売主と買主の意思が合意に至ると、いよいよ不動産売買契約の締結、決済引渡しへと進んでいきます。

売買契約で必要な書類は何か、事前に用意しておくものはあるか、確認しておきましょう。

万が一忘れ物があると売買契約の締結、決済はできなくなって関係者全員に迷惑をかけてしまいます。

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この記事では、「売主・買主それぞれが売買契約日、決済日に用意するもの」から「代理人が契約に立ち会うときの必要書類」について紹介していきます。

売主が売買契約日・決済日に用意するもの【必要書類一覧】

必要書類の画像

マンション売買契約の締結時と決済時に売主が用意しておくべきものは、以下のとおりです。

滞りなく手続きが進められるようしっかりと確認し、用意しておきましょう。

売主がマンションの売買契約日に用意するもの

備考・注意点
本人確認書類 免許証・パスポート・健康保険証など身分証明となるもの
権利証または登記識別情報 物件の所有者であることの証として用意しておく
印鑑 印鑑証明書と合わせて実印を用意するのがベスト
仲介手数料の半金 現金または預金小切手で用意しておく
マンションの管理規約 集合住宅のルールを説明する
付帯設備表 設備の故障や不具合について具体的かつ正確に記入する
印紙または印紙代 売買契約書に貼付する

売主がマンションの決済日に用意するもの

備考・注意点
身分証明書 免許証やパスポートなどの顔写真付きのものがベスト
権利証または登記識別情報 所有権移転登記で必要
印鑑証明  発行から3ヶ月以内のもの
実印 抵当権抹消登記をするので必ず実印が必要
仲介手数料の残金 仲介手数料の残金を現金で用意しておく
住宅ローンの残金 抵当権を抹消するのに必要。買主から振り込まれるお金で対応する場合がほとんど
買主に渡す書類 付帯設備取扱説明書やマンションの管理規約、パンフレットなど
委任状 司法書士に登記を依頼するのに必要
鍵を渡すことで物件の引渡しとなる
ローン返済先の銀行の通帳と届出印 買主に振り込んでもらうために通帳の番号が必要

免許証・健康保険証・パスポートなどの本人確認書類

マンションの所有者本人であることを証明するために免許証や健康保険証、あるいはパスポートなど、本人確認できる書類を用意しておきます。

写真付きの書類であれば間違いありませんので、免許証やパスポートがベストでしょう。

登記済権利証または登記識別情報を買主に提示する

マンション売買契約時には、マンションの売却権限を持つ真の所有者である証として、売主は買主に対して権利証(登記済証)、または登記識別情報を提示します

これは第三者による「なりすまし」ではないことを証明する重要なプロセスになりますので、必ず用意しておきましょう。

もしも登記識別情報(権利証)を紛失していた場合は「事前通知制度」や「司法書士による本人確認制度」、「公証人役場での本人証明制度」のいずれかの手続きが必要になります。

手続きには時間がかかる可能性がありますので、手元にあるかどうか事前に確認し、ない場合には早急に対処しなければなりません。

登記済権利証を紛失してしまったという人は、下記に記事で紛失した時の対応方法について紹介していますので合わせてご覧ください。

マンションの権利書を紛失したときの売却方法と注意点について徹底解説

権利書を紛失したマンションを売却する方法について解説しています。権利証・登記識別情報は再発行できないため厳重に保管しておく必要がありますが、なくす人も少なくありません。紛失したときの対応方法について知っておけば、慌てず迅速に対応できます。

登記識別情報…2005年3月に従来の権利証に代わって発行されるようになった書類。数字とアルファベットの組み合わせ12文字で作成されたパスワードのようなもの。

印鑑は認印でも良いが印鑑証明と合わせて実印を用意するのがベスト

不動産売買契約書に押印する印鑑は認印でも良いのですが、実印を用いるのがベストです。

「認印でもいい書類に実印?」と思われるかもしれませんが、実印を使用することで契約の信頼性を高められます。

不動産会社によって方針に違いはありますが、実印を持ってくるよう指示されるケースがほとんどです。印鑑証明書も合わせて用意しておきましょう。

不動産売買契約書に押印する印鑑が、認印よりも実印のほうが良い理由について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

不動産売買契約書は実印と認印どっちが必要?どう使い分ければいい?

不動産売買契約書は実印と認印どっちが適切なのか、売主と買主はそれぞれ印鑑をどう使い分ければいいのかを紹介しています。媒介契約書や所有権移転登記、住宅ローン契約時に用いる実印ですべての書類を統一すれば、スムーズに手続きを進めることができます。

