不動産を売る相手が近所の人であったり、友人や知人、親戚であった場合、煩わしいからと不動産会社を通さずに個人間で売買取引するケースも多いのではないでしょうか。

不動産会社を通さなければ仲介手数料がかからないため、数百万円もの節約になります。

とはいえ、個人間売買には融資がスムーズに下りなかったり、後から言った言わないのトラブルに発展する可能性が潜んでいます。

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「知っている人だから」「信頼できる人だから」という理由で安易に売買取引を進めると、後から思わぬトラブルが発生し、関係にヒビが入るおそれがありますので注意してください。

個人売買と通常の不動産取引の違い

個人売買の画像

個人売買は、不動産会社を通さずに売主と買主が直接、やり取りをおこなう売買方法です。

不動産会社を通さないため、仲介手数料は発生しません。

「個人売買」の場合

個人売買

一方で通常の不動産取引では、不動産会社が間に入って手続きを進めてくれます。

「通常の不動産取引」の場合

通常の不動産取引

不動産会社に対して「売却代金×3%+6万円」の仲介手数料を支払わなければなりませんが、そのぶんリスク管理をしてもらえたり、売却後にトラブルがあった場合にも対応してもらえたりします。

不動産会社に仲介してもらうのは、買い手を探してもらうためだけでなく、トラブルを回避するためでもあるということです。

素人が不動産売買をおこなうのであれば、不動産会社を通すのがベターでしょう。

とはいえ、個人で売買取引できないわけではありません。

リスク管理をしっかりおこなうことに留意すれば、仲介手数料を節約して個人間で取引することも可能です。

不動産を個人で売買するときの注意点

不動産を個人で売買するときの注意点

不動産の専門家を間に入れない個人間売買では、本来取り決めるべき事項をスルーしていたり、将来起こり得る事態が予測できず、トラブルになってしまうことがあります。

個人売買をおこなうのであれば、以下の注意点に気をつけましょう。

  • 売買契約書は必ず作成する
  • 売却金額は相場をもとに決める
  • 買主が住宅ローンの審査に通るための手続きをおこなう
  • サイトや掲示板で買い手を探さない

それぞれ詳しく解説していきますので、参考にしてください。

売買契約書は必ず作成する

売買契約書は、売主と買主の合意を書面にしたものです。

契約書がなくても売買契約は成立するため、個人間売買の場合、契約書を作成しない人も多いのですが、トラブルを避けるために必ず作成しましょう。

「信頼できる人だから」と思っていても、お金が絡むとどうなるか分かりません。

信用してお金を貸したのに返ってこない、というよくある話と同じです。

また悪気はなくても、年数が経過して契約当時の取り決め内容が曖昧になり、認識にズレが生じてしまうことも十分に考えられます。

契約書を作成して文書に残しておかないと、言った言わないのトラブルに発展してしまうということです。

言った言わないのトラブルになってしまうのは、売買取引をおこなった当人同士だけではありません。

家族や親戚などを巻き込んでしまう可能性もあるため、当人同士が良くても、必ず契約書を作成することが大切です。

売却金額は相場をもとに決める

個人売買の場合、売却金額をおおまかに決めてしまう傾向にあります。

知り合いだから、親戚だから、という理由で安めに設定する人も多いのですが、売却金額は相場をもとに決めないとトラブルになる可能性がありますので注意が必要です。

たとえば「3,500万円で買ったけど、2,000万円でいいよ」と言って売却したとします。

しかし家族などから、「なんでそんなに安く売ったんだ」と後から抗議されるかもしれません。

また安く見積もったつもりでも、実際には相場よりも高く、買主から「安くないじゃないか」と言われてしまう可能性も考えられます。

取引相手が親戚や家族の場合は、売買金額が安すぎると贈与とみなされ、贈与税が課せられるケースもありますので、売却金額は相場をもとに決めるようにしましょう。

不動産の相場価格を調べる方法については、下記の記事で詳しく解説しています。

【マンションの売却相場の調べ方】相場価格より高く売る方法を徹底解説!

