マンションをなるべく高く売りたいと思うのは当然であり、いくらで売り出そうか悩む人も多いのではないでしょうか。

マンション売却がスムーズに進むかどうかは、売り出し価格が適切な金額であるかが重要になってきますので、売り出し価格は慎重に決める必要があります。

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この記事では、「売り出し価格の決め方」から「売り出し価格を決めるときの注意点」について解説していきます。売り出し価格の重要性をしっかりと理解した上で、売却活動へ挑んでください。

成約価格とは|売り出し価格との違い

マンションの売り出し価格の決め方

成約価格とは、実際に売買取引がおこなわれた金額のことで、売り出し価格とは売主が不動産売却開始時に設定する値段のことです。

売り出し価格 売主が設定する売却開始金額
成約価格 実際に売買取引された金額

マンション売却では値下げをしたり、買主から値下げ交渉されたりするため、「売り出し価格=成約価格」になるとは限りません。

ほとんどの場合、「売り出し価格>成約価格」となってしまいます。

最初に売りたいと思った金額と、実際に売れる金額にはズレが生じるのが一般的だということです。

売り出し価格のまま売買取引が成立するのが理想ですので、できるだけズレをなくす、正しい売り出し価格の設定方法について確認しておきましょう。

マンションの売り出し価格の決め方

売り出し価格の決め方

マンションの売り出し価格は、安くても高くてもいけません。

安ければ損をしてしまうのはもちろん、高いと買い手がつかず値段を下げざるを得なくなるケースが多く、結局は売主にとってプラスになりません。

適切な売り出し価格を見極めることが、マンション売却を成功させるためには欠かせないのです。

では適切な売り出し価格の算出方法を、手順に沿って紹介していきます。

売却価格の最低ラインを決める

マンションの売り出し価格を設定する前に、売却価格の最低ラインを決めておく必要があります。

ローン残高や売却にかかる諸費用などを踏まえ、下回ったら困るという金額を押さえてください。

一度決めた売り出し価格を上げることは基本的に避けるべきなので、最低価格を考慮したうえで売り出し価格を決めないと、住宅ローンが返せないなどの問題が発生してしまう可能性があります。

なぜ売り出し価格を値上げしないほうが良いのかについては、下記の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。

マンション売却で値上げはするべきではない?値上げ可能なケースは?

マンションの売却価格は値上げできる?この記事では、マンションを値上げするべきではない理由と、値上げが可能なケースについて紹介しています。

相場価格を調べる

マンションを売却するときには自分である程度、相場価格を調べておくことが重要です。

不動産情報誌やインターネット、あるいは新聞の折り込みチラシなどで、自分の売却物件の周辺で似た物件がどのくらいの価格で売りに出されているかをチェックし、相場観を養います。

不動産会社は早く売ることに力を入れる傾向にありますが、早く売るためには値段を安くすることが手っ取り早い方法です。

そのため査定価格を相場よりも少し低めに見積もることがほとんどで、査定価格を鵜呑みにして売り出し価格を決めてしまうと、実際に売れるかもしれない価格よりも安く売り出すことになってしまいます。

損をしないためには、自分のマンションの価値を知ったうえで不動産業者に見積もりを依頼することが大切です。

3社以上の不動産仲介会社に査定を依頼する

相場価格を調べてマンションの価値を把握したら、不動産会社にマンションの査定を依頼します。

まずは一括査定サイトを利用して複数の不動産仲介業者に見積もりを出してもらい、その中で詳しく話を聞く3社を選びます。

このとき大手不動産会社、地域密着型の不動産会社、マンション売買を得意とする不動産会社、それぞれ1社ずつ選ぶのがコツです。
不動産仲介会社の査定金額の出し方

不動産仲介会社は成約見込価格を、取引事例比較法を用いて導くことがほとんどです。

取引事例比較法とは、周辺における直近の類似物件の成約事例などをもとに査定をおこなう方法で、その事例に対して対象不動産は劣っているのか優れているのか、プラスマイナスして査定します。

不動産会社がマンションを査定する際に見るポイントは、以下のとおりです。

  • 最寄駅からの所要時間
  • スーパーやコンビニの距離や利便性
  • 街並みや、ゴミ集積所などの嫌悪施設の状況
  • 騒音や振動、日照、通風の状況
  • 築年数
  • 管理員の勤務形態
  • 修繕や清掃の程度

