マンションをきれいにして魅力的な物件に見せることができれば買主からの印象が良くなり、マンションは早く、高く売却することができます。

しかしマンション売却時に大規模なリノベーションは不要であり、実施しても売主にとって良い結果にはなりませんので注意が必要です。

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今回は、「マンションをリノベーションして売るリスク」と「マンション売却時にリノベーションして失敗した事例」について紹介していきます。

リノベーションとは

マンションをリノベーション

リノベーションとは、間取りの変更など大規模な改修によって物件をきれいにすることをいい、リノベーションされたマンションは価値が上がり、市場価格よりも高く売却することができます。

ただしリフォームとは違い、規模が大きいので費用が高額になるという特徴があります。

リノベーションとリフォームの違いは、以下のとおりです。

リノベーション 間取りの変更を伴うような大規模なもの。用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすること。
リフォーム 汚れた壁紙を張り替えるなどの小規模なもの。老朽化した建物を建築当初の性能に戻すことを目的におこなう。

つまり部分的な補修のためにおこなうリフォームとは違い、リノベーションは部屋全体をパワーアップさせるためにおこなうもの、ということです。

マンションをリノベーションして売るリスク

リノベーションして売るリスク

マンション売却時にリノベーションをすることで物件価値が上がり、「売却しやすくなる」と思われるかもしれません。

しかし実際のところ、リノベーションは売れ残るリスクを高くしてしまいがちです。

きれいな物件は買主からの印象が良いのは間違いありませんが、リノベーションしたマンションは、リノベーション費用をマンションの価格に上乗せして売り出すことになります。

その結果、物件価格が相場よりも高くなってしまい、マンションは売れ残ってしまうのです。

リノベーションにかけた費用を回収できるとは限らない

マンションのリノベーションにお金をかけても、確実に回収できるとは限りません。

リノベーション費用を売り出し価格に上乗せすることで市場価格よりも大幅に高くなってしまい、最終的に値下げせざるを得なくなってしまうからです。

マンションの価格を下げることになれば、リノベーション費用を回収できなくなってしまい、売主は損をすることになります。

センスのあるリノベーションでなければ逆効果になる

リノベーションはセンスが命であり、せっかくリノベーションをしてもセンスが悪ければマンションは売れません

相場価格よりも高いうえにセンスが悪ければ、売れないのは当然といえます。

マンション売却時にセンスの悪いリノベーションをおこなうくらいなら、物件が劣化していたとしても、そのまま売り出したほうがよっぽど買主が現れる可能性は高くなります。

デザインにこだわって大規模な改修をやろうと思うと、今度はコストがかさんでしまいますので、リノベーションをするという選択肢自体、捨てるのが賢明でしょう。

リノベーションは売主の負担が大きい

マンション売却時のリノベーションは高額な費用がかかるのはもちろん、売主の身体的・時間的負担も大きくなります。

リノベーションのスケジュール
  1. 部屋の現状を確認したうえで、リノベーション計画を立てる
  2. 管理規約で規制された施工内容の有無や、手続きについて確認する
  3. 複数の業者に同じ施工内容に対する見積もりを依頼する
  4. 予算も考慮しながら、内容について詳細な打ち合わせをする
  5. すべての内容に納得ができたら、業者と契約を交わす
  6. 工事に入る前に管理組合に届け出をおこない、近隣住民へのあいさつをおこなう
  7. 工事が完了したら、依頼どおりに仕上がっているかを確認する

以上のことを、マンション売却の手続きとともに進めていかなければならないのです。

リノベーションは売主の負担が大きい割に高値売却できる可能性は低く、おこなうべきではないでしょう。

リノベーションマンションを売却した人の失敗事例

リノベーションの失敗事例

マンション売却時にリノベーションをして失敗した事例を、紹介していきます。

リノベーションをするにあたって注意しなければならないのは、以下のとおりです。

リノベーションをするときに気を付けなければならないこと
  • リノベーション費用を回収できるかどうか
  • 工事内容に関して、近隣住民から承諾を得ること
  • 施工の2週間前までに工事内容を管理組合に提出し、理事会の承認を得ること

これらのことに気をつけておかないと、次のようなトラブルに発展してしまいかねません。

リノベーション費用が回収できなかった

「リノベーションしたほうが高く売却できるだろう」と、大規模なリノベーションを実施したにもかかわらず売れ残ってしまった、という事例があります。

物件の相場価格よりも高いマンションはリノベーション済みできれいだとしても、買い手が現れにくいのが現実です。

リノベーションに1,000万円かけたとしても、かけた金額以上に高く売れることは少なく、買主からは「高すぎる物件」という印象を抱かれてスルーされてしまうことがほとんどでしょう。

現在は中古マンションを自分でリノベーションして住みたいと思っている人が増えており、リノベーション済みの物件が必ずしも高評価を受けるわけではありませんので、注意が必要です。

隣人に許可なく工事を始めて苦情がきてしまった

隣人にリノベーションの工事内容を事前に伝えていなかったために、苦情がきてしまった事例です。

解体時や大工工事の際などに発生する大きな騒音が迷惑になるのはもちろん、軽微な音でも断続的に続けば近隣の人にとって非常にストレスになります。

隣人は静かに読書をしていたり、大切な電話をしていたり、あるいは勉強中だったり、さらには体調が悪かったりする可能性があります。

隣人にリノベーションの日程を事前に伝えておくことで、その日は外出する日に設定するなど、スケジュールを調整することが可能になるのですから、しっかりと伝える必要があるのです。

どうせマンションを売却して引っ越すのだから隣人との関係が悪くなってもいい、と思ってはいけません。

その後暮らす買主にとっては大事な問題ですし、トラブルが大きくなれば苦情があったことを買主に伝えなければならず、マンションが売れにくくなってしまいます。

リノベーションを業者に任せっきりにしたら管理規約を違反していた

日頃からリノベーションを手がけている業者なら、任せっきりにしても問題ないだろうと思われるかもしれません。

しかしマンションごとに管理規約の内容は少しずつ違うため、業者が把握しきれていない部分もあります。

実際に管理規約を守ることを知らずに施工してしまい、あとになってから管理組合からやり直しを命じられた、というケースが起きています。

リノベーションが売主の負担となって業者に任せっきりになるくらいなら、やらないほうが良いといえます。

部分的なリフォームはマンション売却を優位にする

部分的なリフォームはマンション売却を優位にする

マンション売却時にリノベーションという大規模な改修をおこなう必要はありませんが、簡単なリフォームはマンションの価値を高めるのに有効です。

例えば古い設備を新しくしたり、汚れた畳やふすまを交換したりするなど、高額なお金をかけなくてもマンションの印象は良くすることができます。

リノベーションは売主がやるべきことではなく、簡単なリフォーム程度に留めておくことをおすすめします。

マンション売却時のリフォームに関して詳しく知りたい場合は、「マンション売却はリフォームして売るべき?費用はいくらかけるのが妥当?」の記事も合わせてご覧ください。

管理人からの一言「リノベーションは大げさすぎる」

マンションの価値を上げて高く売却したいからといって、大々的にリノベーションをすることで、かえって売りづらい物件になってしまいます。

リノベーションにかかった費用を回収できないリスクの高さを考えると、小規模なリフォームの実施がベストです。

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