相続税を計算するうえで、「マンションの価値はいくらで計算すればいいの?」という疑問を抱く人も多いと思います。

マンションは高額のため、評価額によって相続税が課せられるかどうか決まるというケースも少なくありません。

「マンションの評価額を計算するのは難しそう」」と思われている人もいるかもしれませんが、誰でも計算できるようにと簡易的な計算方法が用意されていますので安心してください。

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この記事では、「マンションの相続税評価額の調べ方と計算方法」から「実勢価格を知る方法」について紹介していきます。

分譲マンションの相続税評価額は評価基準に則って計算する

相続税評価額の画像

被相続人が住んでいた分譲マンションは、相続が発生した日の価格で相続財産に加算します。

預貯金などの現金であれば、取得したときの価格は明白ですが、不動産の時価はどのように考えれば良いのでしょうか。

まず分譲マンションの評価額は、土地部分と建物部分に分けて計算する必要があります。

土地や建物は評価が難しいため、国税庁によって一定の評価基準が決められており、その評価基準に則って計算することになります。

土地と建物それぞれの相続税評価の考え方は、以下のとおりです。

土地 その土地の用途、所在地、形状、利用状況などに応じて評価する
建物 固定資産税評価額で利用状況に応じて評価する

土地と建物それぞれの評価額の調べ方と計算方法について、詳しく確認していきましょう。

マンションの土地部分の相続税評価額|調べ方と計算方法

土地部分の相続税評価額

土地の相続税評価額は、路線価方式で計算するのが一般的です。

路線価とは、道路ごとにつけられた値段のことで、国税庁が公表する路線価図で確認できます。

路線価図|国税庁

まずはマンション全体の評価額を算出する必要があるため、路線価図からマンションの所在地の路線価を探してください。

路線価方式によるマンション全体の評価額は、以下の計算式で算出します。

路線価(1㎡あたりの金額)×宅地面積=評価額

たとえば路線価が20万円、宅地面積が100㎡であった場合、「20万円×100㎡=2,000万円」となります。

マンション全体の評価額に持分割合をかけ、専有部分の評価額を計算してください。

持分割合は、登記簿またはマンションの売買契約書で確認できます。

特別な計算が必要になる宅地

以下のような宅地は、特別な計算が必要になりますので注意が必要です。

  • 角地
  • 二方、三方、四方が道路に接している
  • 不整形地
  • 間口が狭い、奥行きが長い、崖地、道路に面していない
  • 私道に面している

上記に当てはまる場合の計算方法については、国税庁のホームページに記載されていますので参考にしてください。

路線価方式による宅地の評価|財産の評価|国税庁

路線価が付いていない土地は倍率方式で評価する

地価の差が少ない郊外などでは路線価が付いていない場合もあり、その場合、倍率方式を用いて評価します。

倍率方式では、以下の計算式でマンション全体の相続税評価額を算出します。

宅地の固定資産税評価額×評価倍率=評価額

たとえば固定資産税評価額が600万円、評価倍率が1.1倍であった場合、「600万円×1.1=660万円」となります。

路線価方式と同様、これに持分割合を乗じて相続財産に加算する価格を計算してください。

固定資産税評価額とは、市町村の税務課にある固定資産課税台帳に登録してある土地や建物の評価額のことです。

固定資産税評価額の見方については、後述で詳しく解説しています。

評価倍率については、国税庁のホームページで調べることができます。

評価倍率表の見方については、下記の国税庁のホームページを参考にしてください。

評価倍率表(一般の土地等用)の説明 |国税庁

マンションの建物部分の相続税評価額は固定資産税評価額と同じ

建物部分の相続税評価額

マンションの建物部分の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。

固定資産税評価額は、固定資産税評価証明書または課税明細書で確認することができます。

固定資産税評価額の見方

固定資産税評価額を確認するためには、税務課に申請して固定資産評価証明書を発行してもらう必要があります。

市区町村の市役所によって金額は異なりますが、固定資産評価証明書の発行には手数料がかかりますので注意してください。

固定資産評価証明書は相続税を申告するときにも必要になる書類なので、先に取得しておいても無駄にはなりません。

取得方法は、市町村の役所に直接、出向いて申請するか、郵送でも請求することができます。

固定資産評価証明書には、土地と家屋それぞれの所有者の氏名、所在地などが記載されています。

その中で、「価格」あるいは「評価額」と表記された欄に書いてある金額が、固定資産税評価額です。

固定資産評価証明書

課税明細書の見方

固定資産税評価額は、課税明細書でも確認することができます。

課税明細書とは、毎年6月前後に市区町村の市役所から送られてくる固定資産税の納税通知書とセットになって同封されている「土地・家屋課税資産明細書」のことです。

固定資産税評価額は、課税明細書の中の「価格」あるいは「評価額」と表記された欄に記載されていますので確認してください。

固定資産税・都市計画税明細書

マンションの評価額は売値とイコールではない|相続税が減るケース

マンションの評価額は売値とイコールではない

相続したマンションを売却する際、固定資産税評価額が売値になると思っている人もいますが、マンションの評価額と売値はイコールではないので注意してください。

固定資産税評価額と売買価格には差があるケースがほとんどで、何百万円単位の差額がある場合も珍しくありません。

そのため固定資産税評価額だけを参考に売値を決めてしまうと、実際に売れる金額(実勢価格)よりも安く設定してしまう可能性が高くなります。

ごく稀に固定資産税評価額よりも売値が安いケースもありますが、その場合、申告すれば相続税を減らすことができます。

相続したマンションを売却する可能性がある人は、実勢価格を把握するために不動産会社へ見積もり依頼しましょう。

上述でも説明したとおり、土地や建物の評価は難しく、不動産会社によっても査定額は異なります。

マンションの実勢価格を正しく把握するためには、複数の不動産会社の見積もりを集めて比較することが大切です。

実勢価格を調べるなら不動産一括査定サイトがおすすめ

不動産へ見積もり依頼する際、不動産一括査定サイトを利用すると効率的、かつ正確に実勢価格を把握することができます。

不動産一括査定サイトを利用すると物件情報を一度、入力するだけで複数の不動産会社にまとめて査定依頼できます。

わざわざ不動産会社の事務所を回らなくても、ネットで簡単に査定依頼できるということです。

査定依頼すると、不動産会社によってはしつこく勧誘してくる会社もありますが、クレームに厳しいイエウールを通して査定依頼すれば、しつこく営業されることはありません。

また査定依頼したからといって、必ずしも売却しないといけない訳ではありませんので安心してください。

管理人からの一言「マンションを売却する予定があれば実勢価格も把握しておく」

相続したマンションを売却する可能性がある場合は、相続税の申告で必要になる相続税評価額と合わせて、実勢価格についても把握しておくことをおすすめします。

固定資産税評価額と売買取引価格にはズレがあるのが一般的で、ほとんどの場合、固定資産税評価額よりも売買取引価格のほうが高くなります。

固定資産税評価額を参考に売値を決めず、きちんと不動産会社に査定してもらいましょう。

イエウールで一括査定したら310万も高くなった

管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。

イエウールはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくることはありません。

物件情報を入力するだけの簡単手続きで、すぐに売却相場が分かる手軽さも好評です。