住み替えマンションの画像

マンションを売却するだけでも大変なのに、住み替えや買い替えなんてもっと大変でハードルが高いのでは?と思いますよね。

マンションの住み替えを検討する人の理由は「子供が成長して家が手狭になった」「田舎に移り住んでゆっくり過ごしたい」など様々です。

しかしながら、自分には難しそうだからと断念してしまう人も多いのが現実です。今回はマンションの住み替えや買い替えのポイントについて、流れと共に解説していきます。

マンションの住み替えを検討したら

マンションの住み替えを検討した際に確認しておくべき事項をまとめました。住み替えを順調に進めていくためには必ず知っておく必要がありますので、頭に入れておきましょう。

住宅ローンの残債を確認する

マンションの住み替えをするときに課題となるのが、住宅ローンについてです。完済できるかどうかで住み替えの方向性が変わりますので、まずはローン残債を確かめることが基本です。

売却するには物件についている抵当権を外すことが前提となりますが、金融機関に抵当権を外してもらうには住宅ローンを完済しなければなりません。

ローン残債はローンを組んだ金融機関で調べてもらうか、ローンを組んだ際に渡される返済予定表が手元にあればすぐに確認できます。

抵当権…金融機関からお金を借りるときに家を担保にすること
ローン残債がない場合

すでにローンをすべて返済できている場合や、マンションを売却したお金や預貯金でローンを完済できる場合は、抵当権を外してもらえないなどの問題がありません。そのままスムーズに売却に進むことができます。

売却の流れ簡単に
詳しくはトップ

マンションを売却してもローンが残る場合

マンションを売却してもローンが残り、手元にもローン返済にあてる資金がない場合、抵当権を外してもらうことはできません。その場合、住み替えを諦めなければならないかというと、必ずしもそうではありません。

買い替えローンを利用すればローンが残っていても売却できる

「買い替えローン」を利用すればローン残債があっても抵当権を外してもらうことができ、住み替えが可能になります。買い替えローンは新しい物件の住宅ローンに加えて、売却した物件のローン残債も借りることができる仕組みになっています。

ローンが残っていて抵当権が外してもらえないと困っていた人には、とても良いシステムですね。ただし買い替えローンは、金融機関から借りる額が新たに購入する物件の価値よりも高くなるため、通常のローンよりも審査が厳しくなります。

マンションの相場価格を知る

ローンが完済できるかどうかを確かめるためには、マンションの相場価格を知る必要があります。一般に公開されている近隣の相場価格は売り出し価格であるため、実際に売買された価格とは異なります。そのため相場価格を調べるには、不動産会社に問い合わせるのが最良といえます。

一括査定サイトを利用する

いきなり不動産会社に出向いて見積を依頼するのは、ハードルが高くて気が進まないという人も多いと思います。そのときに便利なのが一括査定サイトです。

一括査定サイトで物件の間取りや築年数などの必要事項を入力するだけで、複数の仲介会社に同時に見積りを依頼することができます。

より正確な相場価格を知りたければ仲介会社に直接家を見てもらい、見積りを出すこともできるので、ぜひ活用してみてください。

訴求

購入する物件の価格を決める

一括査定サイトを利用して物件の相場価格をチェックしたら、購入できる新居の金額を算出します。住み替えるときの予算は、単純に新しい物件の金額だけで決めてはいけません。

なぜかというと住み替えには他にも様々な費用が必要になるからです。住み替えにかかる費用を把握したうえで、いくらの物件が購入できるのか考えましょう。

住み替えをした際に必要になる費用

仲介手数料

売買契約が成立すると、媒介契約を結んでいた仲介会社に仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料は「売買価格×3%+6万円+消費税」で算出されます。
※媒介契約についてはこちらで詳しく解説しています。

登記費用

登記費用は登記するためにかかる登録免許税のことで、他にも登記の際に必要な書類を発行するのに発行手数料がかかります。

登録免許税とは流通税という国税で、以下のときに課税されます。

  • 新しく購入した家の所有権を登録するとき
  • 売主から買主に所有権を移すとき
  • 住宅ローンの借り入れの際に金融機関がマンションに抵当権を設定するとき

3,800万円のマンションを購入したときにかかる登録免許税は、だいたい44万円になります。ただし登録免許税は固定資産税の額で決まるので、地域や物件の状況によって異なります。

そのためあくまで目安として考えてもらいたいのですが、思いのほか高額であることは覚えておいてください。

またこの手続きを司法書士へ依頼する場合には、司法書士への報酬費が別途かかります。自分で書類を揃えて登記手続きをするのはなかなか難しいため、司法書士へ依頼するのが一般的です。

司法書士への報酬費はだいたい10万円前後かかるので、登記費用としてあらかじめ準備しておきましょう。

収入印紙代

収入印紙は売買契約書を作成する際に必要となります。印紙代は印紙税という国に納める税金なので必ず支払わなければならず、印紙代は契約金額が大きいほど高くなります。契約金額に対していくらかかるかは、以下のようになります。

