マンション

住んでいたマンションから引っ越すことが決まると、以下のような悩みや疑問が出てくるのではないでしょうか。

  • 完全に手放すことになる売却で、後悔しないか?
  • 賃貸にして家賃収入を得たほうがいいのでは?
  • 売却と賃貸のどっちを選ぶべきか、どうやって判断すればいいの?

結論から言いますと、住宅用につくられたマンションは賃貸に出しても利回りが悪いため、売却するのがベストです。

とはいえ、人それぞれ様々な事情があるでしょう。

この記事では、状況に応じた適切な選択について、わかりやすく解説していきます。

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間違った選択をして損をしてしまう人も多い問題ですので、リスクなども考慮して後悔のない選択をしましょう。

マンションは売却と賃貸のどっちにするべきか?

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冒頭でも述べたとおり、住んでいたマンションは売却するのがベストです。

不動産を賃貸にすることは投資であり、リスクがつきものであるため、素人が安易に手を出すべきではないというのが一番の理由になります。

また家賃収入を得られることが賃貸にする最大のメリットにもかかわらず、居住用マンションは利回りがあまり良くないというデメリットもあります。

どうしても手放したくない理由があれば別ですが、投資を始めたいのであれば、マンションを売却したお金で新たに投資用物件を購入した方がよいでしょう。

投資という訳ではなく、将来戻ってこれるように所有しておきたいという場合でも、リスクがあることは十分に考慮しなければなりません。

マンションの売却と賃貸のそれぞれのメリットとデメリットをまとめましたので、参考にしてください。

売却と賃貸のそれぞれのメリット・デメリット

マンションは賃貸にするよりも売却した方がいいと言いましたが、売却することにも当然デメリットはあります。

売却する前に、確認しておくことは大切です。

売却のメリット

  • まとまったお金が手に入る
  • ランニングコストがかからない
  • 税制優遇によって売却代金に税金がかからない

売却のデメリット

  • 完全に手放すことになり、再び住むことは難しい

賃貸のメリット

  • 不労所得で生活ができる
  • 将来、再び住むことができる

賃貸のデメリット

  • 継続的に収入を得られるとは限らない(空室になる可能性もある)
  • 劣化して物件の価値がなくなる
  • トラブルが発生したら対応しなければならない
  • 固定資産税や修繕費などのランニングコストがかかる
  • 確定申告などの手間がかかる
  • 不動産所得に税金がかかる

マンションを賃貸にするデメリットについては後述でも詳しく解説しますが、売却よりもリスクが多いのは一目瞭然です。

基本的にマンションは売却した方がお得

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管理人の見解としては、住んでいたマンションはきれいさっぱり売却した方がトラブルがなく、後から損失が出る心配もないので安心です。

実際に、持ち家を賃貸にしたことを後悔する声は後を絶ちません。

賃貸にして失敗した人の口コミ

30代・男性の口コミ

予定より早く転勤から戻ってこれたので賃貸を解消したい旨を伝えたらクレームになってしまった。しばらくアパート暮らしになって、家賃が勿体なかったです。

50代・女性の口コミ

壁紙やキッチンなどが汚されていたのが気持ち悪くてリフォームしたので、費用がかなりかさんでしまった。

50代・男性の口コミ

赴任期間中にマンションを賃貸にしたけど、ずっと空室でした。収入ゼロよりはいいと思って家賃を下げて貸し出しましたが、結局赤字になってしまいました。

思い入れのあるマンションを手放すことに、躊躇する気持ちもあるかもしれません。

しかし賃貸にすると様々なトラブルに巻き込まれる可能性がありますし、思っているよりも家賃収入は期待できません。

賃貸にして物件価値を下げてしまうよりも、売却してより多くの代金を受け取った方が賢明です。

まずはいくらで売却できるか確認してみよう

中には、マンションがいくらで売れるのか、まだ把握していない人もいるのではないでしょうか。

物件の価値を調べずに売却と賃貸のどちらにしようか悩んでいても、適切な判断はできません。

不動産一括査定サイトを利用すれば、いくらで売れるのか簡単に調べることができますので、まずは見積もり依頼して売却価格を知っておきましょう。

【不動産一括査定サイトとは】

不動産一括査定サイトの仕組み

物件の基本情報を入力するだけで、複数社から見積もりを送ってもらえるサービス。

しつこい勧誘がないイエウールなら、査定依頼したからといって売却を迫られることはないので安心して利用できます。

また同時に賃料査定もおこなってくれるマンションナビなら、売却と賃貸に出した場合のどちらの相場も把握できて比較しやすいのでおすすめです。

ただし賃貸業と仲介業を両方おこなっている不動産会社よりも、売却に特化している不動産会社の方が売却代金が高くなる傾向にあります。

マンションナビを利用する際には、イエウールも併用して売却を得意とする不動産会社の見積もりもチェックしましょう。
  • しつこい勧誘なしでマンションの最高売却価格を調べるならイエウール
  • 同時に賃料も知りたいならマンションナビ

