不動産仲介会社を通して不動産の売却をする場合、必ず仲介会社と媒介契約を交わすことになります。

媒介契約には「一般媒介契約」と「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類あり、マンション売却をスムーズに進めるためには、仲介会社とどの媒介契約を交わすかが重要です。

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そもそも媒介契約とはなんなのか、一般媒介契約と専任媒介契約のそれぞれのメリットとデメリット、またそれらをふまえてどの媒介契約を結ぶのが最良なのかを紹介していきます。

媒介契約とは?

媒介契約

媒介契約とは、不動産仲介会社にマンションの売却を依頼する際に結ぶ契約のことです。

マンション売却を依頼された仲介会社は、営業活動や書類の準備、また売り主と買い主の間にトラブルが起きないようにサポートをします。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あり、仲介会社とどの媒介契約を結ぶかは売り手が決めることができます。

しかし、いきなりどれにしますか、と言われても困ってしまうと思いますので、それぞれの契約形態の内容や違いについて確認しておきましょう。

3種類の媒介契約の内容や違い

3種類の媒介契約の内容や違い

3種類の媒介契約にどのような違いがあるのか知っておかないと、仲介会社にどの媒介契約を結ぶか聞かれたときに困ってしまいます。

仲介会社にとって都合の良い媒介契約が、売主にとっても良い媒介契約であるとは限りませんので、事前にそれぞれの内容と違いを頭に入れたうえで選択してください。

一般媒介契約は自由度が高い

一般媒介契約は、複数の仲介会社に同時に不動産売却を依頼することができ、自分で買い主を見つけて取引をする「自己発見取引」も認められています。

3種類の中で、最も自由に売却することができる媒介契約ですが、そのぶん仲介会社が負う義務も少なくなります。

「一般」と名前についているので、一番よく使われているのでは、と思われるかもしれませんが、実際は今まであまり使われてきておらず、選ぶ人が増えてきたのは最近のことです。

専任媒介契約を利用する人が最も多い

専任媒介契約は、最も多くの人が選択する媒介契約です。

専任媒介契約の場合、仲介会社に物件売却を依頼できるのが、一社だけに限られます。

その代わり仲介会社は、「レインズ」という情報システムに、物件の情報を登録することを義務づけられていたり、売却活動の報告を2週間に1回以上する決まりとなっていたりします。

自己発見取引は認められており、その場合は仲介会社に手数料を支払う必要はありません。

専属専任媒介契約は自己発見取引ができない

専属専任は専任とほとんど同じ内容ですが、専属専任の場合、自己発見取引をしてはいけない決まりとなっています。

知り合いや親戚などから自分で買い手を見つけてきたとしても、仲介会社を通して売買取引をしなくてはならず、仲介会社に仲介手数料を支払うことになります。

最も制約が多い媒介契約になりますが、売却活動の報告を1週間に1回以上と密にしてもらえるので、活動の進み具合が把握しやすいのが特徴です。

それぞれの取引形態の違い

3つの媒介契約の取引形態を、わかりやすく図にすると以下のようになります。

一般 専任 専属専任
複数の仲介会社への依頼 × ×
自己発見取引の可否 ×
レインズへの登録義務 ×
販売状況の報告義務 × 2週間に1回以上 1週間に1回以上
契約の有効期間 制限なし 3ヶ月 3ヶ月

3つの媒介契約それぞれのメリット・デメリットは?

3つの媒介契約それぞれのメリット・デメリットは?

違いについてわかったところで、3つの媒介契約のそれぞれのメリットとデメリットについて紹介します。

仲介会社とどの媒介契約を結ぶかによって、マンション売却が成功するかどうか決まると言っても過言ではありません。

自分がどのように売却を進めたいかを明確にし、それに合った媒介契約を仲介会社と結んでください。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約は自由度が高いので、売主の意向が反映されやすいということができます。

そのため売主も積極的に売却活動に参加することが求められるのですが、まずは一般媒介契約のメリットについて挙げていきます。

早期売却を望める

一般媒介契約は複数の仲介会社へ同時に物件の売却依頼ができるので、より多くの買い手候補に物件情報が行き渡ります。

多くの買い手候補に物件情報が行き渡れば、それだけ買い手が見つかる可能性が高くなるといえるでしょう。

仲介会社を比較しやすい

複数の仲介会社と媒介契約を結べるので、仲介会社の営業活動や対応を比べることができます。

そのため仲介会社を比較してみて、より信頼できると感じた会社と売却取引を進めていけばいいのです。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約は自由度が高い一方、仲介会社の売主に対する義務が少ないのが特徴です。

仲介会社の背負う義務が少ないということは、売主は仲介会社にあまり多くを求めることができない、ということになります。

営業活動を積極的にしてもらえない

仲介会社は売り主が、他の仲介会社とも媒介契約を結んでいることをデメリットに感じます。

不動産業界は成功報酬となっているので、自社で売買取引をしてもらえなければ、かかった費用を回収することができず、タダ働きになってしまいます。

そのため営業活動が保守的になり、レインズへの登録や自社のウェブサイトに物件情報を掲載させるかで、済まされてしまう可能性があります。

売却活動の把握がしづらい

仲介会社は、売却活動の報告をする義務がないので、どのような活動をしてくれているのか、売り主は把握しづらくなります。

仲介会社の売却活動が不透明だと、本当にしっかり動いてくれているのか、きちんと買い手は見つかるのか、不安になりますよね。

また販売状況がわからないとなると、戦略を立てるのも難しくなります。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約が、不動産売却において主流の媒介契約になります。