記載された契約金額 税額
500万円超 1,000万円以下 5千円
1,000万円超 5,000万円以下 1万円
5,000万円超 1億円以下 3万円
1億円超 5億円以下 6万円

新居の住宅ローンの頭金

新しい住宅を購入する際にローンを組むのであれば、住宅ローンの頭金が必要になります。いくら用意するべきかは、購入する物件の価格や毎月のローン返済額、返済期間によって異なります。頭金が多く用意できれば、金融機関に借りられる金額も増えるので、そのぶん新居の選択の幅が広がります。

引越し費用

荷物の運搬などを引越し業者に依頼する場合、引越し業者に支払うお金も準備しておく必要があります。金額については時期や荷物の多い少ないで異りますので、あらかじめ調べておくと直前で焦らなくて済みます。また売却したマンションは基本的に空の状態で引き渡さなければならないので、不要な家具や家電を処分するのにも費用がかかることを忘れてはいけません。

家具・家電を揃える費用

住まいを移すにあたり、家具・家電を一新したいと考える人も多いのではないでしょうか。いちど経験をしていてわかると思いますが、家具や家電を新しく揃えるのには結構な費用がかかります。せっかく住み替えるのですから、家具や家電で妥協することにならないよう、きちんと計算に入れておくことをおすすめします。

マンションの住み替えは売るのが先?買うのが先?

住み替えの際に、古い家を売ってから新しい家を探すのか、新しい家が見つかってから古い家を売るのか、どちらが良いのか迷うと思います。それぞれのメリットとデメリットを理解し、どちらを優先させるのか決めましょう。

先に今住んでいる家を売却するメリット

  • 資金計画を立てやすい
  • 高額売却を狙いやすい
資金計画を立てやすい

売却価格が確定してから新居を探し始めるので資金計画が立てやすく、いくらの新居に住めるのか考えやすくなります。

高額売却を狙いやすい

先に売却をする場合、売却を急ぐ必要がないため高額売却を狙いやすくなります。なぜなら時間に余裕があれば多くの買い手候補に物件の情報が行き渡り、より高額で購入してくれる買い手を探すことができるからです。ローン残債があり、できるだけ高くマンションを売る必要がある人にはおすすめの方法です。

先に今住んでいる家を売却するデメリット

  • 新居をじっくり探せない
新居をじっくり探せない

買主への引き渡しまでに引っ越さなければならないため、新しい家を探す時間的余裕がありません。もしも新しい家が見つからず仮住まいをすることになった場合には、引越しを2回しなければならないので売主の負担が大きくなります。

先に新しい家を購入するメリット

  • 理想の住まいに出会える
  • 引越しがスムーズにできる
理想の住まいに出会える

先に新しい家を購入する場合、新居をじっくり探すことができます。自分の理想の住まいに出会えるまで妥協したくない人には、最大の利点といえます。

引越しがスムーズにできる

新しい家が決まっているので、引越しがスムーズにおこなえます。また仮住まいが必要になるリスクがないため、余計な費用がかかる心配もありません。

先に新しい家を購入するデメリット

  • 売却価格が安くなりやすい
  • 購入したい物件の売主に嫌がられる
売却価格が安くなりやすい

先に新しい家を購入する場合、停止条件を付けて買う人がほとんどだと思います。停止条件とは「今住んでいる家が売れるまで契約は保留にしておきます」というもので、もしも停止条件の期間中に売却できなかった場合、物件を購入する権利がなくなります。

そのため買主に足元を見られて値引き交渉されても、期間中に買い手が見つからない事態を恐れて価格交渉に応じることになってしまうのです。

購入したい物件の売主に嫌がられる

買い替えの場合、購入時に停止条件を付けることがほとんどなのですが、停止条件を売主は好みません。売主からすれば確実に買ってくれる人と契約を結びたいと思うのは当然といえます。そのため停止条件を理由に物件を売ってもらえない可能性があるのです。

売却と購入どちらを優先させるか考える

先に今住んでいるマンションを売却するのか、それとも先に新しい家を購入するのかは、自分が何を優先したいのかで決めてください。

例えばローン残債をなくすことが優先事項であれば、マンションをできるだけ高く売ることが一番の目標になるでしょう。マンションを高く売却したうえで理想的な家をじっくり探せたら最も良いのですが、なかなか難しいのが現実です。

マンション住み替えのまとめ

住み替えを検討した際にはじめに取り組むべきことは、住宅ローンの残債と売却するマンションの相場価格を知ることです。

残債は自分で調べることができますが、売却価格の相場を知るには不動産業者を頼ったほうが、より正確な金額を把握できるのでおすすめです。

一括査定サイトなら、自分で記入した物件情報のみで査定してもらう方法と、訪問査定でより正確な価格を出してもらう方法があるので、まだ検討段階という人にも、住み替えを積極的に考えている人にも有効ですよ。