不動産会社はこのような要素を加味したうえで査定金額を算出しますが、いくつかの仲介会社に査定してもらうと必ずしも査定金額が同じであるとは限りません。

なぜなら今までの成約実績や、比較に使用する事例の選び方に違いがあるからです。

納得できる算出方法で査定金額を決めているかどうか、不動産会社にしっかり話を聞いてみましょう。

査定価格をもとに売り出し価格を決める

不動産屋が提示する査定価格の根拠や、同じように査定した物件の成約実績などを聞き、納得することができたら自分で売り出し価格を決めます。

売り出し価格は安くしすぎると損をしますし、高くしすぎると買主に見向きもされなくなってしまいます。

不動産屋が提示した査定額に5〜8%上乗せした金額を上限に設定することが無難で、結果的には売却成功の近道になります。

マンションの売り出し価格を決めるときの注意点

マンションの

売り出し価格を決めるときに、注意していただきたいことがあります。

マンションを売却できたはいいけどなんだか釈然としない、ということにならないために、必ず確認しておきましょう。

マンションの売り出し価格を決めるときの注意点は、次のとおりです。

仲介業者に最初に出された査定価格を鵜呑みにしない

仲介業者が提示する査定価格は、その金額で売却できると保証されている金額ではありません。

もしも保証されているのであれば、いくつかの仲介業者に査定を依頼して一番高い査定価格を出してくれたところと媒介契約を結べば良いのですから、仲介業者選びは容易になります。

しかし実際のところは、査定価格を高く提示した仲介業者を選んだからといって、他の仲介業者よりも高い値段で売却できるとは限りません。

そのため飛び抜けて良い査定価格を提示してくる仲介業者がいたら、なぜその金額になったのか詳しく聞いてみましょう。

わざと高めに査定価格を提示して媒介契約を結び、後で値下げすれば良いと考える仲介担当者もいますので、十分に注意してください。

売り出し価格が高すぎたり安すぎたりしないか

売り出し価格を高めに設定しておいて、売れなかったら値下げしようと考える人が多いと思います。

確かに、最初から弱気な価格で売り出す必要はありませんが、価格が高すぎる場合、たとえ良い物件であっても見向きされません。

途中で値下げして適正価格になったとしても、買主は何か売れない理由があるから値下げしたのではないだろうかと、敬遠する可能性もあります。

また実際のマンションの価値よりも安すぎる価格で設定すれば、早く売ることはできるかもしれませんが、損をしてしまうことになります。

高すぎたり安すぎたりしない、適切な売り出し価格を見極めましょう。

値引き交渉される前提で価格を決める

マンション売買では買い手に値引き交渉をされることがほとんどで、それが売主にとっての最低価格であったとしても関係ありません。

買主が予算よりも少し多めに出してマンションを購入しようと考えていた場合でも、売主が少しも歩み寄ってくれないと感じたら、買主は気持ちが冷めてしまうかもしれません。

最初の売り出し価格から途中で値下げする場合でも、買い手の値引き交渉に多少応じられるだけの余力を残すことが、スムーズに取引を進めるためのコツです。

新築で買ったマンションは新築プレミアムを考慮する

新築で買ったマンションを売却する場合、新築プレミアムに注意して売り出し価格を決めないと、なかなか買い手が現れない売れ残りマンションになってしまう可能性があります。

新築プレミアムとは、新築であるということから本来のマンションの価値に上乗せされている価格のことで、販売価格の1〜3割ほどが新築プレミアムといわれています。

つまり本来のマンションの価値は購入金額の7〜9割程度であり、購入金額を主軸にして売り出し価格を決めてしまうと、相場より高くなってしまうということです。

不本意だとは思いますが、新築プレミアムを考慮した正当な相場で売り出し価格を決めましょう。

新築で購入したマンションを売るときは新築プレミアムに注意する

新築プレミアムとは?新築マンションを売却すると損する可能性があります。この記事では新築マンションを売るときの注意点について紹介しています。

売り出し価格と成約価格の差をなくす方法

売り出し価格と成約価格の差をなくす方法

ここまで売り出し価格の決め方について説明してきましたが、売り出し価格を正しく設定することは、「売り出し価格=成約価格」という理想の形に近づくために欠かせません。

ただし売り出し価格=成約価格であっても、売り出し価格を低く設定していた場合には、マンション売却が成功したとは言えません。

適正価格を設定したうえで、成約価格とのズレがないことを最終的な目標点としましょう。

一般的には、売り出し価格から値下げすることになったり買主に値引き交渉されたりするため、設定した売り出し価格がそのまま成約価格となるのは難しいのですが、この記事を参考に売り出し価格を決めていただければ、成約価格とのズレを最小限に抑えることができます。

なぜなら、きちんと自分で相場価格を調べたり仲介会社を比較したりすることで、売り出し価格に対して自信を持つことができるからです。

売り出し価格に自信が持てれば、途中で値下げをすることにはなりませんし、買主からの値引き交渉で相手に主導権を握られることなく上手に駆け引きすることができます。

売主自身で相場価格を見極め、根拠のある売り出し価格を設定すれば、売り出し価格=成約価格に近づけるのです

管理人からの一言「マンション売却において売り出し価格は重要」

最初に設定する売り出し価格によって、マンション売却がスムーズに進むかどうかが決まります。

売り出し価格を高めに設定したくなる売主の気持ちもわかりますが、スムーズにマンションを売却するためには信頼できる不動産会社を見つけ、その不動産会社が提示する査定額の5〜8%上乗せした金額を上限とすることをおすすめします。

この記事を参考に適切な売り出し価格を設定し、マンション売却を有利に進めてください。

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