「住んでいるマンションの空室が増えてきた」「築20年以上のマンションに住んでいる」という人は、限界マンションになってしまうリスクについてしっかり考えるべきです。

限界マンションという言葉は聞き慣れないかもしれませんが、今後、日本の社会問題の一つとなることが懸念されている事柄です。

とはいえ、「限界マンションって何?」「マンションって寿命がきたらどうなるの?」という疑問を抱いている人も多いと思います。

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この記事では、「そもそも限界マンションとは」から「限界マンションになってしまう原因と対策」について紹介していきますので参考にしてください。

限界マンションとはどんな意味?最終的にスラム化するって本当?

限界マンションの画像

限界マンションとは、その名の通り、維持管理に限界がきてしまったマンションのことです。

具体的には、マンション自体に寿命がきてしまった場合や、空室の増加によって管理組合を運営していくことが困難になってしまった状態を指します。

空室率が高くなると不審者が住みつきやすくなるため、犯罪の温床となってしまうことも懸念されています。

治安が良いはずの日本であっても、スラム化しかねないということです。

現在、世間では空き家問題が取りざたされていますが、限界マンションは今後さらに深刻な問題になりかねません。

一戸建てよりも規模の大きいマンションでは、問題が複雑化しやすいためです。

こういった事態は地方だけではなく、東京や大阪、福岡、京都などの都会でも起こっています。

特に東京都を中心に建てられているタワマンは、深刻な社会問題に発展することが強く懸念されており、居住者1人1人がマンションの終末について考えることが求められます。

決して他人事ではない!限界マンションになってしまう原因とは?

限界マンションの原因

限界マンションになってしまう原因には、以下の3つが挙げられます。

  • 居住者の高齢化率の増加によって管理者がいなくなるから
  • 建物の劣化や居住者の死亡によって空室が増えるから
  • 建て替えに対して「居住者の5分の4以上の賛成」が得られないから

これらの共通点は、高齢化問題が密接に関わっているということです。

そのため高齢化問題が続く限り、限界マンションの問題もなくならないでしょう。

居住者の高齢化率の増加によって管理者がいなくなるから

マンションの管理は、管理組合を設立し、住民がおこなうのが一般的です。

しかし居住者の高齢化率が増加すると、管理組合が健全に機能しなくなってしまいます。

高齢者が管理組合の役員になりたがらないという問題だけでなく、病気によって入院したり、老人ホームへ入居したりする居住者が多くなり、人手不足に陥るからです。

マンションは、管理次第で寿命に大きな差異が生じます。

管理費や修繕積立金の徴収から大規模修繕の計画など、マンションを維持管理していくために欠かせない存在である管理組合が機能しなくなれば、スラム化は避けられないということです。

建物の劣化や居住者の死亡によって空室が増えるから

建物の劣化や居住者の死亡によって空室が増えると、マンションはスラム化していきます。

空室が増えることによって、マンションを維持管理していくための管理費や修繕積立金が十分に確保できなくなるからです。

そして空室が増えるということは、上述の「管理者がいなくなる」ということにも繋がっていきます。

新たな居住者を迎えたくても、管理が行き届いていないマンションには誰も住みたいと思わないため、状況が好転することはありません。

建て替えに対して「居住者の5分の4以上の賛成」が得られないから

マンションを建て替えるためには、居住者の5分の4以上の賛成を得る必要があります。

しかし建て替えに伴う以下の問題を、居住者の5分の4以上がクリアするのは容易ではありません。

建て替えに伴う問題
  • 1戸あたり1,000〜2,000万円の費用負担(解体費・建築費・引越し費用など)
  • 建て替え中の仮住まいの確保

30〜50代であれば今後マンションに住み続けるにあたって、費用負担があったとしても快適に過ごすために建て替えが必要だと考えるかもしれません。

しかし「余生を過ごせれば良い」と考える傾向が強い高齢者からすると、建て替えるメリットよりも費用や精神的・体力的負担などのデメリットのほうが大きいと考えます。

高齢化社会になればなるほど、マンションのスラム化は深刻な問題となっていくでしょう。

限界マンションと築年数の関連性

限界マンションと築年数の関連性

限界マンションと築年数は、切っても切れない関係にあります。

マンションが過疎化してしまう根本的な原因は、建物の老朽化と居住者の高齢化に伴うものだからです。

建物の劣化状況は管理方法などによって大きな差異が生じるため一概には言えませんが、一般に建て替えが必要になってくる築30年〜50年のマンションは、限界マンションのリスクに注意しなければなりません。

