小規模宅地等の特例は相続税を軽減させる代表的な特例ですが、「土地に対する特例だからマンションでは適用されない」「同居していた場合にのみ適用を受けられる」など、様々な間違った情報が横行しています。

本来であれば適用を受けられたにもかかわらず、そのチャンスを逃している人が大勢いるということです。

とはいえ、適用要件を正しく把握し、計算するのは少し難易度が高いと思います。

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この記事では、「小規模宅地等の特例とはどんな特例なのか」から「小規模宅地等の特例の適用条件と計算方法」についてわかりやすく解説していきます。

小規模宅地等の特例とは?

小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた家の土地部分について相続税評価額を80%減額するというものです。

適用されるのが土地部分の評価額のため、「マンションだと適用されない」と勘違いする人もいますが、マンションにも土地部分があり、この特例の適用を受けることで節税できます。

小規模宅地等の特例でマンションの相続税を節約できる

小規模宅地等の特例の画像

上述したとおり、小規模宅地等の特例の適用を受けることで、マンションの相続税を節約できます。

たとえばマンションの土地部分の評価額が2,000万円だった場合には、特例によって8割引した400万円が相続税の対象金額になります。

評価額2,000万円に対して課税される相続税は約250万円ですが、評価額400万円に対して課税される相続税は約40万円です。

小規模宅地等の特例の適用を受けるかどうかによって、支払う税金に約210万円もの差が生じるのですから、適用を逃すのは非常にもったいないと思います。

次章で適用条件について詳しく解説していきますので、適用が受けられないか、しっかりと確認しましょう。

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小規模宅地等の特例の適用要件

小規模宅地等の特例の適用要件

小規模宅地等の特例の適用要件は誤解が生じやすいため、わかりやすく丁寧に解説していきます。

まず、適用の基本条件を要約すると以下のようになります。

  • 被相続人が居住用に使っていた宅地であること
  • 相続開始前3年以内に贈与された宅地でないこと
  • 被相続人と生計を一にしていた親族であること

生計を一にしていた親族には、同居していた親族はもちろん、持ち家なしの別居親族(通称、家なき子)も含みます。

家なき子は、賃貸アパートなどに住んでいる親族と考えると分かりやすいでしょう。

そして誰が相続するかによって、相続税申告期限までの所有継続要件と居住継続要件が付きます。

相続する人別の適用要件

相続する人 申告期限までの所有継続要件 申告期限までの居住継続要件 適用の可否
配偶者 不要 不要
同居親族 必要 必要
配偶者・同居親族がいない場合の家なき子 必要 不要
上記以外の人 不可

適用要件を満たしている場合であっても、マンションの土地部分すべてに対して8割引できるわけではなく、330㎡までと定められていますので注意してください。

宅地面積については、固定資産税納税通知書でマンション全体の敷地面積を確認後、売買契約書に記載の持分割合を乗じて計算します。

マンションを共有で相続する場合

マンションを共有で相続する場合、小規模宅地等の特例の適用を受けることができるのはどちらか一方のみという点には注意が必要です。

たとえば被相続人の配偶者と別居の子どもが共有で相続した場合、配偶者は適用を受けることができますが、別居の子供には適用されません。

基本的には、配偶者、同居親族、家なき子の順で適用を受けることができます。

経営する会社や賃貸マンションでも適用を受けられる

小規模宅地等の特例は被相続人が居住していた物件だけでなく、被相続人が商売をおこなっていたお店や経営する会社、賃貸にしていたマンションや駐車場の敷地についても適用が受けられます。

商売をおこなっていたお店の敷地などは「特定事業用等宅地」、賃貸していたマンションや駐車場の敷地などは「貸付事業用宅地」といいます。

特定事業用等宅地と貸付事業用宅地を相続した場合は、以下の適用要件を満たすことで小規模宅地等の特例の適用を受けられます。

特定事業用等宅地と貸付事業用宅地における適用要件

相続する土地 特例の適用が受けられる相続人 土地の相続評価 上限面積
特定事業用等宅地 申告期限まで保有、事業継続していた親族 80%減 400㎡
貸付事業用宅地 申告期限まで保有、事業継続していた親族 50%減 200㎡

