マンション売却に自信を持って挑むためには、わからないことをなるべく減らしておくことが大切です。

売主が用意すべき書類のことはもちろん、仲介会社が用意する書類について知識がないと、後々トラブルになりかねません。

マンション売却で必要になる書類について、しっかり知識を身につけておくことが、スムーズに売却を進めるコツです。

マンションの売却時に売主が用意すべき書類と、仲介会社が用意する書類の確認すべき事項についてまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

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この記事では、「売主が用意する必要書類と取得方法」から「不動産業者が用意する書類」について紹介していきます。

売主が用意する必要書類と取得方法

必要書類

売主が用意しなければならない書類について、あらかじめ確認しておきましょう。

紛失した書類があるのであれば、再発行などの手配をしておき、マンション売却が遅れることがないように気をつけてください。

書類が揃わずマンション売却が遅れれば、買主は購入をやめてしまうかもしれません。

売主が用意する必要書類 取得方法
身分証明書 免許証や健康保険証は手元にあるもの。登記上の住所と現住所が異なる場合は、最寄りの市区町村の市役所にて住民票を取得します。
権利証、登記識別情報 マンションを購入した際に受け取ったもの。紛失した場合は、司法書士に本人確認情報を作成してもらいます。
登記簿謄本 法務局にて取得することができます。
実印、印鑑証明書 印鑑証明書は実印と身分証明書、または印鑑登録証を持って、最寄りの市区町村の市役所で取得できます。
マンションの管理規約 マンションを購入した際に受け取ったもの。紛失している場合は、マンションの管理組合に再発行の申請をします。
マンションの維持費等の書類 マンションを購入した際に受け取ったもの。紛失している場合は、マンションの管理組合に再発行の申請をします。
固定資産税納税通知書 毎年4〜6月頃に自宅に届きます。

身分証明書で本人であることを証明

契約を結ぶ前に本人確認ができるものが必要となりますので、本人特定事項である名前、住所、生年月日が記載されている運転免許証やパスポート、各種健康保険証など。本人であると証明できるものを準備しておきます。

権利証や登記識別情報は物件の所有者であることの証

権利証とは、不動産登記の際に登録申請書と同じ内容で「登記済」の印が押された書類のことです。

また登記識別情報は、登記の際に必要となるパスワードのようなもので、これを知っていることで所有者と証明できる大事な書類です。

権利証や登記識別情報は紛失していても再発行はできず、事前に手続きが必要となりますので、早めに仲介会社に相談しましょう。

もしも権利証を紛失している場合は、下記の記事も合わせてご覧ください。

マンションの権利書を紛失したときの売却方法と注意点について徹底解説

権利書を紛失したマンションを売却する方法について解説しています。権利証・登記識別情報は再発行できないため厳重に保管しておく必要がありますが、なくす人も少なくありません。紛失したときの対応方法について知っておけば、慌てず迅速に対応できます。

不動産登記…土地や建物の所在や権利関係などを、国で管理する帳簿に載せてもらうこと

登記簿謄本は不動産の歴史

登記簿謄本には、過去から現在に至るまでの登記と抹消の履歴が記録されています。

また地目変更の経緯や他に所有権を持つ人がいないかどうかなども記載されており、買主がマンションを購入するにあたって、重要な判断材料となります。

実印、印鑑証明書がないと購入できない

印鑑は売買契約書、所有権移転登記に捺印する際に使います。

売買契約書には認印でもいいのですが、引き渡しの際の所有権移転登記には実印でなければなりません。

売買契約書も大事な書類ですし、契約に信ぴょう性を持たせるためにも、書類に捺印する印鑑は実印で統一させることをおすすめします。

また所有権移転登記の際に印鑑証明書も必要となるので、事前に市役所にいって発行しておきましょう。

マンションの管理規約を知っておくことで売却がスムーズに

管理規約とは、マンションの運営の基本となるルールのことで、マンションに住む人が快適に過ごせるために作られたものです。

ペットを飼ってもいいのか、などについても管理規約に書かれているので、売主も改めて確認して頭に入れておくことで、不動産業者や買主へ説明することができ、スムーズな売却活動がおこなえます。