マンションの管理規約をしっかりと引き継ぐ

マンションの管理規約や付帯設備取扱説明書、パンフレットなどは、全部まとめて買主に引き継ぎましょう。

マンションの管理規約には、共用部分の清掃、修繕、規約違反者に対する制裁、管理費や修繕積立金の負担割合などについて記載されています。

マンション全体の管理や使用に関して買主に伝えておかないと、入居後にトラブルになる可能性があります。

買主に正式に渡すのは決済のときですが、売買契約時にも用意しておき、契約締結前に内容を説明しておくと良好な取引となるでしょう。

付帯設備表でマンションの各設備の状態を明確にする

マンションの各設備がどのような状態であるか、また、どのような状態で買主に引き渡すのかを明確にするために、売買契約時には付帯設備表を買主に交付します

設備の故障や不具合など、売買契約日までに具体的かつ正確に記載しておいてください。

不具合を隠して売買契約を結ぶと、後々トラブルになって解除となる可能性があります。

付帯設備表に不具合箇所の記入漏れがあることは、売主にとっても買主にとってもメリットは一つもありませんので、手抜かりなく記入しておきましょう。

 

売買代金に応じた収入印紙または印紙代を用意する

マンションの売買契約書には、収入印紙を貼付しなければなりません。

金額はマンション売買代金に応じて異なり、売買代金が1,000万円以下でしたら5千円分1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円分の収入印紙が必要になります。

収入印紙は郵便局で購入することができますので、事前に準備しておきましょう。

不動産会社によっては収入印紙を用意しておいてくれる会社もあり、その場合、印紙代のみ用意しておきます。

仲介手数料は現金で用意する

不動産会社へ支払う仲介手数料は、売買契約時と決済時に分けて支払うのが一般的です。

売買契約時に支払う仲介手数料は、現金で用意しておく必要があるので注意してください

不動産売買契約は土日祝の銀行が休みの日におこなわれることが多く、銀行振込だと当日に着金確認できないという背景があるため、現金での支払いが慣例となっています。

「大金を持ち歩きたくない」という人も少なくないと思いますが、現金以外では売買契約前にあらかじめ振り込んでおく方法しかありません。

しかしマンション売買契約を締結する前に振り込むことに抵抗を感じる人も多く、結局は現金で用意しておく人がほとんどです。

ただし買主から受け取る手付金をそのまま仲介手数料に充てる、とすれば、わざわざ大金を持ち歩く必要がなくなります。事前に金額の確認をしておきましょう。

現金で用意したほうが支払いが簡潔

決済日に支払う仲介手数料も、現金で用意しておくとスムーズです。

決済は平日におこなうことが多いので振込でも問題ないのですが、決済日には買主から売買代金を受け取ったり、住宅ローンを返済したりと、たくさんお金を動かします。

比較的、金額の少ない仲介手数料は現金で精算してしまったほうが煩わしくないでしょう。

不動産会社に仲介手数料を支払う際、領収書を受け取ることを忘れないようにしてください。

司法書士に登記を依頼するには委任状が必要

抵当権抹消登記や所有権移転登記には専門的な知識が必要になるため、司法書士に手続きを依頼するケースがほとんどです。

司法書士は売主から預かった住宅ローン関係の書類と、委任状を持って法務局へ行き、売主の代わりに手続きをします。

いくら司法書士でも勝手に登記をすることはできないため、委任状を渡しておく必要があるのです。決済日に必ず用意しておきましょう。

家の鍵を買主に渡して物件を引渡す

マンションの引き渡しは鍵を買主に渡すことで成立しますので、決済時には忘れずに鍵を持っていきます。

スペアキーや倉庫の鍵なども含め、全て渡せるようにしておきましょう。

万が一紛失した鍵があった場合には鍵本体を取り替える必要がありますが、渡した鍵をそのまま使う買主は少なく、引き渡し後に取り替えるケースがほとんどです。

売主が事前に鍵を取り替えても意味がないかもしれませんので、紛失した鍵があることを売買契約時に買主に伝え、交換する必要があるかどうか確認しておきます。

ローン返済先の銀行通帳を忘れる人が多い

決済日の忘れ物で比較的多いのが、通帳です。

売買代金を振り込んでもらいたい銀行の番号や支店等が分からないと、買主にマンションの売買代金を振り込んでもらうことができません。

手続きを効率的に進めるために、住宅ローンを借入れている銀行に振り込んでもらうのが一般的です。

買主が売買契約日・決済日に用意するもの【必要書類一覧】

買主が売買契約日・決済日に用意するもの

買主がマンション売買契約時、決済時に用意する書類はそこまで多くありませんが、用意しておくべきお金がいくつかあります。

何にどれだけ必要になるのか事前にしっかりと確認しておき、滞りなく支払えるようにしておきましょう。

買主がマンション売買契約締結時に用意するもの

備考・注意点
印鑑 認印でも可。住宅ローン利用の場合は実印を用意
手付金 現金で用意しておく
印紙または印紙代 売買代金に応じた金額分
仲介手数料の半金 現金で用意しておくのが一般的
本人確認書類 免許証・パスポート・健康保険証など

買主が決済引渡し時に用意するもの

備考・注意点
売買代金の残金 売買代金から手付金を差し引いた残り。銀行から融資を受けるのが一般的
登記費用 所有権移転登記にかかる登記費用
固定資産税などの清算金 決済日を境に買主が負担する
仲介手数料の残金 仲介手数料の半金
実印と印鑑証明 融資を受けるときに必要
通帳と届出印 銀行から融資を受けて支払うのに使う銀行のもの

