買主と売買条件が合意したら、いよいよ売買契約締結へと進みます。

売買契約締結時には買主と不動産売買契約書を取り交わすのですが、書類には専門用語がたくさん使われているので、内容が理解できないという人も少なくありません。

売買契約書はトラブル発生時に重要な証拠となる書類になりますので、内容を理解しないまま契約を結んでしまうと思いがけない損害を被る可能性があります。

あらかじめ売買契約書にどんな内容が記載されているのか確認しておき、不明点がないかどうか十分チェックしたうえで署名・捺印しましょう。

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この記事では、「売買契約書の主な項目と注意点」から「売買契約書に貼付する印紙のルール」について紹介していきますので、参考にしてください。

不動産売買契約書とは

売買契約書の画像

万が一のトラブルに備えて、売主と買主の間の取り決めを書面にしたものが不動産売買契約書になります。

トラブルが発生した際、売買契約書に従って解決していくことになりますので、非常に重要な書類です。

十分に理解したうえで手続きを進めていきましょう。

売買契約書の主な項目と注意点

売買契約書の主な項目と注意点

 不動産売買契約書には専門用語がたくさん出てきますので、どんな項目が記載されていてどんな意味があるのか、事前に確認しておかないと内容をよく理解できないまま手続きを進めることになってしまいます。

不動産売買契約書に記載されている内容には重要事項説明書と同様の項目がありますので、照合しながらチェックしていくのが良いでしょう。

  • 物件情報の表示に誤りはないか
  • 売買代金の額・受領方法・受取り時期は正しく記載されているか
  • 手付金の額と性質を申し合わせておく
  • 公租公課等の精算方法について
  • 瑕疵担保責任の期間の折り合いをつける
  • 付帯設備一覧表を用いて設備・備品などの取り決め

物件情報の表示に誤りはないか

マンション売買契約書にはマンションの名称や所在地、構造、面積などが記載されていますので、誤りがないかどうかチェックしてください

物件情報は登記簿の「表題部」や、重要事項説明書の「物件の表示」と「登記簿に記載された事項」と同じ内容になりますので、照らし合わせて間違いがないか確認します。

売買代金の額・受領方法・受取り時期は正しく記載されているか

売買代金は買主と最終的に合意した金額で間違いなく書かれているか、また消費税額は明記されているか確認します。

売買代金の受領方法には契約締結時に手付金を受取り、中間金、残金と分割するやり方のほか、一括払いもありますので希望と相違しないかチェックしてください。

支払い時期については、残金の受領を物件の引き渡し日に合わせるのが一般的です。

手付金の額と性質を申し合わせておく

手付金は売買契約締結と同時に買主から売主へ支払われるお金で、契約成立の証拠となる効力があります。

手付金の額は売主と買主で自由に取り決めることができますが、1〜2割程度に設定するのが一般的で、売買代金3,000万円なら300万円が相場になります。

また手付金には解約手付、証約手付、違約手付の3種類あり、どの性質を持たせるかによって意味合いが変わってきますので、双方話し合ったうえで取り決めましょう。

解約手付 売買契約成立後、買主は手付放棄、売主は手付倍返しすることで契約解除できると定めたお金。
証約手付 売買契約が成立したことを証明するためのお金。この目的のみで受け取るケースは少ない。
違約手付 契約違反があったときに損害賠償金とする目的で定められるお金。
一般的には解約手付の性質を持たせることがほとんどなのですが、その場合、解約有効期間を買主・売主間で決めておかないと、どちらかの一方的な都合で解除となった際にトラブルになりかねませんので注意してください。

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公租公課等の精算方法について

公租公課とは固定資産税や都市計画税などの不動産に課せられる税金のことで、売買契約書に記載された起算日に基づいて精算します。

売主はマンションの引渡し日までの分を、買主は引渡しの翌日以降の分を負担するよう取り決めるのが一般的です

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瑕疵担保責任の期間の折り合いをつける

買主が注意を払ったにもかかわらず見つけることができなかった物件の欠陥を「隠れた瑕疵」といい、売買契約締結後に隠れた瑕疵が発見されると、買主は売主に損害賠償または契約の解除を請求することができます。

