共有名義の不動産の画像

「離婚するから共有名義になっている自宅を売りたい」「相続によって兄弟で共有名義になっている実家を売却したい」という人も多いのではないでしょうか。

不動産は所有しているだけでお金がかかりますし、共有名義のままにしておくと将来トラブルになりやすいため、売るというのは賢明な判断です。

とはいえ、「共有名義の不動産を売るために必要な手続きは?」「共有名義人全員で対応しないといけないの?」などの疑問を抱いている人も多いと思います。

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この記事では、「共有名義の不動産を売却する方法」から「共有持分のみの売却における相場価格」「共有不動産の売却にかかる税金と確定申告」について紹介していきますので参考にしてください。

共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産の画像

共有名義の不動産を売却する方法は、以下のとおりです。

  • 共有名義人全員の同意を得て売却する
  • 分筆登記して不動産の一部を売却する
  • 所有者を1人にするために持分買取して売却する
  • 持分移転によって共有名義を解消する

共有名義人全員の同意を得て売却するのが基本ですが、自分の持分については他の共有名義人の同意を得なくても売ることができます。

それぞれ詳しく解説していきますので、どの方法で売却するのがベストなのか、共有名義人全員で話し合って検討してください。

共有…1つの不動産を2人以上で共同して所有すること
持分…各共有者の、共有不動産に対する所有権割合のこと

共有名義人全員の同意を得て売却するのがベスト

共有名義人全員の同意を得て売却する方法が、一番スムーズです。

不動産を現金化すれば、平等に分けることができるため、不平不満が出にくいでしょう。

ただし、誰が売却活動をおこなうのかという点で揉める可能性があります。

平等に役割分担するか、誰か一人が代表して売却活動をおこなう代わりに、売却代金の割合を多く受け取るように取り決めておくことをおすすめします。

立ち会えない共有者は委任状を作成する

原則としては、共有者全員が売買契約に立ち会い、売買契約書に署名・捺印します。

しかし、売買契約に立ち会えない共有者がいるケースもあると思います。

その場合は、立ち会える人を受任者として、委任状を作成しておかなければなりませんので注意してください。

分筆登記して不動産の一部を売却する

分筆登記とは、1つの土地を区分して各部分の所有権を明確にし、登記することをいいます。

分筆登記の説明図

自分の持分については他の共有名義人の同意を得なくても売却できるため、分筆登記をおこなうことで自由に売買できるようになります。

「土地を分けて売買なんて本当にできるの?」と思われるかもしれませんが、裁判所のホームページに以下のように記載がありますので参考にしてください。

 一筆の土地といえども、これを区分して、その「土地の一部」を売買の目的とすることはできる。

分筆登記が必要な理由は、共有持分は決まっていたとしても、土地のどの部分が自分の所有権の対象となるのか分からないと売買取引できないからです。

たとえば2人で半分ずつ共有している1000㎡の土地のうち、持分の500㎡のみ売却したい場合、それが土地のどの部分なのかを明確にする必要があるということです。

登記…国が管理する帳簿に記載してもらうこと。記載内容には法的効力がある。

所有者を1人にするために持分買取して売却する

他の共有者の持分を買い取って、所有者を自分1人にしてから売却する方法です。

この場合、相場価格を適切に把握しなければならないという注意点があります。

持分買取した金額が売却代金よりあまりにも安ければ、後から他の共有者から不平不満が生じてしまうかもしれませんし、贈与とみなされて贈与税が課せられる可能性があるからです。

反対に、買い取った金額が売却代金よりも高ければ、損をしてしまうことになります。

下記の記事で不動産の相場価格を把握する方法について紹介していますので、合わせてご覧ください。

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持分移転によって共有名義を解消する

自分の持分を他の名義人に売却する持分移転によって、共有名義を解消する方法もあります。

この方法で売却する場合、取引価格に納得したら、後から不平不満を言わないということが大切です。

あらかじめ不動産一括査定サイトなどを利用して、不動産の相場価格を把握しておくと良いでしょう。

不動産一括査定サイトとは、ネット上で不動産の基本情報を入力するだけで、複数者にまとめて査定依頼できる便利ツールです。

不動産会社に直接いくわけではないので、とりあえず値段を知りたいだけという人でも気軽に利用できます。

不動産一括査定サイトについては、下記の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。

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共有持分のみの売却は相場価格が3割減してしまう

共有持分のみの売却は相場価格が3割減してしまう

共有持分のみの売却は相場価格が3割ほど減額してしまいます。

たとえば持分割合が2分の1で、不動産の価値が5,000万円であった場合、本来であれば2,500万円受け取れるはずです。

しかし不動産を分けて売却すると、2,500万円の7割である1,750万円でしか売れません。

買主からしてみると、不動産の一部しか所有できないのですから、当然といえば当然です。

持分のみの売却であっても十分、自由に使える状態であればいいのですが、不自由な点があれば相場価格が下がるのはもちろん、なかなか買い手は現れないでしょう。

共有名義の不動産売却は、共有者全員の同意のもとおこなうか、他の共有名義人に売却する方法のいずれかがおすすめです。

共有名義の土地や建物を売却するときにかかる税金

共有名義の土地や建物を売却するときにかかる税金

共有名義の不動産を売却するときにかかる税金は、譲渡所得税と登録免許税、また印紙税です。

金額
譲渡所得税 売却代金-(取得費+譲渡費用)×税率
登録免許税 不動産の数×1,000円
印紙税 5千円または1万円

登録免許税は売却したときだけでなく、分筆登記をおこなうときなどにも課税されますので注意が必要です。

またその場合にかかる登録免許税は、「売却代金×2%」になります。

不動産売却にかかる税金について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

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共有名義の不動産を売買取引したら確定申告をおこなう

共有名義の不動産を売買取引したら確定申告をおこなう

共有名義の不動産を売買取引したら、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に、確定申告をおこなってください。

確定申告は、各共有者がそれぞれおこなう必要があります。

ただし上述で紹介した譲渡所得税が課税されない場合は、確定申告をする必要はありません。

つまり確定申告の必要があるのは、不動産を売却して利益が生じた場合のみということです。

不動産売却時の確定申告については、下記の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。

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相続などによって共有名義人の中に未成年者がいる場合どうなる?

共有名義人に未成年者がいる場合どうなる?

相続した不動産を売るときには、共有名義人の中に20歳未満の未成年者がいるケースもあると思います。

この場合、どうすれば良いのか迷われるかもしれませんが、未成年者であっても法定代理人(両親など)の同意があれば売主になることができます。

もしも法定代理人の同意なしに売買契約を結んでしまった場合は、契約が解除になる可能性がありますので注意してください。

共有名義人の中に未成年者の親権者がいれば、何の問題もありません。

管理人からの一言「共有名義の不動産を売却するなら高額売却を狙うべき」

共有名義の不動産を売却する場合、高額売却を狙わないと後からトラブルに発展してしまうかもしれません。

共有名義人の中に、「もっと高く売れたのではないか」とモヤモヤした気持ちを抱いた人がいた場合、共有名義人同士の間に溝ができてしまいかねないからです。

共有名義人が多ければ多いほど、そのリスクも高まりますので注意してください。

高値売却して怒る人はいませんので、できるだけ高く売却することを目指しましょう。

イエウールで一括査定したら310万も高くなった

管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。

イエウールはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくることはありません。

物件情報を入力するだけの簡単手続きで、すぐに売却相場が分かる手軽さも好評です。