もしも管理規約を紛失していた場合は、マンションの管理会社に連絡して取り寄せておき、きちんと買主に渡せるように準備しておきましょう。

買主にマンションの維持費等の書類を渡す

管理費や修繕積立金の額などが記載されている書類は、買主が今後支払っていく必要のあるお金について書かれているので、必ず用意しておかなければなりません。

支払うべきお金を明白にしておくことで、買主は事前に生活にかかる費用を把握でき、購入後をイメージしてから買うことができます。

固定資産税納税通知書をもとに固定資産税と都市計画税を精算する

引き渡し時に固定資産税と都市計画税を清算するために、固定資産税納税通知書が必要となります。

固定資産税とは土地や家屋の所有者に対して、その所在地の市町村により課税される地方税のことで、都市計画税は市町村が都市計画事業や、土地区画整理業にかかる費用に当てるための目的税のことです。

固定資産税納税通知書は、毎年4〜6月頃に届いているはずなので確認してください。

固定資産税、都市計画税の清算方法

固定資産税と都市計画税の清算は、日割り計算でおこなわれます。

起算日から所有権移転の前日までを売主が、所有権移転日からの分を買主が負担することになり、売主は買主から清算分を受け取ります。

所有権移転日が1月1日を過ぎる場合は、売主に次年度の固定資産税が請求されてしまいますので、同時に清算しておく必要があります。

不動産業者が用意する必要書類

不動産業者が用意する書類

不動産業者が用意する書類なら、売主は知らなくても良いのではないかと思われるかもしれません。

しかし売主も不動産業者が用意する書類について知っておかなければ、後々トラブルになる可能性があります。

売主がしっかりと知識を身につけておけば避けられるトラブルですので、確認を怠らないようにしてください。

不動産業者が用意する書類
  • 告知書
  • 重要事項説明書
  • 売買契約書
  • 収入印紙

売主が知っている物件情報を告知書にすべて記入する

売主は物件のリスクや欠陥など、買主に提示しなければならない事項を告知書に記入します。

水回りや付帯設備に故障はないか、近隣住人とのトラブルはないか、悪臭問題はないかなど、住んでいるからこそ知っている物件の情報をしっかりと記入してください。

瑕疵については特に注意が必要

「瑕疵」とは、一見しただけではわからない欠陥のことで、売主は買主に伝える義務があります。

もしも瑕疵を知っていたにもかかわらず告知していなかったことが判明すると、物件の修補を求められたり、賠償責任を負ったりしなければなりません。

最悪の場合、契約が解除となったうえに賠償責任を負うこととなりますので、告知書に手抜かりがないよう十分気をつけてください。

告知書に記入する事項について詳しく知りたい場合は、「マンション売却時の告知義務はどこまで?【隣人トラブル・騒音問題】」の記事も合わせてご覧ください。

重要事項説明書の内容を確認することでトラブルを未然に防ぐ

売買契約をする前に不動産会社は買主に対し、物件や取引条件にかかわる重要事項を説明しなければなりません。

重要事項の説明は買主に対してされるものですが、売主もあらかじめ書かれている内容をチェックしておくことをおすすめします。

なぜなら売主が仲介会社に告知した瑕疵を、売却するのに不利になるからと、重要事項説明書に事実を明記しない悪質な仲介会社がいるからです。

売主はしっかり告知したにもかかわらず責任を問われて、買主から損害賠償を請求されてしまう可能性があります。

自分の身を守るために、重要事項説明書の内容を売主も確認しておきましょう。

売買契約書で瑕疵について明確にしておく

売買契約書とは売買契約を交わすときの書類のことで、物件情報や売買金額、また手付金の額などに間違いはないかなどを確認してください。

また買主と、瑕疵担保責任の内容や期間について明確にしておき、売買契約書に記載しておくことも大切です。

特に期間についてしっかり決めておかないと、「買主が隠れた瑕疵に気づいてから1年以内」の瑕疵に対して責任を負うことなってしまいます。

いつまでも買主からクレームを受けることになり、売却後もこの瑕疵担保責任に縛られることになるのです。

