「リノベーション物件は高く売れる」と思っていませんか?

確かに、魅力的なマンションにするためには、物件をきれいにすることが大切です。

しかしマンションを売る前にリノベーションをおこない、本当に費用対効果が得られるのかという問題があります。

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この記事では、「マンションをリノベーションして売ると損をする理由」から「リノベーションをするリスク」「リノベーションの失敗事例」について紹介していきます。

リノベーションとは

マンションをリノベーション

リノベーションとは、間取りの変更など大規模な改修によって物件をきれいにすることをいい、リノベーションされたマンションは価値が上がり、市場価格よりも高く売却することができます。

ただしリフォームとは違い、規模が大きいので費用が高額になるという特徴があります。

リノベーションとリフォームの違いは、以下のとおりです。

リノベーション 間取りの変更を伴うような大規模なもの。用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすること。
リフォーム 汚れた壁紙を張り替えるなどの小規模なもの。老朽化した建物を建築当初の性能に戻すことを目的におこなう。

つまり部分的な補修のためにおこなうリフォームとは違い、リノベーションは部屋全体をパワーアップさせるためにおこなうもの、ということです。

マンションをリノベーションして売ると損をする可能性大!

リノベーションして売ると損をする可能性大!

マンションをリノベーションして売ると、不利になる可能性が高いので注意してください。

中古マンションの購入を検討している人のほとんどは、「安く買って自分好みにリフォームしたい」という希望を持っています。

そのため既にリノベーション済みのマンションは、自分でリフォームをおこないたい人たちの検討物件から外されてしまいます。

リノベーション済みマンションは、リノベーション費用が売却価格に上乗せされて高くなっているからです。

リフォームをして売りたいというニーズが高いことから、「リノベーション向きの中古マンション」としてホームページで特集をしている不動産業者もいるほどです。

せっかく良かれと思ってリノベーションしても、ほとんどの場合は裏目に出て、売りづらくなります。

マンションを売る前にリノベーションするリスク

リノベーションして売るリスク

リノベーションをおこなうと「買い手がつきやすくなる」と思っていた人も多いかもしれませんが、費用対効果が合わないため、おこなうべきではありません。

マンションを売る前にリノベーションすることには、以下のリスクが伴います。

  • 費用を回収できるとは限らない
  • センスがないと逆効果になる
  • 身体的・時間的負担が大きい

費用を回収できるとは限らない

マンションのリノベーションにお金をかけても、確実に回収できるとは限りません。

リノベーション費用を売り出し価格に上乗せすることで市場価格よりも大幅に高くなってしまい、最終的に値下げせざるを得なくなってしまうからです。

マンションの価格を下げることになれば、リノベーション費用を回収できなくなってしまい、売主は損をすることになります。

センスがないと逆効果になる

リノベーションはセンスが命であり、せっかくリノベーションをしてもセンスが悪ければマンションは売れません

相場価格よりも高いうえにセンスが悪ければ、売れないのは当然といえます。

マンション売却時にセンスの悪いリノベーションをおこなうくらいなら、物件が劣化していたとしても、そのまま売り出したほうがよっぽど買主が現れる可能性は高くなります。

デザインにこだわって大規模な改修をやろうと思うと、今度はコストがかさんでしまいますので、リノベーションをするという選択肢自体、捨てるのが賢明でしょう。

身体的・時間的負担が大きい

マンション売却時のリノベーションは高額な費用がかかるのはもちろん、売主の身体的・時間的負担も大きくなります。

リノベーションのスケジュール
  1. 部屋の現状を確認したうえで、リノベーション計画を立てる
  2. 管理規約で規制された施工内容の有無や、手続きについて確認する
  3. 複数の業者に同じ施工内容に対する見積もりを依頼する
  4. 予算も考慮しながら、内容について詳細な打ち合わせをする
  5. すべての内容に納得ができたら、業者と契約を交わす
  6. 工事に入る前に管理組合に届け出をおこない、近隣住民へのあいさつをおこなう
  7. 工事が完了したら、依頼どおりに仕上がっているかを確認する

