3,000万円特別控除のおかげで、住んでいたマンションや一戸建てを売却して利益が出たとしても、税金が課税されない場合がほとんどです。

誰しも、3,000万円特別控除の適用を受けて、課税義務から免れたいと思うのではないでしょうか。

キャラ

この記事では、「そもそも3,000万円特別控除とは」から「3,000万円特別控除の適用条件」「適用を受けるために必要な書類」について紹介していきます。

3,000万円特別控除とは

3,000万円特別控除とは、住んでいた家が購入時より高く売れたとしても、利益の3,000万円まで無課税にしてくれるという特例です。

正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」で、名前にもある通り、居住していた不動産であることが前提条件になります。

ただし所有期間や買換えの有無に制約はなく、多くの人が適用を受けることができます。

不動産売却で3,000万円以上の利益が出ることは稀なため、3,000万円特別控除の適用を受ければ譲渡所得税が課税されることはほとんどないと思って良いでしょう。

3,000万円特別控除の適用を受けても利益が残る場合は、当然ながらその利益に対して譲渡税が課税されますが、所有期間が10年を超えている場合、通常より税率が低くなる「軽減税率」という特例も合わせて利用できます。

3,000万円特別控除の適用条件

3,000万円特別控除の画像

3,000万円特別控除の適用が受けることができれば、ほとんどの場合、譲渡所得税はかかりません。

誰しも、適用を受けて税金を節約したい、と思われるのではないでしょうか。

ただし3,000万円特別控除の適用を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

  • 居住していた不動産の売却であること
  • 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
  • 「3,000万円特別控除」「買換えの特例」「繰越控除」の適用を3年間受けていないこと
  • 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと

3,000万円特別控除が適用されるかどうかの最大のポイントは、居住していた不動産の売却であるかという点です。

住んでいない家の売却や、この特例を受けるのを目的に居住した場合は、適用を受けることはできませんので注意してください。

ただし相続した不動産や空き家を売却した場合には「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」の適用を受けることができ、3,000万円特別控除と同様に譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。

マイホームを売ったときの特例|国税庁

相続財産や空き家を売却したときに受けられる特例の適用条件

相続した不動産や空き家を売却したときに受けられる特例の適用を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

  • 相続が発生する直前まで被相続人が住んでいたこと
  • 相続する権利を持っている者であること
  • 相続が発生した日から3年目の12月31日までに売ること
  • 他の特例を受けていないこと
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

相続した不動産は取得費が分からないケースが多く、譲渡税が多額になる傾向にあります。

現在のところ、この特例は平成31年12月31日までに売却した不動産が適用対象となっているため、相続した不動産が空き家のままになっている場合は早めに売却したほうが良いでしょう。

なお、相続した家屋を取り壊して更地にした場合であっても、適用期間内であれば控除を受けられます。

ただし駐車場などにして収益を得た場合は、適用を受けられなくなりますので注意してください。

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁

3,000万円特別控除を受けるためには確定申告が必要

3,000万円特別控除は確定申告が必要

3,000万円特別控除を受けるためには、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をする必要があります。

確定申告をおこなわないと、3,000万円特別控除の適用を受けることはできませんので注意してください。

特例を受けるには確定申告書とは別途、譲渡所得の内訳書を記載して添付しなければなりません。

記入方法については、国税庁の下記ページに記載例がありますので参考にしてください。

譲渡所得の申告のしかた(記載例)-国税庁

確定申告時の必要書類

3,000万円特別控除の適用を受けるために必要な添付書類は、「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】」です。

適用を受ける特例について記載する欄がありますので、記入のうえ管轄の税務署に確定申告書と合わせて提出しましょう。

3,000万円特別控除の適用を受けても利益が残る場合で、軽減税率の適用も受けたいのであれば、登記事項証明書も用意する必要があります。

基本の確定申告に必要な書類について知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

マンション売却の確定申告は必要?不要?申告方法と必要書類を解説

マンション売却をして譲渡所得がなければ確定申告は不要?損失があっても確定申告が必要な理由は?必要書類や申告方法について説明しています。

住民票が別の場所にある場合に必要な書類

住民票に記載されている住所と売却した物件の所在地が、売買契約締結日の前日において異なる場合、下記の書類を用意しておかなければなりません。

  • 戸籍の附票の写し(自宅を譲渡した日から2ヶ月を経過した後に交付されたもの)
  • 売主が売買契約時に売却した家に住んでいなかった事情の詳細を記載した書類
  • 売主が売却した家に住んでいたことを証明する書類

売主が売却した家に住んでいたことを証明する書類については、電気やガス、水道、電話などの公共料金の支払い状況による説明や、自宅に届いた手紙やはがき類、近所の人の証言などを元に証明書類を作成して申告することになります。

共有名義の不動産を売却した場合は3,000万円特別控除がダブルになる

共有名義ならダブルで3,000万円控除できる

夫と妻で建物と土地をそれぞれ2分の1ずつ所有しているなど、共有名義になっている場合には、夫と妻それぞれの譲渡所得に対して3,000万円特別控除の適用が受けられます。

つまり共有名義の不動産を売却した場合、一つの物件に対して合計6,000万円まで控除してもらえるということです。

夫婦それぞれ確定申告をして、控除の適用を受けましょう。

ただし3,000万円特別控除は家屋を中心に考えられているため、夫が土地、妻が建物、という分け方で所有していた場合、夫婦合わせて3,000万円が限度額になりますので注意してください。

