「抵当権ってどうやって外すの?」「抵当権の抹消手続きって絶対に必要なの?」という疑問を抱いている人も多いのではないでしょうか。

売却する前に、不動産に付けられている抵当権は抹消するのが基本です。

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この記事では、「そもそも抵当権とは」から「抵当権抹消手続きの流れと費用」「抵当権抹消登記に必要な書類」について紹介していきますので参考にしてください。

抵当権とは?抹消登記はなぜ必要?

抵当権とは、マンションや一戸建てを住宅ローンの担保に設定したときに、銀行が所有する権利のことです。

銀行はお金を貸す代わりに、万が一売主が住宅ローンの支払いを滞納した場合に、不動産を売却して債務を回収する権利を持ちます。

不動産に抵当権を設定することで、お金を貸すリスクを最小限に抑えているということです。

そして抵当権が設定されている不動産は、必ず抹消登記をしてから売却しなければなりません。

抵当権が付いたままの物件は、所有権移転登記をしたとしても債権者である銀行によって競売にかけられてしまう可能性があり、そのようなリスクのある物件は誰も買いたがらないからです。

抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済することが必須条件になります。

住宅ローンを完済したからといって自動的に抵当権が外されるわけではなく、抵当権を抹消する手続きが必要ですので注意してください。

登記…国が管理する帳簿に登録すること

不動産売却で抵当権抹消登記は所有権移転と同時におこなうケースがほとんど

抵当権抹消登記の画像

一般的に、抵当権抹消登記は決算日に所有権移転登記と同時におこないます。

預貯金で住宅ローンを完済できる人はごく稀で、ほとんどの場合、買主から受け取る売却代金で住宅ローンを返済するからです。

これを同時決済、あるいは同時抹消といいます。

同時抹消のイメージ

すでに住宅ローンを完済している場合や、預貯金で住宅ローンを完済できる場合は、売却活動を始める前に抵当権抹消登記をおこなっても問題ありません。

ただし物件を引き渡すときまでに支払えば良いのですから、不動産売却にかかる費用や新居の購入資金なども考えたうえで、返済するタイミングを決めてください。

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手続きは自分で法務局にいってもできるが、司法書士に依頼するのがベター

売主自身で抵当権抹消登記をおこなうこともできますが、手続きが煩雑で素人が完璧におこなうのは困難なため、専門家である司法書士に依頼するのがベターです。

司法書士に依頼することで、買主に「ちゃんと抵当権を抹消してもらえる」という安心感を与えることができ、スムーズに手続きを進められます。

素人が抵当権抹消登記をおこなった場合、しっかりと手続きが完了しない可能性があるため、仲介を担当する不動産会社やローンを貸している銀行からも、司法書士へ依頼することを勧められるケースがほとんどです。

不動産売却時の抵当権抹消登記の流れ【決済日に同時抹消するケース】

抵当権抹消手続きの流れ

不動産売却するときの抵当権抹消手続きの流れを、決済日に同時抹消するケースで解説していきます。

同時抹消の流れは、以下のとおりです。

  1. 売却する旨を銀行へ連絡する
  2. 決算日が決まったら銀行に書類の準備をしてもらう
  3. 司法書士へ決算日に立ち会ってもらうよう依頼する
  4. 買主から受け取る売却代金で住宅ローンを完済する
  5. 銀行から抵当権抹消登記に必要な書類を受け取る
  6. 司法書士に抵当権抹消手続きをしてもらう

抵当権抹消登記の手続きの流れと合わせて決済日の流れについても知っておきたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