マンションを賃貸に出すことにはリスクがつきもの

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損をしたり、トラブルに巻き込まれたりするリスクを承知の上で、どうしてもマンションを手放したくないという人もいると思います。

お金では解決できない問題だと思いますので、当然その判断を尊重します。

ただし持ち家を貸すことにはどのようなリスクがあるのかについては、あらかじめ把握しておきましょう。

空室リスク 家賃収入がゼロになるリスク
災害リスク 災害によって物件が損傷を受け、賃貸にできる状態ではなくなるリスク
物件価値の下落リスク 物件の価値がなくなって家賃を下げざるを得なくなるリスク

実際に上記のことが起こっても対応できるように、リスク管理はしっかりとおこなってください。

また、これら以外にも留意しておきたい点がありますので、紹介していきます。

  • 一度、人に貸すと売れづらくなる
  • 税金の負担が増える
  • 毎年、確定申告をしなければならない
  • 物件の管理をしなければならない&ランニングコストがかかる

一度、人に貸すと売れづらくなる

持ち家を賃貸に出してしまうと、その後売却するのが難しくなります。

人に貸すとマンションが売れづらくなる理由は、以下のとおり。

賃借人によって部屋を汚されてしまう

マンションの持ち主と借りているだけの人では、物件に対する気持ちに差が生じます。

賃借人が物件を大切に扱ってくれるとは限らず、汚れて返ってくることも珍しくありません。

経年劣化によって価値が下がる

不動産は、築年数が古いというだけで高く売れなくなります。

そのため賃貸に出す期間のぶん、価値は下がっていくと思った方がよいでしょう。

賃借人がいると売却のハードルが高くなる

もしも途中で状況が変わってマンションを売却したくなった場合、賃借人を追い出すわけにはいかないため、オーナーチェンジ物件として売り出さなければなりません。

よっぽど利回りがよい優良物件でなければ、新たにオーナーになってくれる人を探すのは至難の技です。

税金の負担が増える

持ち家を賃貸にして得た収益(不動産所得)は、総合課税として他の所得と合算して税金が課せられます。

売却すれば3,000万円の特別控除などの税制優遇によって税金を0円にすることもできますが、賃貸にすると毎年払わなければならない税金が増えるということです。

国税庁-所得の種類と課税方法

毎年、確定申告をしなければならない

家賃収入がある人は、確定申告をおこなう必要があります。

確定申告をしないと脱税とみなされてしまいますので、注意してください。

また、少しでも税負担を減らすために青色申告をおこなう場合は、さらに帳簿をつけるなどの手間も増えます。

不動産所得の青色申告について〜白色申告との違いや適用条件・経費にできるものまでを解説

不動産所得は青色申告がベター?事業的規模などの適用条件や経費にできるものを解説しています。サラリーマンでも白色申告より青色申告のほうが良いのかや、青色申告特別控除はいくら適用されるのか、必要書類は何かについても紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

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物件の管理をしなければならない

マンションを賃貸に出したとしても、所有者であるということには変わりないため、何かあれば対応しなければなりません。

物件設備が故障したときや賃借人が近隣トラブルを起こしたときなど、マンションに帰ってきて対応できるのかどうかも考えておきましょう。

マンションの賃貸を成功させたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

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【状況別】マンションを売却した方がよい5つのケース

マンション

上述で、どうしても手放したくない理由があれば賃貸でもよいと解説しました。

しかし状況によっては、売却にした方がよいことが明確なケースもあります。

  • オーバーローンになってしまうケース
  • 都心などで立地条件がいいケース
  • 売却物件がタワーマンションの場合
  • 転勤や相続、離婚によって引っ越す場合
  • 老人ホームに入居する場合

