マンション売却はリフォームして売るべき？費用はいくらかけるのが妥当？

マンションを売却するときに、「どこまでリフォームするべき？」と悩む人も多いと思います。

リフォームをおこなえば、買主からの印象が良くなるのは間違いありません。

しかし費用をかけすぎると売却代金が高くなって見向きされなくなったり、売主が損をしてしまったりする可能性がありますので注意しなければなりません。

マンション売却時にリフォームをするメリット・デメリット

マンションをリフォームすることで物件はきれいになり、買主からの印象が良くなることは間違いありませんが、デメリットがあることも忘れてはいけません。

特に注意しなければならないのが、リフォームに費用をかけすぎると売主が損をする可能性があるということです。

マンション売却時にリフォームをすることのメリットとデメリットを、それぞれ挙げていきますので参考にしてください。

住宅をリフォームして売るメリット

マンションをリフォームすることで得られる最大のメリットは、物件がきれいになることによって買主に与える印象が良くなり、売却しやすくなるということです。

物件の印象を良くすることができる

マンション売却時にリフォームをして物件をきれいにすることによって、買主に与えるマンションの印象は劇的に良くなり、マンション売却が有利になります。

なぜなら買主がマンションを買うか買わないかは、物件の第一印象で決まるといっても過言ではないからです。

たとえば、2,000万円のマンションを50万円かけてきれいにし、2,200万円で売ることができれば150万円儲かります。

デザインにこだわりのない買主からの需要が集まる

面倒なことが嫌いで、物件の内装デザインにもこだわりがないという買主からすると、売主がリフォームを済ませてあるマンションは魅力的です。

売主がおこなったリフォームが好みではないという理由よって、購入を検討する際の妨げになることがないからです。

そのような買主は、清潔な印象さえ与えることができれば、積極的に購入を検討してくれます。

内装にこだわりがなくリフォームをすることが面倒な買主を狙うと決めて、ある程度リフォームしておけば、マンション売却をスムーズに進めることができるでしょう。

家をリフォームして売るデメリット

マンションをリフォームして売ることのデメリットは、リフォームしたことが裏目に出るリスクがあるということです。

売却価格が上がって売れづらくなる

リフォーム代は売却価格に上乗せするため、費用をかけすぎると売却価格が相場よりも高くなり、買い手がつかずに売れ残ってしまう可能性があります。

いくらきれいな物件であっても、値段が高ければ買い手から見向きされませんので注意してください。

またリフォーム代にお金をかけすぎないようにしたほうが良いのですから、当然ながら、間取りの変更など大規模な改修によって物件を綺麗にするリノベーションはおこなうべきではありません。

改修費用を物件価格に上乗せすることで、かえって売れづらい物件になってしまうでしょう。

リノベーションをおこなうリスクなどについては、下記の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。

費用を回収できるとは限らない

リフォームしてから売り出すことには、リフォーム費用が回収できず損をしてしまう、というリスクがあります。

住宅ローン残債の関係などで値下げが難しい場合には、いつまでも売れ残ってしまうというリスクがあります。

リフォーム前提で物件を探している人にとってただのお節介になる

最近は「中古住宅を自分好みにリフォームして住みたい」という人が増えており、売主が良かれと思ってリフォームをしても、ただのお節介となってしまう可能性があります。

買主の中には内覧時に壁紙を持参して、イメージを膨らませる人もいるくらいですので、あえてリフォームせずにそのままにしておくことも戦略になります。

「リフォームをすれば理想の家になる」と買主が思った場合でも、売主がおこなった好みではないリフォームにかかっている費用が、売却価格に上乗せされていることがネックとなって購入を見送ってしまうかもしれません。

リフォームを前提に中古マンションを探している買主にとっては、リフォーム費用として売却価格から値引きしてくれたほうがよっぽど嬉しいということです。

リフォーム代にはいくらかけるのが妥当？

マンション売却時のリフォーム代にお金をかけすぎて損をすることがないよう、リフォーム代は30万円から50万円に抑えておくのがベストです。

お金をかけすぎると、リフォームしたことが裏目に出る可能性が高くなりますので注意してください。

たとえば壁紙やフローリングを100万円以上かけてリフォームしたところで、それだけの効果が得られるかはわかりません。

むしろ売却価格が相場よりも高くなって、売れづらくなるリスクのほうが大きいでしょう。

主なリフォーム費用の目安

では実際にリフォームにはいくら位かかるものなのか、主なリフォーム費用の目安を紹介します。

システムキッチン	60〜300万円
ユニットバス	60〜200万円
トイレ	7〜50万円
洗面化粧台	10〜40万円
フローリング	20〜70万円
壁紙	40〜60万円