以上のことを、マンション売却の手続きとともに進めていかなければならないのです。

リノベーションは売主の負担が大きい割に高値売却できる可能性は低く、おこなうべきではないでしょう。

マンションをリノベーションして失敗した事例

リノベーションの失敗事例

マンション売却時にリノベーションをして失敗した事例を、紹介していきます。

リノベーションをするにあたって注意しなければならないのは、以下のとおりです。

リノベーションをするときに気を付けなければならないこと
  • リノベーション費用を回収できるかどうか
  • 工事内容に関して、近隣住民から承諾を得ること
  • 施工の2週間前までに工事内容を管理組合に提出し、理事会の承認を得ること

これらのことに気をつけておかないと、次のようなトラブルに発展してしまいかねません。

かかった費用を回収できなかった

「リノベーションしたほうが高く売却できるだろう」と、大規模なリノベーションを実施したにもかかわらず売れ残ってしまった、という事例があります。

物件の相場価格よりも高いマンションはリノベーション済みできれいだとしても、買い手が現れにくいのが現実です。

リノベーションに1,000万円かけたとしても、かけた金額以上に高く売れることは少なく、買主からは「高すぎる物件」という印象を抱かれてスルーされてしまうことがほとんどでしょう。

現在は中古マンションを自分でリノベーションして住みたいと思っている人が増えており、リノベーション済みの物件が必ずしも高評価を受けるわけではありませんので、注意が必要です。

隣人に許可なく工事を始めて苦情がきてしまった

隣人にリノベーションの工事内容を事前に伝えていなかったために、苦情がきてしまった事例です。

解体時や大工工事の際などに発生する大きな騒音が迷惑になるのはもちろん、軽微な音でも断続的に続けば近隣の人にとって非常にストレスになります。

隣人は静かに読書をしていたり、大切な電話をしていたり、あるいは勉強中だったり、さらには体調が悪かったりする可能性があります。

隣人にリノベーションの日程を事前に伝えておくことで、その日は外出する日に設定するなど、スケジュールを調整することが可能になるのですから、しっかりと伝える必要があるのです。

どうせマンションを売却して引っ越すのだから隣人との関係が悪くなってもいい、と思ってはいけません。

その後暮らす買主にとっては大事な問題ですし、トラブルが大きくなれば苦情があったことを買主に伝えなければならず、マンションが売れにくくなってしまいます。

業者に任せっきりにしたら管理規約を違反していた

日頃からリノベーションを手がけている業者なら、任せっきりにしても問題ないだろうと思われるかもしれません。

しかしマンションごとに管理規約の内容は少しずつ違うため、業者が把握しきれていない部分もあります。

実際に管理規約を守ることを知らずに施工してしまい、あとになってから管理組合からやり直しを命じられたという事例があります。

リノベーションが売主の負担となって業者に任せっきりになるくらいなら、やらないほうが良いかもしれません。

部分的なリフォームはマンション売却を優位にする

部分的なリフォームはマンション売却を優位にする

マンション売却時にリノベーションという大規模な改修をおこなう必要はありませんが、簡単なリフォームはマンションの価値を高めるのに有効です。

例えば古い設備を新しくしたり、汚れた畳やふすまを交換したりするなど、高額なお金をかけなくてもマンションの印象は良くすることができます。

リノベーションは売主がやるべきことではなく、簡単なリフォーム程度に留めておくことをおすすめします。

マンション売却時のリフォームに関して詳しく知りたい場合は、下記の記事も合わせてご覧ください。

マンション売却はリフォームして売るべき?費用はいくらかけるのが妥当?

マンションはリフォームして売るべき?この記事では、マンション売却でかかるリフォーム代について紹介しています。諸費用はなるべくおさえて中古マンションを高値売却するコツを確認しておきましょう。

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管理人からの一言「リノベーションは大げさすぎる」

マンションの価値を上げて高く売却したいからといって、大々的にリノベーションをすることで、かえって売りづらい物件になってしまいます。

リノベーションにかかった費用を回収できないリスクの高さを考えると、小規模なリフォームの実施がベストです。

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