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個人間売買の相手が親族や友人の場合は、他にも留意すべき点がいくつかありますので、以下の記事も合わせてご覧ください。

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買主が住宅ローンの審査に通るための手続きをおこなう

買主が銀行から融資を断られれば、売買取引が進まず、売主にとっても不都合のはずです。

不動産を個人売買する場合、以下の手続きをおこなわないと買主が住宅ローン審査に通りませんので注意してください。

  • 宅地建物取引士に重要事項説明書を作成してもらう
  • 司法書士に登記手続きをしてもらう

不動産購入のために融資を受ける場合、銀行から重要事項説明書の提出を求められます。

重要事項説明書は、売買契約における重要事項を取りまとめた書類で、宅地建物取引士の資格を持つ人しか作成できません。

個人間取引のサポートをおこなっている不動産会社を探して、作成してもらってください。

また銀行は、融資を受けた買主が所有権移転登記の手続きをおこなうことを嫌います。

もしも買主が登記手続きを遂行しなかった場合、抵当権を設定することができず、融資を持ち逃げされてしまうおそれがあるからです。

所有権移転登記にかかる費用は買主が支払うのが一般的ですが、特にルールがあるわけではありませんので、折半して手続きがスムーズに進められるような配慮をするのも良いでしょう。

サイトや掲示板で買い手を探すのは危ない

インターネットの普及により、サイトや掲示板を使って、一から買い手を探すこともできます。

しかしサイトや掲示板で買い手を探すということは、赤の他人と大きな契約を結ぶということです。

権利関係が複雑で高額な不動産を、インターネットを通じて知り合った赤の他人と、専門家を通さずに売買するのは危険が大きいということは言うまでもありません。

不動産を売る人を狙った詐欺もありますので、取引相手が決まっていないのであれば、手数料を払ってでも不動産会社に仲介依頼するべきです。

土地や家屋を個人売買するときの手続きの流れ

個人売買するときの手続きの流れ

不動産を個人売買するときの注意点を踏まえたうえで、取引の手順を確認しましょう。

通常の売買取引であれば不動産会社が順番に手続きを進めてくれますが、個人売買の場合はすべて自分たちで進めていかなければなりません。

個人売買の手続きの流れは、以下のとおりです。

  • 権利関係を明確にする
  • 売却代金を決める
  • 買主に内覧してもらう
  • 条件交渉をおこなう
  • 必要書類を揃える
  • 重要事項説明書を宅地建物取引士に作成してもらう
  • 売買契約書を作成する
  • 売買契約を締結する
  • 物件の引き渡し・決済
  • 司法書士に登記手続きをおこなってもらう

権利関係を明確にする

まずは、売却する不動産の権利関係を明確にします。

所有者は誰なのか、境界線ははっきりしているのか、住宅ローン残債はあるのかなど、調べておきましょう。

所有者が亡くなった親のままになっていたり、境界線があいまいなケースも珍しくありません。

その場合、名義変更や境界確定測量などの手続きが必要になります。

それぞれの手続きについては、下記の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。

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また住宅ローン残債がある場合は、完済しておかないと売却することができません。

売却代金でローン返済するのであれば、銀行へ連絡して書類を準備してもらわなければなりませんので注意してください。

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すでに返済済みであっても、抵当権がそのままになっているケースもありますので確認しましょう。