この中から予算内に収まるだけやれば良いのかというと、そういうわけではありません。

買主によって要望は異なりますし、好みや希望も一人一人違うからです。

たとえばガスコンロが良い人もいれば、IHクッキングヒーターが良い人もいます。

不動産を売るときに優先的にやると良いリフォーム

大々的なリフォームは買主に任せて、売主は古い設備や、古くて汚れている畳やふすまの交換を優先的におこなうことをおすすめします。

古い設備を新しくする

もしもマンションの設備に古くて使い勝手の悪いものがあれば、新しくしておきましょう。

たとえば「ピンポーン」としか鳴らない呼び鈴をインターフォンやテレビドアフォンに換えたり、古すぎるブレーカーを現在の規格に適したものに交換したりする、というようなことです。

古い設備が残っていると、買主が今まで当たり前のように使っていた機能が使えず不便を感じさせてしまいますし、物件自体に古い印象を抱かれてしまいかねません。

古くて汚いふすまや畳の交換

古くて汚いふすまや畳は売主の生活感を非常に感じさせますので、交換しておきましょう。

特に畳は「汚れや臭いが染み込んでいそうで嫌だ」という買主が多く、古いと良い印象をもたれません。

障子に穴があいている場合も、大切に使っていないと思われてマンション売却が不利になりますので、貼り替えておくことをおすすめします。

キッチンや浴室などの水回り

キッチンや浴室などは汚れていると一気に印象が悪くなるため、壁紙などよりも優先させるべき箇所です。

ただし予算は限られているため、以下のアイテムを新しいのに変える程度にとどめておきましょう。

3つすべて実行したとしても、数万円あればできます。

細かいアイテムを替えるだけでも、買主に与える印象は劇的に変わりますので、やって損はないでしょう。

マンションをリフォームしてから売却するときの注意点

マンション売却時にリフォームをおこなう場合は、以下の点に注意してください。

費用をかけすぎない

前述でも説明したとおり、リフォームにお金をかけすぎると売却価格が高くなり、物件が売れ残ってしまう可能性があります。

売れ残ってしまえば、結果として値下げせざるを得なくなってしまい、採算ラインを下回ってしまいます。

またマンションの印象を良くするための方法は、リフォームだけではありません。

洗面台やキッチンの汚れなどは、ハウスクリーニングを利用することで新品同様にきれいにすることができます。

新しい設備に交換するよりも手頃なハウスクリーニングについて詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

値段が安くて仕上がりがきれいなリフォーム業者を探す

少しでもリフォーム費用をおさえて高く売却するためには、安くて仕上がりがきれいなリフォーム業者を探す必要があります。

不動産会社が安いリフォーム業者を知っていると思いますので、聞いてみると良い情報が手に入るかもしれません。

リフォーム内容がわかる書類や写真を残しておく

マンション売却時のリフォームは、物件がきれいになって買主からの印象が良くなる反面、何か隠したい傷や劣化があったからリフォームしたのでは、と思われる可能性があります。

リフォーム内容がわかる書類や写真は残しておき、「悪い箇所が隠れているかもしれない」という買主の不安を取り除けるようにしておきましょう。

リフォーム内容がわかる書類などが提示できないと買主に不信感を抱かせてしまい、せっかくのリフォームが逆効果となるかもしれません。

売主の趣味を反映させない

自宅マンションを売却するときのリフォームでは、売主の趣味を反映させないように注意しましょう。

売主の趣味に走ったリフォームは、買主から敬遠される原因になります。

誰もが使いやすいようにシンプルで、メンテナンスしやすいものを選んでおくのが無難です。

リフォーム費用を確定申告すると税金が安くなる

譲渡所得税はマンションの売却益に対して課税される税金で、課税価額は以下の計算式で算出します。

譲渡費用というのが、売却にかかった費用のことで、リフォーム費用も含まれます。

課税価格からリフォーム費用を差し引くことで、税金を節約することができます。

忘れずに申告するようにしましょう。

マンション売却時の税金について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

管理人から一言「マンション売却時のリフォーム代は30〜50万円が妥当」

マンション売却を成功させるためには、物件をきれいにして買主に与える印象を良くすることが必須です。

しかし印象を良くするためにお金をかけすぎてしまうと、高く売却するという本来の目的を果たせなくなってしまう可能性が高くなります。

マンションを高値売却するためには30〜50万円のリフォームが妥当であり、それ以上かけることは逆効果になりますので、やめておいたほうが良いでしょう。

とはいえ素人がどこを、どのくらいリフォームすれば良いか判断するのは難しいため、リフォームをおこなう前に不動産会社に相談するのがベターです。

イエウールで一括査定したら310万も高くなった

管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。

イエウールはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくることはありません。

物件情報を入力するだけの簡単手続きで、すぐに売却相場が分かる手軽さも好評です。