国土交通省の調べによると、今後建て替えの必要が出てくる築30〜50年のマンションは増加する傾向にあります。

引用元: 築後30、40、50年超の分譲マンション戸数-国土交通省

国も何かしらの対策を講じるとは思いますが、本来であればマンションの老朽化問題は所有者がなんとかしなければならない問題です。

一軒家であれば所有者の責任でどうにかしなければならないという意識を持っている人がほとんどですが、マンションになると複数の所有者で建物を管理するため、その意識が薄れる傾向にあります。

築年数が古くなれば建て替えの必要が生じるということは、不動産を所有する人は必ず念頭に置いておかなければなりません。

また現在、築20年のマンションなどについても、10年後、20年後にスラム化の危機が訪れる可能性がありますので、今からしっかりと対策を練る必要があります。

限界マンションはスラム化する?終末はどうなる?

マンションがスラム化?終末はどうなる?

空室が増えた限界マンションは、維持管理費を確保するために販売価格を安くして入居者を集めます。

しかし値段を安くすることで貧困層が集まり、さらにスラム化のリスクは増加します。

スラム化したマンションは、最終的にどうなるのでしょうか。

マンションがスラム化するまでの流れとスラム化した後の終末は、以下のとおりです。

  1. マンションの老朽化や居住者の高齢化が進み、空室が増える
  2. 空室が増えたことによって管理費などが徴収できなくなり、維持管理が困難になる
  3. 新たな入居者を集めるために、安価で売り出す
  4. 貧困層が集まるマンションになり、治安が悪化する
  5. 犯罪などの温床となり、スラム化する
  6. スラム化したマンションに手がつけられなくなり、廃墟になるのを待つしかなくなる
  7. 廃墟となったマンションは、公費で解体される

あまりピンとこないかもしれませんが、実際に日本でスラム化しているマンションは存在します。

限界マンションにならないための対策法について紹介していきますので、他人事だと思わず、マンションの行く末についてしっかりと考えましょう。

限界マンションにならないためにどうする?2つの対策法

限界マンションにならないための対策法

限界マンションにならないための以下の2つの対策法について解説していきますので、参考にしてください。

  • あらかじめ建て替え費用を積み立てておく
  • 売却して新たな住まいを見つける

あらかじめ建て替え費用を積み立てておく

マンションの老朽化が進み建て替えが必要になるときのために、あらかじめ建て替え費用を積み立てておけば、いざ建て替えるときに費用問題でつまずく心配がありません。

ただし居住者の毎月の積立金が増えるため、少なからず反対する人はいると思います。

マンションを終の住まいとして考えていない人や、高齢者からすれば、積み立てても建て替え前に自分はいなくなるのですから、賛成してくれる見込みは薄いかもしれません。

売却して新たな住まいを見つける

根本的な解決にはなりませんが、建て替えが難しそうであれば、売却して限界マンションの被害から回避するしかありません。

限界マンションになってしまうと買い手がつかなくなりますので、そうなる前に売却活動を始めましょう。

限界マンションになりかけているマンションは、すでに価値が下がっている可能性がありますが、売れるのであれば安くても売却してしまうのが賢明です。

今ならいくらで売却できるか知りたい人は、不動産屋に査定してもらってください。

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不動産一括査定サイト8社を徹底比較!注意点とデメリットまで解説

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管理人からの一言「限界マンションは他人事じゃない!」

築20年以上のマンションに住んでいる人なら、誰しも限界マンションのリスクに晒されています。

マンションの寿命が訪れた時にどうするのか、所有者としてしっかりと考えておくべきでしょう。