それぞれ詳しく解説していきますので、参考にしてください。

オーバーローンなら任意売却しよう

マンションの売却代金よりも住宅ローン残債のほうが上回る状況のことをオーバーローンと言います。

「家賃収入によって住宅ローンを返済していけばいいのでは?」と考える人もいますが、賃貸にしたからといって安定した収益を得られるとは限りません。

もしも空室になって収益がゼロになり、住宅ローンの返済ができなくなってしまえば、マンションは差し押さえられて競売にかけられます。

オーバーローンの物件を賃貸にした場合、マンションを不本意に失うリスクが高いということです。

通常の方法では売却できませんが、任意売却でなら住宅ローンが残っていてもマンションを売ることができますので検討してみてください。

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都心など好立地にあるなら競合物件があらわれる前に高値売却を狙おう

都心などの立地条件がよい場所には、新築マンションが次々に建設されていきます。

SUUMOの公式ホームページによると、東京都に建築予定のマンションの数はなんと98件。

スーモ

不動産は築年数によって価値が大きく左右されるため、同じ地域に新築マンションが建設されてしまえば、物件の価格を下げざるをえなくなります。

競合物件が建設されて価値が下がる前に、できるだけ早く売却することをおすすめします。

タワーマンションは借り手が現れにくい

価格が高く、富裕層がターゲットになるタワーマンションは、賃貸にしても借り手が現れにくい特徴があります。

借り手が現れにくい理由は、以下のとおり。

  • 家賃が高く、庶民には手が出せないから
  • 家賃を払える富裕層は、賃貸ではなく持ち家を選ぶ傾向にあるから

タワーマンションを賃貸に出しても需要が少ないため、売却した方がよいということです。

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転勤や離婚時に物件を残しておくとトラブルの元になる

転勤や離婚などによって引っ越す場合、マンションを賃貸にして残しておくとトラブルに繋がりやすくなります。

転勤の場合、上述でも紹介したとおり物件に何かあった時にすぐに対応することができず、トラブルを悪化させる可能性があります。

半年〜1年程度で確実に戻ってくるのであれば賃貸にしてもいいかもしれませんが、基本的にはリスクがつきまとうのでおすすめできません。

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離婚の場合は、上述で紹介したリスクの他にも、財産分与という問題がでてきます。

家賃収入がどちらの財産になるのか、どのように分けるのかなど、考えなくてはならない問題が増えます。

離婚問題を早く片付けたいのであれば、きれいさっぱり売却した方がよいでしょう。

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相続した物件は換価分割するのが最善

相続したマンションは、売却した代金を相続人で分ける換価分割をおこなうのが最善です。

相続人の意見がなかなかまとまらず、空き家にしておくのが勿体無いからといって賃貸にしてしまうと、問題を複雑化させますので注意してください。

老人ホームに入居してマンションを空き家にするのは良くない

老人ホームに入居することになり、マンションが空き家になってしまう場合も、売却した方がよいケースになります。

売却した方がよい理由は、3つあります。

理由1:費用問題

1つ目の理由は老人ホームの居住費と合わせて、マンションにかかる固定資産税や修繕積立金などを毎月支払っていくのは大変だからです。

いつまで老人ホームで暮らすかわからない状況で、支払わなければならない費用はできるだけ減らしておいた方が賢明でしょう。

理由2:管理問題

2つ目の理由には、物件は空き家になると一気に劣化し、住める状況ではなくなってしまうという点が挙げられます。

子供たちが管理していけるのであればいいですが、期間が長くなれば相当の負担になるため、現実的ではありません。

理由3:認知症のリスク

万が一、認知症になってしまうとマンションを売ることも、貸すこともできなくなります。

本人に判断能力がない状態では、売買契約や賃貸契約を交わすことはできないからです。

認知症になると不動産売却できない?親の不動産を売る方法

認知証になった親の不動産を売却するにはどうすればよいのでしょうか。この記事では、後見人が不動産取引する方法について紹介しています。司法書士による売主の意思確認ができない場合、売買契約は無効になります。診断書をもらい裁判所の許可を得たうえで不動産売買しましょう。

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子供が相続する予定であれば老人ホームに入居するタイミングで引っ越してもらった方がよいですし、そうでなければ早めに売却することをおすすめします。

管理人からの一言「マンションは売却した方がよいケースがほとんど」

この記事を簡潔にまとめると、以下のようになります。

  • 基本的には売却した方がよい
  • 損をしてでも家を手放したくない人は賃貸にするのもあり
  • オーバーローンになる場合や好立地にある物件、タワーマンションは賃貸にするリスクが高い
  • 転勤や離婚、相続による引っ越しなら売却しておかないとトラブルが複雑化する

結論、マンションは賃貸にするよりも売却した方がよいと言えます。

まずは、物件がいくらで売れるのか把握しておきましょう。

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