マンションを売却するだけでも大変なのに、「住み替えなんてもっと大変でハードルが高いのでは?」と不安に感じる人も多いと思います。

マンションの住み替えを検討する人の理由は、子供が成長して家が手狭になった、田舎に移り住んでゆっくり過ごしたい、など様々です。

住み替えたら今よりも暮らしが快適になると分かってはいても、自分には難しそうだからと断念してしまう人も少なくありません。

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この記事では、「マンションを住み替える際に何から手をつければ良いのか」と「住み替えは売るのが先か、買うのが先か」について解説していきます。

マンションの住み替えは無理のない資金計画から始めよう

住み替えマンションの画像

マンションの住み替えを検討したら、まずは無理のない資金計画を立てることが大切になります。

住宅ローン返済中に資金計画が崩れて払えなくなってしまったとしても、銀行による救済措置はほとんど期待できず、差し押さえという現実が待っているからです。

何十年と長期にわたる住宅ローンを滞りなく支払っていくためには、自分自身で将来の収入や経済情勢を十分に考慮する必要があります。

まずは今住んでいるマンションの住宅ローン残債とマンションの価値を把握しなければ、購入する不動産の価格を決められません。

住み替えを検討してから購入する物件の価格を決めるまでの手順は、以下のとおりです。

  1. 住宅ローン残債を確認する
  2. マンションの相場価格を知る
  3. 購入する物件の価格を決める

1.住宅ローン残債を確認する

マンションの住み替えをするときに課題となるのが、住宅ローンについてです。

ローンが完済できるかどうかで住み替えの方向性が変わりますので、まずはローン残債を確かめることが基本になります。

売却するには物件についている抵当権を外すことが前提となりますが、金融機関に抵当権を外してもらうには住宅ローンを完済する必要があります。

住宅ローン残債はローンを組んだ金融機関で調べてもらうか、ローンを組んだ際に渡された返済予定表で確認しましょう。

抵当権…金融機関からお金を借りるときに家を担保にすること
住宅ローン残債がない場合

すでにローンをすべて返済できている場合や、マンションを売却したお金や預貯金でローンを完済できる場合は、そのまま売却に進むことができます。

マンション売却のスケジュールは、以下のとおりです。

  1. 不動産一括査定を利用して売却の相談・価格査定をおこなう
  2. 不動産会社と媒介契約を締結する
  3. 購入希望者を探す
  4. 買主と売買契約を締結する
  5. 決済日までに新しい家に引っ越す
  6. 物件の引渡し

マンション売却の詳しい流れは、下記の記事で失敗しないための注意点と合わせて紹介していますので、合わせてご覧ください。

マンション売却の流れや売る時に失敗しないための注意点を解説!

マンションの売却の流れや気をつけるポイントなど簡単ステップで解説しています。初めてマンションを売るときに知っておきたい注意点や少しでも高く売るコツを、管理人の体験談も踏まえて分かりやすく解説します。

マンションを売却してもローンが残る場合

マンションを売却してもローンが残り、手元にもローン返済にあてる資金がない場合、抵当権を外してもらうことはできません。

しかし住宅ローンが返済できないからといって住み替え自体を諦める必要はなく、一度買い替えローンを検討してみましょう。

買い替えローンを利用すればローンが残っていても売却できる

「買い替えローン」を利用すればローン残債があっても抵当権を外してもらうことができるので、住み替えが可能になります。

買い替えローンは新しい物件の住宅ローンに加えて、売却した物件のローン残債も借りることができる仕組みになっています。

買い替えローンは金融機関から借りる額が新たに購入する物件の価値よりも高くなるため、通常のローンよりも審査が厳しくなる点には注意が必要です。

買い替えローン(住み替えローン)について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

2軒目の住宅ローンはダブルローン(二重借り入れ)より住み替えローン

この記事では二つ目の住宅ローンをダブルローンできるのかについて紹介しています。銀行で二重借り入れしたときに住宅ローン控除は受けられるのかなど、きちんとした知識を身につけたうえで住み替えることをおすすめします。

2.マンションの相場価格を知る

ローンが完済できるかどうかを確かめるためには、マンションの相場価格を知る必要があります。

一般に公開されている近隣の相場価格は売り出し価格であるため、実際に売買された価格とは異なります。

相場価格を正確に把握するためには、不動産会社に問い合わせるのが最良でしょう。

不動産一括査定サイトを利用する

いきなり不動産会社に出向いて見積を依頼するのは、ハードルが高くて気が進まないという人も多いと思いますが、そんなときに便利なのが一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトは物件の間取りや築年数などの必要事項を入力するだけで、複数の仲介会社に簡単に不動産査定を依頼することができます。