被相続人が居住していたマンションで小規模宅地等の特例の適用を受けたとしても、特定事業用等宅地を併用することができます。

ただし貸付事業用宅地は、他の宅地と併用して適用を受けることはできませんので注意してください。

共有名義になっていた物件に対しても適用可能

マンションが共有名義になっている場合であっても、小規模宅地等の特例の適用を受けることは可能です。

ただしマンションではあまりないケースかもしれませんが、区分登記になっている場合は適用を受けることができませんので注意してください。

相続税の申告時に適用の申請が必要

小規模宅地等の特例でマンションの相続税を節約するためには、相続税の申告書に特例を受ける旨を記載し、申請する必要があります。

計算に用いた資料や遺産分割協議書の写しなどの書類も合わせて提出しなければなりませんので、用意しておきましょう。

区分所有している分譲マンションの相続税評価額の計算方法

相続税評価額の計算方法

小規模宅地等の特例の適用が受けられることがわかっても、区分所有している分譲マンションの評価額がわからないという人も多いと思います。

マンションの土地部分の相続税評価額は、以下の簡単4ステップで算出することができます。

  1. 国税庁のホームページにある路線価図で、マンションが所在する土地の路線価を確認する
  2. 固定資産税納税通知書で土地の面積(マンション全体)を確認する
  3. 売買契約書または土地の登記簿で持分割合を確認する
  4. 「路線価×土地の面積×持分割合」で評価額を算出する

算出した評価額を8割引きすれば、小規模宅地等の特例を受けた後の評価額を求めることができます。

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小規模宅地等の特例は改正でどう変わった?

小規模宅地等の特例は改正でどう変わった?

平成30年4月に、小規模宅地等の特例は改正されています。

改正によって変わったのは、主に家なき子に関する規定です。

なぜ改正がおこなわれたかというと、小規模宅地等の特例の適用要件に該当するために、わざと孫にマンションを相続させたりする節税対策をおこなう人が多かったためです。

これでは、小規模宅地の特例の本来の趣旨とは異なります。

そのため今までは親が所有する家に住んでいたとしても、孫であれば家なき子として小規模宅地等の特例を受けることができましたが、改正によって親の持ち家に住んでいる孫は適用を受けられなくなりました。

趣旨とは異なる使い方はできなくなったということです。

相続したマンションを売りたい場合は売却時期に注意

相続したマンションは売却時期に注意

相続したマンションを売りたい場合は、売却時期に注意しなければなりません。

配偶者の場合は関係ありませんが、同居親族の場合は申告期限まで所有・居住していること、家なき子の場合は申告期限まで所有していることが、小規模宅地の特例の適用を受ける要件になっているからです。

同居親族または家なき子が相続した不動産を売却するのであれば、申告期限である相続発生から10ヶ月を過ぎてからにしましょう。

また親から相続したマンションの売却は、失敗する人が多いため注意してください。

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管理人からの一言「小規模宅地等の特例で相続税を節約できる」

小規模宅地等の特例の適用を受けることによって、何百万円もの相続税を節約できます。

適用を受けられたにもかかわらず、「申請していなくて適用を受けられなかった」ということにならないように注意してください。

最後に、小規模宅地等の特例の要点をまとめておきます。

  • 被相続人が住んでいたマンションの評価額を8割引にできる
  • 被相続人が経営していた会社や賃貸していたアパートなどにも適用できる
  • 相続人によって所有期間・居住期間に制限があるため売る時期には注意する

特殊なケースで、適用を受けられるかどうか不明な場合は、相続したマンションの所在地を管轄する税務署に問い合わせてください。

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