なぜ、専任媒介契約を結ぶ人が多いのでしょうか。

スケジュール管理がしやすい

物件売却を依頼できるのが、一社だけなので仲介会社や買い主への対応がしやすくなります。

一般媒介契約は窓口が複数あるぶんスケジュール管理が大変になるので、時間管理が苦手な人は専任媒介契約のほうが向いています。

売却の戦略が立てやすい

仲介会社は売り主に2週間に1回以上、営業活動を報告する義務があるので、販売状況を把握することができ、しっかりと戦略を立てて売却を進めることができます。

仲介会社としっかり相談しながら売却まで進めていき、納得のいく結果にしましょう。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約を結んだ場合も、メリットに隠れたリスクがあります。

仲介会社に任せっきりにしてしまうと、売却が不利になっていることに気づけませんので、売主も売却活動に積極的に参加しましょう。

囲い込みのリスクがある

不動産業界には「両手取引」という、売り主と買い主の両方の代理を務める販売方法があります。

両手取引をすると仲介会社は、仲介手数料を双方から受け取ることができるので、当然ながら積極的に狙う仲介会社は多くいます。

しかし両手取引を狙うあまり、物件の情報を他社に公開しない悪質な会社が存在するのです。

そのような行為を「囲い込み」と呼び、囲い込みをされてしまうと、たとえ相場よりも高く買ってくれる買い主が現れたとしても、仲介会社は物件を紹介しないので、売り主の売買機会を狭めてしまいます。

自分の利益だけを考え、囲い込みをするような悪質な仲介会社には気をつけなければなりません。
必ずしも熱心に動いてもらえるわけではない

専任媒介契約を結んだとしても、必ずしも熱心に動いてもらえるわけではありません。

他社との競争がないぶん後回しにする仲介会社もあるので、専任媒介契約を結んだからといって、すべてを不動産業者に任せきりにしてはいけません。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約は売主にとっても、仲介会社にとっても、最も制約が多い媒介契約になります。

しかし制約が多いからこそ仲介会社が背負う責任は大きく、なんとしても売却を成功させなくては、と思ってもらうことができるのです。

販売状況の報告が最も多い

専属専任媒介契約は、仲介会社からの営業活動の報告が1週間に1回以上あるので、売り主は販売状況を把握しやすくなります。

そのため具体的な戦略を練ることができ、売り主の意向を仲介会社に理解してもらいながら、売却を進めることができます。

仲介会社とのやりとりが頻繁にあるので、親密な関係を築くことができ、マンション売却の良きパートナーとなるでしょう。

専属専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約は制約が多く、それによって以下のようなデメリットがあります。

マンションを売却するチャンスを逃してしまうことがないよう、しっかり確認しておいてください。

囲い込みのリスク

専任媒介契約と同様に、両手取引を狙い、物件の情報を独占する悪質な仲介会社には気をつけましょう。

なかなか買い手が現れず、いつまでたっても売れない場合、もしかしたら囲い込みをされているかもしれません。

自己発見取引ができない

たまたま自分で買い手を見つけられた場合であっても、媒介契約を結んだ仲介会社を通して取引をしなければなりません。

せっかく自分で買い手を見つけてきたとしても、仲介会社に仲介手数料を支払わなければならないのです。

買い手を探す予定がなくても、知り合いや親戚、また隣人が買い手となる可能性もありますので、最初から自己発見取引ができないことは売り主にとって不利になります。

媒介契約は一般と専任どっちがおすすめ?

媒介契約は一般と専任どっちがおすすめ?

売主は一般媒介契約ではなく、専任媒介契約を選ぶことをおすすめします

なぜなら、一般よりも専任のほうが成約件数が多く報告されているからです。

売り主にとって最も嬉しいのは、マンションが売却できることであり、どんなに自由度が高くても売却できなければ意味がありません。

信頼のできる仲介会社と専任媒介契約を結ぶことが、マンション売却を成功させるためのコツです。

指定流通機構の活用状況について (平成28年分)-公益財団法人不動産流通推進センター

どちらを選ぶにしても、トラブルに発展しないようにすることが大切

中には、「専任媒介の成約件数が多いとしても、一般媒介を結ぶ」という人もいるでしょう。

それぞれの違いを理解した上で、一般媒介のほうが自分に合っていると判断したのであれば、それはそれで良いと思います。

大切なのは、一般媒介と専任媒介のどちらを選んだとしても、トラブルに発展しないように気をつけることです。

不動産業者とトラブルになってしまえば、マンション売却の成功は難しくなります。

媒介契約をめぐるトラブル事例について紹介している下記の記事も合わせてご覧いただき、トラブル回避に役立ててください。

マンション売却の媒介契約でよくある6つのトラブル事例とその対策法

マンション売却の媒介契約でよくある苦情をトラブル事例としてまとめました。どんなトラブルが起こりうるのか対処法と合わせて紹介していますので、参考にしてください。揉め事にならないための対策法を知っておくことで、大半のトラブルは避けることができます。

管理人からの一言「媒介契約を結ぶ不動産会社選びが大切」

3つの媒介契約の中で最もおすすめなのは専任媒介契約といいましたが、専任媒介契約を結んだからといって、すべてを仲介会社に任せてしまうのは良くありません。

まずは良きパートナーとなってくれる不動産仲介会社を見つけ、力を合わせてマンション売却を成功させてください。

とはいっても、最適な不動産会社を一から自分で探すのは難しいと思います。

不動産屋に行って相談してみたものの、対応に不満や不信感を抱いた人もいるのではないでしょうか。

そんな人は、ぜひ一括査定サイトを利用してみてください。

一括査定サイトは、複数の仲介会社を比較することができるので、専任媒介契約を結ぶ不動産仲介会社を探すのに非常に便利です。

どうか妥協せずに、信頼できる仲介会社を見つけてください。

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