共有のマイホームを売ったとき|譲渡所得|国税庁

3,000万円特別控除を利用するときの注意点

3,000万円特別控除を利用するときの注意点

3,000万円特別控除を利用するときの注意点は、以下のとおりです。

  • 適用のために住民票を移すと脱税行為になる
  • 住宅ローン控除との併用ができない

適用のために住民票を移すと脱税行為になる

3,000万円特別控除を受けるためだけに住民票を移し、居住していたかのように偽ると、悪質な脱税行為として本来の税金のほかに、重加算税というペナルティを受けることになります。

「3,000万円特別控除の適用を受けるために売却する前に住んでいたことにしよう」という悪知恵が働いたとしても、実行するべきではありません。

実際のところ、特例適用目的で住んだかどうかは分からないケースもあります。

しかし脱税をしてまで適用を受けるのが本当に賢明なのか、しっかりと考えましょう。

住宅ローン控除との併用はできない

3,000万円特別控除を受けた場合、住宅ローン控除は受けられなくなりますので注意してください。

後から「住宅ローン控除のほうが控除額が大きかった」と後悔しても、確定申告後であれば手遅れです。

税務署の人は、聞いたことについては答えてくれますが、自発的に何かを教えてくれることはありません。

3,000万円特別控除よりも住宅ローン控除のほうが控除額が大きかったとしても、そこまでチェックしていないため、そのまま受理されてしまうということです。

「3,000万円特別控除」「買換え特例」「住宅ローン控除」どれを選べばいい?

3つの特例どれを選べばいい?

3,000万円特別控除と買換え特例、住宅ローン控除は、どれか一つしか適用を受けることができません。

具体例を用いて計算方法を紹介していきますので、参考にしてください。

「3,000万円特別控除」を利用した場合

以下の条件で、3,000万円特別控除の適用を受けた場合の譲渡税を計算していきます。

基本条件
  • 相続した家を5,000万円で売却
  • 取得費は不明
  • 売却にかかった費用は200万円
  • 譲渡所得を計算…5,000万円-(5,000万円×5%+200万円)=4,550万円
  • 3,000万円特別控除を適用…4,550万円-3,000万円=1,550万円
  • 軽減税率を適用して譲渡税を計算…1,550万円×14.21%=220万円

「買換え特例」を利用した場合

買換え特例は新しく住宅を購入しなければ適用を受けられないため、基本条件は変えずに、3,500万円の物件に住み替えたと仮定して計算します。

住宅を売却した後に新居を購入する予定がない人は、新たに住宅ローンを組むこともないため、3,000万円特別控除の一択になります。

ここでは3,500万円で新居を購入したと仮定し、買換え特例の適用を受けた場合の計算式を紹介します。

  • 譲渡収入…5,000万円-3,500万円=1,500万円
  • 必要経費…(5,000万円×5%+200万円)×1,500万円/5,000万円=135万円
  • 買換え特例適用後の譲渡所得…1,500万円-135万円=1,365万円
  • 譲渡税…1,365万円×20.315%=277万円

今回のケースでは、3,000万円特別控除を適用した場合が220万円、買換え特例を適用した場合が277万円なので、3,000万円特別控除のほうがお得ということになります。

買い換える住宅の価格が売却物件と同額、あるいはそれ以上になると、買換え特例のほうが税額は少なくなりますので、自分の場合に置き換えて計算してみてください。

ただし買換え特例は、購入した家を売却したときにさかのぼって課税される仕組みになっています。

買換えた後に売る予定がなく、ずっと住み続けるのであれば税金は一切かからないということです。

「住宅ローン控除」を利用した場合

住宅ローン控除は、毎年の所得税から「住宅ローンの年末残高×1%」を控除できる特例です。

3,500万円の住宅を頭金500万円で購入したと仮定した場合、控除額は「3,000万円×1%=30万円」になります。

住宅ローン控除の年間最大控除額は30万円、控除期間は10年のため、合計で最大300万円の税金を減らすことができるということです。

ただし住宅ローン控除は所得税を減らすことができる特例なので、毎年の所得税が15万円だった場合、最大控除額が30万円だったとしても控除合計額は150万円になります。

支払う所得税や住宅ローン残高が多い人は有利ですが、少ない人は3,000万円特別控除のほうが良いかもしれません。

それぞれのケースによってどれがお得かは異なるため、地域ごとに設置されている国税庁の「税についての相談窓口」に電話して聞いてみると良いでしょう。

税についての相談窓口-国税庁

3,000万円特別控除のよくある質問

3,000万円特別控除のよくある質問

賃貸にした場合でも利用できる?
住んでいた家を賃貸にしていたとしても、3,000万円特別控除の適用を受けることができます。

ただし、以下の条件をクリアする必要がありますので注意してください。

  • 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
  • 更地にして駐車場などにしていないこと
単身赴任していた場合でも利用できる?
単身赴任によって別の場所に居住していた場合であっても、3,000万円特別控除の適用を受けることができます。

転勤などで所有者本人が居住していなくても、妻子が居住している家は本人も居住している家として取り扱われるためです。

ただしこの場合も、3年以内に売却しなければならない等の条件を満たす必要があります。

敷地の一部を売却した場合でも適用される?
敷地の一部を売却したような場合には、3,000万円特別控除は適用されません。

なぜなら3,000万円特別控除は、家屋を中心として考えられている特例だからです。

ただし土地を売却するために居住用の家屋を取り壊す必要があった場合は、適用を受けることができます。

管理人からの一言「3,000万円特別控除を利用するかどうかは慎重に決める」

3,000万円特別控除の適用を受けると、税金を大幅に抑えることができます。

どのような特例なのか、適用を受けることはできるのか、しっかりと把握しておきましょう。

イエウールで一括査定したら310万も高くなった

管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。

イエウールはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくることはありません。

物件情報を入力するだけの簡単手続きで、すぐに売却相場が分かる手軽さも好評です。