ただし、売主からすると責任期間を短くしたい一方で、買主は責任期間を長くしたいと思っていますので、話し合いは慎重におこなってください。

瑕疵担保責任…売買契約締結後に物件の隠れた瑕疵が発覚した場合に売主が賠償責任を負うこと
すべての瑕疵に対して賠償責任があるわけではない

売主に瑕疵担保責任があるからといって、物件のすべての瑕疵について賠償しなければならないわけではありません。

瑕疵担保責任があるのは、隠れた瑕疵についてのみです。

隠れた瑕疵とは、注意していたにもかかわらず発見できなかった欠陥のことで、買主が注意を怠って発見できなかった瑕疵や、売主から告げられていた瑕疵は含まれません。

また売主が瑕疵について知っていたにもかかわらず、買主に報告しないで契約をした場合も隠れた瑕疵とはなりません。

この場合は買主から損害賠償を求められれば、定めた期間に関係なく支払う義務がありますので、瑕疵を隠して売買契約を交わそうと考えるのは非常に危険です。

収入印紙を貼らないと脱税になる

収入印紙とは印紙税という税金を国に払ったことを証明するもので、売買契約書を作成した際に必要となります。

収入印紙は郵便局や法務局で購入することができますし、仲介会社が用意してくれる場合もあります。

印紙代は契約金額によって異なり、契約金額が大きいほど印紙代も高くなります。

印紙税について詳しく知りたい場合は、「マンション売却でかかる税金と費用【計算方法と減価償却について】」の記事も合わせてご覧ください。

収入印紙の貼付がなければペナルティ

収入印紙とは、書類の内容を国に保証してもらう代わりに納める、いわゆる印紙税という税金のことです。

国に納める税金なので必ず払わなければならず、もしも貼り忘れてしまうと、ペナルティとして本来の印紙税額の3倍を支払わなければなりません。

また故意に貼らなかった場合には脱税となってしまいますので、売買契約書には必ず収入印紙を貼付して消印をします。

過怠税について|印紙税その他国税|国税庁

買主と売主どちらが印紙代を負担するの?

印紙税は売主と買主が連帯して支払わなければならない、というのが基本的な考え方です。

しかし双方が納得しているのであれば、どちらか一方が全額を負担しても良いことになっていますので、買主と交渉のうえ決めましょう。

また売買契約書を売主も手元においておきたいかどうかでも、対応が異なります。

売買契約書を2通作成する場合

売主と買主それぞれに売買契約書を作成する場合、1通につき1枚ずつ収入印紙が必要となります。

お互いの手元に残る売買契約書に、各自で印紙を貼るように取り決めたとしても、連帯して支払い義務があることに変わりはありません。

もしも買主側の売買契約書に印紙が貼られていなかった場合、売主も連帯でペナルティを受けることになります。

買主側の契約書にもきちんと印紙が貼られているかどうか、確認することを忘れないでください。

買主が売買契約書の原本を持ち、売主が複写を持つ場合

買主が売買契約書の原本を持ち、売主が複写を持つ場合に必要となる収入印紙は、売買契約書1通分だけです。

どちらがいくら納めるかという金額の割合は定められていないため、買主が原本を持つ代わりに印紙代をすべて負担してもいいですし、円満に契約を進めるために売主が負担することも可能ですので、こちらについても買主と売主で話し合って決めてください。

売主は売却した後に契約書は必要なくなるので複写でも十分ですが、トラブルがあった場合には原本を優先されます。

原本と複写で内容が違うなんてことはないと思いますが、念のために売主も原本を手元に持っておきたければ、印紙代はかかってしまいますが、仲介会社に売買契約書を2通用意してもらいましょう。

管理人からの一言「マンション売却時に必要書類が揃っていないとトラブルになる」

マンション売却時に必要な告知書や重要事項説明書は、慎重にチェックしておかないと後々深刻なトラブルを招きかねません。

売主が揃える書類についても、問題なく用意ができればいいですが、紛失していて予想外に時間がかかってしまう場合があります。

書類でつまずかないように前もって必要書類の確認をしておき、取り引きをスムーズに進めましょう。

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