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売却する旨を銀行へ連絡する

不動産を売却することが決まったら、抵当権を持っている銀行へ連絡して売却の許可を得ます。

この時点で住宅ローン残債を売買代金で返済するのか、預貯金で返済するのか決めておくと良いでしょう。

売買代金と預貯金を合わせても住宅ローン残債を返済できない場合、不動産を売却することはできません。

不動産がいくらで売れるかは、不動産一括査定サイトを利用するとすぐに分かるので便利です。

最近では本などでも紹介されていることから利用者が急増しており、知っている人も多いのではないでしょうか。

不動産一括査定サイトについて詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

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決算日が決まったら銀行に書類の準備をしてもらう

売却活動によって買主が決まり、売買契約を締結したら、銀行に連絡して決済日までに書類を用意してもらうよう依頼します。

書類の準備には約2週間かかるため、早めに連絡するようにしてください。

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司法書士へ決算日に立ち会ってもらうよう依頼する

抵当権抹消登記をおこなう司法書士は、不動産売却の決済日(物件の引き渡し日)に同席します。

決済日が決まったら、手続きに立ち会ってもらうよう依頼してください。

一般的に不動産会社が紹介してくれる司法書士に依頼する場合が多いため、不動産会社が手配してくれる場合がほとんどだと思いますが、念のため売主自身でも確認しておくと良いでしょう。

買主から受け取る売却代金で住宅ローンを完済する

決算日に買主から売却代金を受け取ったら、そのまま住宅ローンを完済します。

住宅ローンを完済することが抵当権抹消登記をおこなう必須条件になっているため、必ず全額返済してください。

買主から受け取る売買代金だけで返済できるのか、預貯金と合わせて返済するのか、預貯金を返済資金に充てる場合、いくら用意しておけば良いのか、事前にしっかりと確認しておきましょう。

銀行から抵当権抹消登記に必要な書類を受け取る

住宅ローンを完済したら、抵当権抹消登記に必要な書類を銀行から受け取ります。

受け取った書類は、すぐに司法書士に渡して抵当権抹消登記をおこなってもらってください。

司法書士に抵当権抹消手続きをしてもらう

決済手続きがすべて終わった後、司法書士はそのまま法務局に出向いて抵当権抹消手続きをおこないます。

法務局による手続きが完了するまでには、2週間ほどかかるのが一般的です。

不動産売買決済時にかかる抵当権抹消費用の相場はいくら?

抵当権抹消費用はいくら?

不動産の抵当権抹消登記には、以下の費用がかかります。

登録免許税 不動産の数×1,000円
手続きにかかる実費(印紙代など) 3〜5千円
司法書士報酬 1万円前後(事務所によって異なる)

だいたい2万円弱が相場だと思っておけば良いでしょう。

司法書士へ支払う報酬は事務所によって値段設定が異なるため、安いところを探せば登記費用を節約できるかもしれません。

登記費用について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

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抵当権が設定されている土地や建物の抹消手続きに必要な書類

抵当権抹消登記の必要書類

抵当権が設定されている土地や建物の抹消登記に必要な書類は、以下のとおりです。

書類に不備があると抵当権抹消登記をおこなうことができないため、しっかりと確認しましょう。

  • 金融機関が発行する抹消書類
  • 本人確認書類
  • 登記申請用の委任状
  • 印鑑証明書
  • 住民票または戸籍の附票(住所変更がある場合のみ)

住民票などの市役所で発行する書類は、司法書士が代わりに用意してくれる場合もありますので、手続きを依頼する司法書士に何を用意すれば良いか聞いてください。

不動産登記の申請書様式について-法務局

管理人からの一言「抵当権抹消登記するためには住宅ローン完済が必須」

売却する不動産に付けられている抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済することが必須のため、返済方法の確認は非常に大切です。

売却代金で支払うのか、預貯金を充当させる必要があるのか、事前にしっかりと把握しておいてください。

売却するマンションや一戸建て、土地がいくらで売れるのか把握できていない人は、まずは売却代金を把握することから始めましょう。

上述しましたが、不動産一括査定サイトを利用すれば、ネット上で物件情報を入力するだけで複数社にまとめて査定依頼でき、効率的に査定額を把握できます。

イエウールで一括査定したら310万も高くなった

管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。

イエウールはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくることはありません。

物件情報を入力するだけの簡単手続きで、すぐに売却相場が分かる手軽さも好評です。