これを瑕疵担保責任というのですが、売買契約書で期間について定めなかった場合「買主が瑕疵を発見してから1年間」が責任期間になってしまいます。

つまり売却から何年経っても瑕疵が見つかるたびに、買主からクレームをつけられるということです。

それでは売主は非常に不利な立場に置かれてしまいますので、売買契約書でしっかりと瑕疵担保責任の期間について明確にしておく必要があります。

売主は期間を短く設定したいと思っている一方で、買主は長く設定しておきたいと思っていますので、うまく折り合いをつけましょう。

お互いが合意すれば期間は好きに定めることができますが、2〜3ヶ月で設定することがほとんどです

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付帯設備一覧表を用いて設備・備品などの取り決め

エアコンや照明器具などのマンションに付帯する設備について、何を持っていき、何を置いていくのか明記しておく必要があります

置いていく設備の傷や汚れの度合い、使用可能かどうかまでしっかりと付帯設備一覧表に記載しておきましょう。

売買契約時に明確にしておけば、売主が付帯設備に対して引渡し後に補修業務を負うことはありません。

売買契約書に貼付する収入印紙について

売買契約書に貼付する収入印紙について

売買契約書は課税文書にあたりますので、収入印紙を貼付する必要があります。

収入印紙代は、国税庁のホームページに記載されている以下の表を参考にしてください。

契約金額 本則税率 軽減税率
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 6万円 3万円

※平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成された契約書は、軽減税率が適用されます。

収入印紙の貼付ルール

収入印紙にはいくつかルールがあるため、売買契約書に貼付する前に確認しておきましょう。

  • 収入印紙を貼付したあと割印を押す
  • 収入印紙を貼り忘れるとペナルティがある
  • 売買契約書1通につき1枚貼付しなければならない
  • 買主に貼付・割印忘れがあった場合、連帯して責任を負わなければならない

収入印紙は割印までして納税となりますので、忘れずに割印を押してください。

収入印紙の貼り忘れで印紙税額の3倍、消印忘れで額面相当額の過怠税を請求されます。

また印紙税は売主と買主が連帯して納税する義務を負っていますので、相手方の収入印紙に対しても注意を払うことをおすすめします。

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マンション売却で収入印紙代はいくらかかる?負担者と割印のルール

この記事では、マンション売却でかかる印紙代は誰が負担するのかについて紹介しています。割印のルールと、売主(個人)が領収書を発行するときに印紙税はかかるのか、確認しておきましょう。

過怠税について|国税庁

売買契約書は処分してはいけない

売買契約書は処分してはいけない

物件を買主に引渡し、マンション売却が終われば、売買契約書は不要だと思われるかもしれません。

しかし売買契約書は永久保存が基本であり、安易に処分してしまうと後悔するでしょう。

マンション売却が終わった後に売買契約書を保存しておくべき理由は、以下のとおりです。

  • 確定申告で必要になるため
  • 売却後、7年間は追徴調査が入る可能性があるため
  • 買主からクレームが入った時に売買契約書をもとに解決するため
  • 売却時に特例を受けた場合に、書類保管が義務付けられている可能性があるため

売買契約書を保存しておくべき理由についてさらに詳しく知りたい場合は、下記の記事も合わせてご覧ください。

不動産売買契約書の保存期間はいつまで?売却後も大切に保管しておくべき理由

不動産売買契約書の保存期間はいつまで?マンションや戸建の売却が終わった後も売買契約書を大切に保管しておくべき理由について紹介しています。安易に捨ててしまうと、手間や費用が余分にかかるだけでなくトラブルから自分の身を守れなくなってしまいます。

管理人からの一言「トラブルの多い売買契約書はリスク管理が重要」

不動産売買契約書の内容は難しい部分も多いので事前に写しを預かっておき、自宅でしっかりと読み込むことをおすすめします。

不動産売買契約時には当事者間で取り決めなければならないことが多岐に渡りますので、知識がないまま手続きを進めてしまうとトラブルに発展する確率が高くなります。

マンション売却を成功させるためには不明点について納得できるまで不動産業者に質問することが大切であり、不動産業者の説明を書き留めてマンション売買契約書と一緒にしておくのも有効です。

イエウールで一括査定したら310万も高くなった

管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。

イエウールはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくることはありません。

物件情報を入力するだけの簡単手続きで、すぐに売却相場が分かる手軽さも好評です。