実印を用意しておくのがベター

マンション売買契約書に押印する印鑑は認印でも問題ありませんが、実印を使用するのがベターです。

なぜなら売買契約書は、住宅ローン審査の際に提出することになるからです。

住宅ローン審査では実印を使用しますので、売買契約書も実印で合わせておくことで銀行が照合しやすく、手続きがスムーズに進みます。

手付金は現金で準備しておく

売買契約締結日、売主に手付金を現金で渡せるように準備しておきましょう。

手付金の目安は売買代金の1〜2割程度ですが、売買契約締結前に売主と相談のうえ決めることになります。

何百万という大金を家に置いておくのが不安だからといって売買契約締結日、集合場所へいく直前に銀行からお金をおろそうと考える人もいますが、ATMの引き出し限度額に注意してください。

ATMは1日あたりの限度額が定められているケースがほとんどですので、平日に銀行へいけない人は、何日か前から複数回に分けて引き出す必要があります。

売買契約締結日が平日なら窓口があいているので問題ありませんが、土日祝の場合はくれぐれも気を付けてください。

売買契約書に貼付する収入印紙または印紙代

売買契約書に貼付する収入印紙、または印紙代を用意しておきましょう。

不動産会社が収入印紙を準備してくれる場合は収入印紙代のみ持っていけば良いのですが、買主自身で収入印紙を用意しなければならない場合は、あらかじめ郵便局などで購入しておかなければなりません。

収入印紙代は、マンションの売買代金が500万円超1,000万円以下であれば5千円1,000万円超5,000万円以下であれば1万円です。

売買代金に応じた収入印紙代を用意しておきましょう。

不動産業者へ支払う仲介手数料

不動産業者へ支払う仲介手数料は売買契約時と決済時に、それぞれ半金ずつ支払うのが一般的です。

売買契約時は手付金と同様に現金で準備しておく必要がありますが、決済は買主側の銀行でおこなうため、その場で引き出して渡すか振込での対応もできます。

どのように準備しておけば良いか、あらかじめ不動産業者に確認しておいてください。

売買代金の残金を支払えるよう準備しておく

マンションの売買代金から手付金を差し引いた残金を、決済時に売主に支払います。

売買代金が比較的安い場合は現金で用意しても良いですが、銀行から住宅ローン融資を受けて支払う人がほとんどだと思います。

その場合は融資を受けられるようしっかりと事前準備しておき、決済当日、確実に売主へ振込めるようにしておきましょう。

所有権移転登記にかかる費用

マンションの所有権移転登記にかかる費用は、買主が負担するのが一般的です。

売主によっては連帯して支払ってくれる場合もありますが、所有権移転登記によって利益を得るのは買主であるという理由から、所有権移転登記にかかる登録免許税は買主が負担するものであると認識しておいたほうがよいでしょう。

土地部分にかかる登録免許税は売買価額の1,000分の15建物部分にかかる登録免許税は売買価額の1,000分の3です。

また所有権移転登記は複雑な手続きになるため司法書士に代行を依頼するケースが多く、司法書士へ支払う手数料が別途5万円程かかります。

登録免許税の税額表|国税庁

固定資産税などの清算金

決済日にマンションの固定資産税や管理費、修繕積立金を清算するため清算金を用意しておきます。

固定資産税は1年分まとめて売主に請求がいくため、「固定資産税額×所有日数/365日」で計算した分を売主に渡しておきます。

マンションの管理費と修繕積立金は1ヶ月単位で支払っているので、「管理費・修繕積立金×所有日数/31日」で日割り清算します。

融資を受ける銀行の通帳と届出印

銀行から住宅ローンを振り込んでもらう通帳と、届印を用意しておきます。

銀行から融資を受けたら、そのまま売主に振込または現金で売買代金の残金を支払います。

マンション売買契約締結に代理人を立てることは可能?

代理人を立てることは可能?

マンション売買契約に売主または買主が立ち会えない場合、代理人が手続きをおこなうことも可能です

ただし委任状など、売主・買主それぞれの必要書類と合わせて、揃えておかなければならない書類があります。

マンション売買契約に売主の代理人として立ち会う場合、売主の必要書類と合わせて以下の書類を、買主の代理人として立ち会う場合は、買主の必要書類と以下の書類を、手抜かりなく用意しておきます。

売主または買主の代理人を立てるときの必要書類

備考・注意点
委任状 本人の自署と実印が押印されたもの
本人の印鑑証明書 3ヶ月以内に発行したもの
代理人の印鑑証明書と実印 印鑑証明書は3ヶ月以内に発行したもの
代理人の本人確認書類 代理人の免許証やパスポート、健康保険証など

事前にしっかりと確認しておかないと、せっかく代理を立てても売買契約を締結できなくなってしまいますので、必要書類について念入りにチェックしましょう。

管理人からの一言「必要書類をしっかりと揃えておかないと売買契約を締結できない」

売主と買主、双方しっかりと必要書類を揃えてマンション売買契約の締結日を迎えましょう。

書類が不足しているとその日に契約できず、後日あらためて集まり直すことになるかもしれません。

不動産取引はトラブル回避のためにしっかりとルールが決められており、そのぶん融通が利かない部分も多いのです。

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