マンションを売却したことによって利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。

しかし出た利益すべてに譲渡所得税がかかるのではなく、控除が受けられる特例がいくつかありますので、紹介していきます。

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受けられる控除があるのにもかかわらず、知らなかったために税金を多く支払うことにならないよう、しっかり知識をつけましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マンションを売却したときの控除

「居住用財産を譲渡した場合の特別控除の3,000万円の特例(以下、3,000万円の特別控除)」を利用すると、マンションを売却した際に、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除することができます。

ただし自分が住んでいた居住用不動産であることが条件となっており、別荘や一時的な入居を目的とした家の売却には適用されません。

もしも夫婦が共有名義でマンションを購入して住んでいた場合には、夫と妻それぞれに3,000万円の特別控除を適用することができるので、計6,000万円の控除が受けられるということになります。

3,000万円の特別控除を受けるためには確定申告をする必要があり、その際に譲渡所得の内訳書を提出することになるので準備しておきましょう。

3,000万円の特別控除が受けられる条件
  • 売却したマンションに継続的に住んでいたこと
  • 過去2年の間にこの特例を受けていないこと
  • 売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

マイホームを売ったときの特例|譲渡所得|国税庁

特定のマイホームを買い換えたときの特例

特定のマイホームを買い換えたときの特例

「特定のマイホームを買い換えたときの特例(以下、買い換え特例)」は、売却するマンションに10年以上、自分が住んでいたことや、マンションを売却してから3年の間に新しい家を購入することを条件に適用される特例です。

買い換え特例は、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる制度で、買換えたマンションを将来、譲渡するときに譲渡益に対する課税がされます。

つまり買い換え特例は税金がかからないわけではなく、買い換えたマンションを再度買い換えるときまで納税を引き延ばしているにすぎません。

そのため、すでに再度買い換える予定のある人は選ばないほうが良いでしょう。

また3,000万円の特別控除の範囲に収まる場合は、そちらを利用したほうが得になります

買い換え特例は他の特例との併用ができませんので、買い換え特例を使ったほうが良いのかどうか迷った場合には、税務署などで相談されることをおすすめします。

税金を先延ばしにできる制度が利用できる条件
  • 売却したマンションに10年以上住んでいたこと、かつ、所有期間が10年超であること
  • マンションを売却した年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること
  • 親子や夫婦など特別な関係がある人に売却していないこと

特定のマイホームを買い換えたときの特例|譲渡所得|国税庁

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、マンションを平成29年12月31日までに売却して、買い換えをした場合に利用できる制度です。

マンションを売却したことによって住宅譲渡損失が生じたときには、譲渡損失を給与所得などの他の所得から控除(損益通算)することができます。

さらに損益通算をおこなっても控除しきれなかった譲渡損益は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。

この特例も自分が住んでいたことが適用の条件となっており、他の特例との併用は住宅借入金等特別控除のみ認められています。

住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)…住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合に、住宅ローンの年末残高の1%を10年間、所得税額から控除するもの
売却して損失がでたときに利用できる制度の適用条件
  • 自分が住んでいたマンションであり、所有期間が5年超であること
  • 売却した年の前年から翌年までの3年間の間に、50平方メートル以上の家を取得すること
  • 新居の住宅ローンの返済期間が10年以上であること

マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|譲渡所得|国税庁

マンションを売ったときの軽減税率の特例(10年超所有軽減税率の特例)

軽減税率の特例

マンションを売ったときの軽減税率の特例は、売った年の1月1日において所有期間が10年を超えていることが適用の条件となっています。

自分が住んでいたマンションを売ったときの譲渡所得税を、通常の場合よりも低い税率で計算することができる特例で、こちらは3,000万円の特別控除と併用することができます。

軽減税率は以下のとおりです。

譲渡所得金額 税額
6,000万円以下 譲渡所得金額×10%
6,000万円超 (譲渡所得金額-6,000万円)×15%+600万円

長期課税所得を「(マンションの売却価額)-(取得費+譲渡費用)-特別控除」で算出し、算出した所得金額に税率を乗じて所得税の計算をします。

平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになりますので注意してください。
売却して利益がでたときに利用できる制度の適用条件
  • 自分が住んでいるマンションであること
  • マンションの所有期間が10年超であること
  • 親子や夫婦など特別な関係がある人に対して売却していないこと

マイホームを売ったときの軽減税率の特例|譲渡所得|国税庁

管理人からの一言「特例や控除についての知識を身につけたうえで税務署へ相談しよう」

どの特例を受けるべきかはその人の状況によって変わりますので、一概にどれがおすすめと断言することはできません。

マンションを売却した際に適用できる特例を把握しておき、自分のケースにあった特例を受けることが大切です。

どの特例を選択したらいいのか自己判断が難しい場合には、税務署や税理士に相談すると教えてもらうことができます。

しかし税務署などに相談に行っても、必要な情報をすべて教えてくれるとは限りませんので、この記事である程度の知識を身につけたうえで相談に行きましょう。

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