より正確なマンション価格を知りたければ、仲介会社に直接家を見てもらう訪問査定で見積りを出すこともできるので、ぜひ活用してみてください。

おすすめの不動産一括査定サイトについては、下記の記事で紹介していますので参考にしてください。

不動産一括査定サイト8社を徹底比較!注意点とデメリットまで解説

不動産一括査定サイト8社を徹底比較しました。この記事では、初心者も安心して利用できる査定サイトの紹介から一括査定のメリット・デメリット、利用する際の注意点まで解説しています。自分に適した査定サイトを見つけることで、不動産を高く売却することができます。

3.購入する物件の価格を決める

一括査定サイトを利用して物件の相場価格をチェックしたら、購入できる新居の金額を算出します。

マンションの住み替えには様々な費用が必要になりますので、「購入する物件の金額=マンションの売却価格」ではありません。

住み替えにかかるすべての費用を把握したうえで、いくらの物件が購入できるのか考えましょう。

住み替えにかかる費用については、後述で詳しく解説しますので参考にしてください。

マンションの住み替えは売却先行と購入先行どっちが良い?

マンションの住み替え売るのが先?買うのが先?

マンションを住み替える方法には、マンションを売ってから新しい家を探す「売却先行」と、新しい家を購入してからマンションを売却する「購入先行」の2通りあります。

売却先行と購入先行それぞれのメリットとデメリットは、以下のとおりです。

メリット デメリット
売却先行 ・資金計画を立てやすい
・高額売却を狙いやすい
・新居をじっくり探せない
購入先行 ・理想の住まいに出会える
・引越しがスムーズにできる
・売却価格が安くなりやすい
・購入したい物件の売主に嫌がられる

どちらが良いのか迷われる人も多いのですが、マンションの住み替えでは売却先行がおすすめです。

上述したとおり、住み替えでは資金計画が最も重要だからです。

購入先行は、予定していた売却価格で売れなかったり、なかなか買い手が現れず売れ残ってしまったりするリスクがあり、当初の資金計画が崩れてしまいかねません。

購入資金に余裕のある人は購入先行でも問題ありませんが、住宅ローンを借り入れる予定をしている人は売却先行が良いでしょう。

先に今住んでいるマンションを売る「売却先行」のメリット

先に今住んでいるマンションを売る「売却先行」のメリットは、資金計画が立てやすいということと、高額売却が狙いやすいということです。

資金計画が立てやすい

売却先行でマンションを住み替える場合、売却価格が確定してから新居を探し始めるので資金計画が立てやすいというメリットがあります。

マンションを売却する前に新しい家を購入した人の中には、思ったよりも高く売れなかったなどの理由から最初に立てた資金計画が破綻してしまったケースが見受けられます。

能力以上の家を購入しようとしていないか、慎重に検討したうえで購入に進むべきです。
高額売却を狙いやすい

先にマンションを売ってから購入物件を探す場合、売却に時間をかけることができるので高額売却を狙いやすくなります

マンションを高く売ることと早く売ることは通常トレードオフの関係にあるため、高く売りたければ早く売ることを諦めて、早く売りたければ高く売ることを諦めなければなりません。

売却先行でマンションを売る場合は、購入先行に比べて時間的余裕があるケースがほとんどですので、「時間をかけて高く売る」ことが可能になります。

住宅ローン残債があり、できるだけ高くマンションを売る必要がある人は、購入先行ではなく売却先行で進めていくのがベターです。

ただし売却先行の場合、マンションに住みながら売却活動をおこなう必要があります。

居住中のマンションを売却するときの注意点などについて紹介している、下記の記事も合わせてご覧ください。

居住中のマンション売却における注意点と高値売却する3つのコツ

居住中のマンション売却における注意点と高値売却する3つのコツを解説!この記事では、自宅に住みながら売却活動をするときに知っておきたい重要ポイントや、売却前に空き家にしたほうが良いのかについても紹介していますので、参考にしてください。

