不動産売買契約を締結してから物件の引渡しが完了するまでに、地震や火災などの災害によってマンションがなくなってしまった場合、売主と買主どちらが損害を負担しなければならないのでしょうか。

実は民法では、買主が損害を負担するルールとなっています。

しかし買主からすると非常にリスクが高く、妥当性がないということから現在は売主が損害を負うべきだという考えに変わってきています。

民法と実際の考え方にはズレがあり、少し複雑なのですが、わかりやすく解説していきますので、ぜひ参考にしてください。

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この記事では、「危険負担とは」から「災害でマンションが引き渡せなくなったときの取り扱いまとめ」について紹介しています。

危険負担とは

危険負担とは、マンションの売買契約が成立してから物件の引渡しまでに、マンションの全部または一部が、売主や買主のいずれの責任でもない原因によって消滅したり損失した場合に、その損害は誰が負担するのか?という問題のことです。

売主や買主のいずれの責任でもない原因というのは地震や台風、火災などの災害を指します。

危険負担は災害時にどっちがリスクを負担するのかという問題

一般的にマンション売買では、売買契約を結んでから物件引渡しまで1週間〜1ヶ月の期間があきます。

売買契約締結と物件引渡しが別日におこなわれるマンション売買では、その間に天災などで物件が被害を受けてしまった、という事態が起こりうるのです。

そのときに、誰が損害を負担するのかという問題が「危険負担」ということになります。

「危険負担の債権者主義」という古い考えが基準となる

民法では、不動産売買における危険負担は債権者(買主)の負担とする「危険負担の債権者主義」を規定しています。

たとえば、売買契約締結後に隣家の失火によって物件が損失してしまったとします。

売主に過失がないにもかかわらず物件が引き渡せない状態になってしまったので、売主の建物引渡債務は消滅します。

一方で買主の代金支払債務は、原則として消滅せず、代金の全額を支払わなければなりません。

債権者主義

建物引渡債務…売主の建物を引渡す義務
代金支払債務…買主の代金を支払う義務

つまり買主は、マンションの引渡しが完了する前の損害であっても、売買契約締結後であれば代金を負担する義務があるということです。

しかし、これでは買主にとってあまりにもリスクが大きく、公平ではないという理由から、現在では債務者(売主)が危険負担するよう変える特約を付加するのが通例となってきています。

危険負担は売主が負うのが一般的|特約を付加する

危険負担は売主が負う

売買契約締結から物件引渡しまでに災害などによってマンションが消滅してしまった場合、民法では買主が損害を負担することになっていますが、実際の売買取引では売主が修復費用を負担するよう特約で変えておくのが一般的です。

民法では所有権移転登記にかかわらず売買契約を結んだ時点で、所有権が売主から買主へ移ったとみなすのですが、実際に所有権が移転するのは物件引渡し時になります。

そのため現在では、物件引渡しまでは売主が危険負担を負うのが妥当だと考えられています。

不動産売買契約書に記載される条文について

危険負担について、しっかりと説明する不動産会社は少ないかもしれません。

しかし実際に災害によってマンションに損失があったときには、売買契約書に記載されている内容が重要になります。

危険負担についての記載は売主と買主でしっかりと読み合わせ、認識を合わせておきましょう。

マンション売買契約書に記載する危険負担についての特約の内容は、以下のとおりです。

  • 危険負担はマンションの引渡完了のときに売主から買主に移転する
  • 損失が極めて大きく修復が困難であったり、過大な費用を要するときは、売主は契約を解除できるものとする
  • 買主も、損失によって著しく状況が変わり、契約を続行できなくなった場合には契約を解除することができる

このような条文が売買契約書に明記されているか確認し、売主と買主が同じ認識を持つことが大切です。

特に、どのタイミングで売主から買主へ危険負担が移転するかについては、後から問題になりやすいポイントなので、しっかりと確認しておきます。

もしも移転時期について記載がなければ、民法に基づいて買主が危険負担を負うことになり、妥当性のない結果を招いてしまいます。

災害でマンションが引き渡せなくなったときの取り扱い

災害によってマンションが損失し、引渡しが困難になったときの取り扱いについて整理しておきましょう。

売買契約締結前に損失した場合 契約は無効
売買契約締結後に損失した場合 責任は売主にある
物件引渡し後に損失した場合 責任は買主にある

売買契約締結前に損失した場合

不動産業界では、売買契約締結前に災害などによってマンションが滅失してしまったことを「原始的不能」といい、この場合、契約は無効になります。

ただし最近では契約を有効としたうえで、売主と買主の双方の意見によって決めるという見解も有力となってきています。

このとき、売主と買主どちらから契約解除を申し出てもペナルティは負いません。

売買契約締結後に損失した場合

売買契約を締結してから物件引渡しまでの間に災害によってマンションに損失があったことを、不動産業界では「後発的不能」といい、この場合は売主が責任を負うとする考えが一般的です。

ただし修復が難しかったり、多額の費用がかかったりするときには、売主は損害賠償などのペナルティを負うことなく契約を解除できます。

買主から契約解除することも可能で、その場合もペナルティなしの無条件で認められます。

物件引渡し後に損失した場合

物件引渡し後に災害によってマンションが損失した場合は、買主の責任で修復しなければなりません。

物件の引渡しがおこなわれた時点で、売主から買主へと正式に所有権が移転されているためです。

物件の引渡しが完了すれば、売主の危険負担は消滅します。

危険負担はどちらか一方に原因がある場合は対象にならない

危険負担が適用されるケース

危険負担は、売主と買主の双方に落ち度がないときにのみ適用されます。

たとえば売主のたばこの不始末による火災など、売主に落ち度がある場合には、危険負担ではなく債務不履行となり、買主に損害賠償を支払わなければなりません。

売主に故意・過失なし(天災など) 危険負担
売主に故意・過失あり(売主の失火など) 債務不履行

逆に、あまりないかもしれませんが買主がマンションを放火して損失させた場合には、買主は損害賠償を支払わなければならず、危険負担による契約解除はできません。

債務不履行…売買取引を達成させるための努力を怠ること

管理人からの一言「危険負担は民法と実際の考え方にズレがあるので注意」

危険負担は民法と実際の考え方にズレがありますので、特に注意して取り決めなければなりません。

不動産売買契約を結んでから物件引渡しまでの間に、火災や地震などによってマンションが損失してしまうことはごく稀ですが、絶対にないとは言い切れません。

実際にそのような事態になったときにどうするのか、ルールはしっかりと確認しておくべきでしょう。

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