き方が分からないという人がほとんどだと思います。

売却益がある場合と、売却損があった場合では、書き方が違いますので注意してください。

ここでは、売却益があった場合の書き方を説明していきます。

参考事例があったほうが分かりやすいと思いますので、前提条件を以下のように設定します。

譲渡価額(売却代金) 3,000万円
土地の購入金額 2,000万円
家屋の購入金額 1,500万円
仲介手数料 100万円
所有年数 8年(長期)

譲渡所得の内訳書

まずは、確定申告書と一緒に提出する「譲渡所得の内訳書」の書き方についてです。

1枚目の右上に、「平成30年」「1枚のうちの1」と記入してください。

その下に現在の住所と氏名、職業を記入します。

譲渡所得の内訳書の書き方の画像

次に、売却したマンションの所在地と、土地・建物それぞれの用途を選んでレ点をします。

売買契約日と引き渡した日については、時間が経っていると曖昧になってしまうと思いますが、売買契約書などを見ながら正確に記入しましょう。

譲渡所得の内訳書の書き方の画像

買主の情報や譲渡価額、代金の受領状況について書く欄があります。

代金については、売買契約時に手付金、引き渡しのときに残金を受け取るのが一般的です。

受け取った日と金額をそれぞれ記入してください。

譲渡所得の内訳書の書き方の画像

次に、売却した不動産を購入したときの代金について記載していきます。

購入時の売買契約書などを参考にしてください。

そして建物の代金については、減価償却をおこなう必要がありますので計算式に当てはめながら算出します。

譲渡所得の内訳書の書き方の画像

次の項目は、売却するためにかかった必要経費についてです。

仲介手数料や収入印紙代以外にもかかったものがあれば、記載してください。

収入金額には売却代金、必要経費には「取得費+譲渡費用」を当てはめ、算出したものが譲渡所得金額になります。

ここで算出した譲渡所得金額に対して、所得税が課せられます。

譲渡所得の内訳書の書き方の画像

これで所得の内訳書は完成です。

次に、確定申告書の書き方について紹介していきます。

確定申告書B 第三表(分離課税用)

申告書にはAとBがありますが、不動産売却をしたときは確定申告書Bを使います。

また確定申告書B第一表、第二表とあわせて、申告書第三表(分離課税用)を記入する必要がありますので注意してください。

ここでは、申告書第三表の記載例を紹介していきます。

まずは、住所と氏名を記入します。

適用を受けたい特例があれば、「特例適用条文」の欄に記入してください。

確定申告書の書き方の画像

収入金額の長期譲渡・一般分の箇所に、マンションの売却代金を記入します。

所得金額の欄には、上記で算出した譲渡所得金額を当てはめてください。

総合課税の合計額は、給与などの収入金額のことです。

申告書B第一表で記載したものを書き写しましょう。

「分離課税の長期・短期譲渡所得に関する事項」にも、内容に沿って記載していきます。

確定申告書の書き方の画像

これで確定申告書B第三表(分離課税用)は、完成です。

必要書類をすべて揃えて、税務署に提出してください。

管理人からの一言「確定申告についてある程度の知識を身につけるのがベター」

どうしても確定申告が必要かどうかの判断がおこなえない場合は、税務署に直接連絡をすると教えてもらえます。

また本当に確定申告をしなくていいのか自分の判断では心配な場合も、念のために確認しておくと安心できますね。

ただし税務署の職員さんは質問した内容にしか答えてくれません。

たとえば本来なら特例が受けられたにもかかわらず、税務署の職員さんが物件を売却して利益が出なかったというあなたから聞いた情報だけで確定申告が不要と判断してしまうかもしれません。

そうなると本来なら特例が受けられた場合でも、あなたはその特例が使えることを知らないまま確定申告をスルーしてしまうことになります。

そうならないためにも、ある程度の知識を身につけたうえで税務署に確認するようにしましょう。

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