先に今住んでいるマンションを売る「売却先行」のデメリット

先に今住んでいるマンションを売る「売却先行」のデメリットは、新居をじっくり探せないという点です。

新居も妥協したくないという場合、一時的にアパートに済むなどの対処が必要になりますので費用がかさむ恐れがあります。

じっくりと新居を探せない

マンションの売却を先におこなった場合、買主に物件を引き渡すまでに引っ越さなければならないため、新しい家を探す時間的余裕がありません。

今よりも快適に暮らすのが目的で買い替えるにもかかわらず、時間に追われてしまい満足のいく家を探すことができなかったら本末転倒です。

あらかじめ不動産会社に住み替える旨を伝えておき、スムーズに住み替えがおこなえるよう手配してもらいましょう。

先に新しい家を買う購入先行のメリット

先に新しい家を買う購入先行のメリットは、理想の住まいに出会えるという点と、引越しがスムーズにできるという点です。

理想の住まいに出会える

マンションの売却よりも先に新しい家を購入する購入先行であれば、新居をじっくり探すことができるので理想の住まいに出会うことができます。

自分の理想の物件に出会えるまで妥協したくない人は、売却先行ではなく購入先行で進めていくと良いでしょう。

引越しがスムーズにできる

購入先行で住み替える場合のメリットは、マンションを売却する前に新しい家が確定しているので引越しがスムーズにおこなえるという点です。

住む家をあらかじめ決めておくことで仮住まいになるリスクがないため、余計な費用がかかる心配もありません。

アパートに仮住まいをするのは費用や手間がかかるうえに非効率的という側面がありますので、売却後に確実に住める家を確保しておくことは大切です。

先に新しい家を買う購入先行のデメリット

マンションの住み替えを購入先行でおこなうデメリットは、売却価格が安くなりやすいということと、購入したい物件の売主に嫌がられるということです。

購入したい物件の売主に嫌がられる

購入先行でマンションを購入する場合、「マンションが期間内に売却できなかったら売買契約はなかったことなる」という停止条件を付けることがほとんどなのですが、売主は停止条件を付けることを好みません。

もしも停止条件によって購入してもらえなくなったら、また一から買主を探さないといけないのですから、確実に買ってくれる人と売買契約を結びたいと思うのは当然といえます。

いくら購入したいと言っても停止条件を理由に物件を売ってもらえない可能性がありますので、注意が必要です。
売却価格が安くなりやすい

購入先行でマンションの住み替えを進める場合、なかなか売却が決まらなかったときに焦ってしまい、安く売却することになってしまう可能性があります。

売却期間に限りのある購入先行では、買主に足元を見られて値引き交渉されてしまうのです。

買主に主導権を握られてマンション価格が安くなってしまえば、最初に立てた資金計画が崩れてしまい購入物件を検討し直す必要性が出てきます。

マンションの住み替えでよくある失敗例

マンションの住み替えでよくある失敗例

マンションの住み替えでは、失敗してしまう人も珍しくありません。

よくある失敗例を紹介しますので、参考にしていただき、同じような失敗をしないように気をつけて下さい。

ダブルローン(二重借り入れ)をして失敗

ダブルローンとは、現在のマンションの住宅ローンが残っている状態で、新しい家の住宅ローンを借り入れることです。

「マンションが売却できるまでなら、なんとかなるだろう」と安易にダブルローンをおこない、資金繰りできなくなるケースが多く見受けられます。

マンション売却がスムーズに進めば良いですが、計画通りに進められないケースも少なくありません。

理想の物件が見つかったからといって、購入資金の見通しが立たないうちに購入を決めてしまうのは賢明ではないでしょう。

しっかりと業者選びをおこなわず失敗

住み替えを成功させるためには、しっかりと業者選びをおこなうことが大切です。

良質な不動産会社に出会えるかどうかが、住み替えの成功を左右するといっても過言ではありません。

面倒くさいからといって不動産業者を比較しない人がいますが、誠実で営業スキルのある不動産会社を見極めるためには、複数社比べることが大切です。

上述したとおり、不動産一括査定サイトを利用すれば、簡単に複数の不動産会社に査定依頼できます。

不動産会社から勧誘されることを懸念する人も多いと思いますが、クレームに厳しいイエウールなら、しつこい営業電話がかかってくることはありません。

直接、事務所に相談にいくと売却することを前提に話が進められてしまう場合がありますが、イエウールは価格を知りたいだけというニーズにも対応しており、気軽に利用できるのでおすすめです。

住み替え先の物件選びに失敗

せっかく住み替えたにもかかわらず、新居が満足のいく物件ではなかったら、住み替えた意味がありません。

ステップアップとして、マンションから一戸建てに住み替える人も多いのですが、「マンションのほうが自分には合っていた」という声も多く耳にします。

住んでみなければ分からないこともあると思いますが、できるだけ理想と現実のギャップはなくしておき、失敗するリスクを最小限に抑えましょう。

住み替えてから後悔しないために、マンションと一戸建てどちらが良いのかについて解説している下記の記事も合わせてご覧ください。

住み替えるならマンションと戸建どっち?【維持費や資産価値を比較】

この記事ではマンションと戸建ての維持費や固定資産税、資産価値を比較しています。マンションと一戸建ての違いや売りやすさ、メリットとデメリットについて知ったうえで住み替えましょう。

マンションの住み替えで必要になる費用

マンションを住み替えるときに必要になる費用

マンションの住み替えで必要になる費用は、以下のとおりです。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 登記費用などの税金関係
  • 新居の住宅ローンの借入れにかかる費用
  • 新居への引越し費用
  • 家具・家電・インテリアなどの購入資金

思ったよりも費用がかかり、せっかく住み替えたのに生活が成り立たないという事態を避けるため、費用についてあらかじめ把握しておき、きちんと資金繰り計画を立てたうえで買い替えを進めていきましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

マンションの住み替えでは、売却時と購入時それぞれ仲介手数料を支払わなければなりません

売却時にかかる仲介手数料は「マンションの売却価格×3%+6万円+消費税」、購入時にかかる仲介手数料は「購入する物件価格×3%+6万円+消費税」です。

マンション売却と新居の購入を同じ仲介業者を通しておこなえば、購入時の仲介手数料を割引いてくれるかもしれません。

媒介契約を結ぶ前に交渉してみると良いでしょう。

登記費用などの税金関係は必須

マンションを住み替える場合にかかる税金は、以下のとおりです。

税額 課税時期
収入印紙代 1万5千円〜9万円 売買契約時やローンを組むとき
所有権移転登記 固定資産税評価額×2% 購入時、所有権を移すとき
抵当権抹消登記 不動産の数×1,000円 売却物件の抵当権を外すとき
抵当権設定登記 ローン借入額×0.4% 住宅ローンを借り入れるとき
不動産取得税 固定資産税評価額×4% 不動産を取得したとき
固定資産税 固定資産税評価額×1.4% 物件購入時、決済日に売主と精算
都市計画税 固定資産税評価額×最高0.3% 物件購入時、決済日に売主と精算
譲渡取得税 収入金額−(取得費+譲渡費用)−特別控除額 売却で利益が出たとき

上記の他にも、登記で必要となる書類を発行する際に発行手数料がかかります。

また登記手続きには専門的な知識が必要になりますので、司法書士に代行してもらうのが一般的です。

司法書士に登記手続きを依頼すると報酬費としてだいたい10万円前後かかりますので、登録免許税などの税金とは別にあらかじめ準備しておきましょう。

新居の住宅ローン諸費用

新しい住宅を購入する際に銀行からローンを借入れする場合、住宅ローンの頭金や事務手数料、ローン保証料が必要になります

いくら用意するべきかは金融機関や借入条件などによって異なりますので、下記に記載した金額はあくまでも目安となります。

ローンの頭金 物件価格の1〜2割
事務手数料 3〜5万円程度
ローン保証料 返済期間30年菅の場合ローン借入額100万円当たり2万円程度

頭金が多く用意できれば金融機関に借りられる金額も増えるので、そのぶん新居の選択の幅が広がります。

引越し費用を確保しておく

荷物の運搬などを引越し業者に依頼する場合、引越し業者に支払うお金も準備しておきます。

金額については時期や荷物の多い少ないで異りますので、あらかじめ業者に問い合わせるなど調べておくと直前で焦らなくて済むでしょう。

売却したマンションは基本的に空の状態で引き渡さなければならないので、不要な家具や家電を処分するのにも費用がかかることを忘れてはいけません。

家具・家電・インテリアなどの購入資金も計算に入れておく

住まいを移すにあたり、家具・家電を一新したいと考える人も多いのではないでしょうか。

いちど経験をしていてわかると思いますが、家具や家電を新しく揃えるのには結構な費用がかかります。

せっかく住み替えるのですから、家具や家電で妥協することにならないよう、きちんと計算に入れておくことをおすすめします。

またハウスクリーニングを利用する場合、その費用についても把握しておきましょう。

住み替えにかかる諸費用は、項目ごとに金額が分かるようにリスト化しておくことを推奨します。

管理人からの一言「住み替えを検討したらまずは不動産一括査定で相場を知ることから始めよう」

マンションの住み替えを検討したら、まずは住宅ローン残債と売却するマンションの相場価格を知ることから始めましょう。

その後のことは、しっかりと把握しきれていなくても、不動産会社がリードして手続きを進めてくれます。

不動産一括査定サイトを利用すれば、簡単に優良な不動産会社を見つけることができますし、査定依頼したからといって必ずしも売却しなければならないという制限はありませんので、気軽に利用してみてください。

イエウールで一括査定したら310万も高くなった

管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。

イエウールはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくることはありません。

物件情報を入力するだけの簡単手続きで、すぐに売却相場が分かる手軽さも好評です。