売却代金を決める

不動産をいくらで売却するのか決めます。

売却代金は概算ではなく、相場価格をもとに決めてください。

買主は「できるだけ安く買いたい」「損をしたくない」と思っていますので、売却代金に対して、本当に妥当なのかどうか少なからず疑念を抱いています。

相場価格を提示することで、売却代金に信ぴょう性を持たせられ、円滑な取引ができます。

買主に内覧してもらう

取引相手が知人や親戚の場合、最初に室内を見てもらっているかもしれませんが、売却代金を決めたうえでもう一度見てもらったほうが良いかもしれません。

買主は売却代金と物件を照らし合わせ、金額が妥当かどうか判断するからです。

エアコンなどの付帯設備を置いていくのか、持っていくのかという打ち合わせも必要になりますので、内覧してもらって話しを詰めてください。

条件交渉をおこなう

買主に内覧してもらったら、条件交渉をおこないます。

売却金額はもちろん、手付金や売買契約の日程などについても取り決めましょう。

手付金の目安は、売買代金の10%です。

安すぎても、高すぎてもリスクがあるため、10%で設定するのがベターです。

また、売買契約までの期間が長すぎると、気が変わってしまったり、取り決めた内容に不満が生じてしまったりしますので、なるべく早く契約日を設定してください。

必要書類を揃える

売買取引に必要な書類を揃えます。

書類に不備があると売買取引ができず、日程を調整し直さなければいけなくなります。

引越しの予定を変更することになったり、銀行に抵当権抹消登記のための書類を作り直してもらわなければいけなくなったりしますので、不備がないようにしっかりと準備しましょう。

不動産を個人売買するときに必要な書類の詳細については、後述で詳しく解説します。

重要事項説明書を宅地建物取引士に作成してもらう

売買契約を締結する前に、宅地建物取引士の資格を持っている人に重要事項説明書を作成してもらいます。

重要事項説明書は、買主がローンを組むためにも必要ですし、後からトラブルに発展させないためにも大事な役割を担います。

ただし仲介依頼していない個人売買の場合、書類を作成してもらったからといって、その不動産会社が取引に対して責任を負ってくれるわけではありません。

重要事項説明書に記載の内容は、当事者同士でしっかりと確認することが大切です。

売買契約書を作成する

売買契約を締結するために、売買契約書を作成します。

売買契約書に形式はありませんが、以下の項目を記載しなければなりません。

  • 当事者の氏名・住所
  • 不動産の所在地
  • 取引金額とその支払い時期および支払い方法
  • 引き渡しの時期
  • 移転登記の申請時期
  • 手付金の額と受領の時期および目的
  • 契約解除に関する事項
  • 損害賠償額および違約金について
  • ローンの斡旋内容および不成立の場合の措置(住宅ローン特約)
  • 天災などによる損害の負担について
  • 瑕疵担保責任について
  • 公租公課の負担における起算日

上記は、宅地建物取引業法で記載するべき内容として決められている項目です。

買主と話し合いながら、作成してください。

その他にも、必要があれば通路に関する問題や、建物の修繕・取り壊しなどの問題についても記載しましょう。

また売買契約書は課税文書のため、収入印紙を貼付しなければなりません。

印紙代の負担割合などについても事前に話し合っておき、売買契約当日までに準備します。

売買契約を締結する

重要事項説明書と売買契約書、その他の必要書類が揃ったら、いよいよ売買契約の締結です。

取り決めた内容を再度確認し、双方が納得すれば、売買契約書に署名・捺印します。

さらに印紙を貼付し、割印をすることで売買契約書としての効力を持ちます。

忘れてしまうと売買契約書として認められませんので、注意してください。

売買契約を締結するときに、買主から手付金を受け取るのが一般的です。

物件の引き渡し・決済

鍵を買主に渡すことで、物件の引き渡しとなります。

物件の引き渡しは、売却代金の受領と同時におこないます。

買主が銀行から融資を受けて売却代金を支払う場合は、銀行の一室を借りて、司法書士の立会いのもとおこなうのが一般的です。

さらに物件に住宅ローン残債がある場合は、買主から売却代金を受け取ったら、そのまま融資先の銀行へ振り込んで完済します。

住宅ローンを完済すると銀行から抵当権抹消登記に必要な書類を発行してもらえるので、司法書士に渡して登記手続きをおこなってもらいます。

司法書士に登記手続きをおこなってもらう

決済が終わったら、司法書士に登記手続きをしてもらいます。

登記が無事終わると、所有者が売主から買主に移り、売買取引完了となります。

個人間売買する場合、不動産取引における様々な手続きを自分たちでおこなわなければならないことが分かったと思います。

素人では煩雑な部分も多いため、手数料を支払ってでも不動産会社に間に入ってもらったほうが良いのではないでしょうか。

個人売買に不安があるのであれば仲介依頼するのがベター

個人売買に不安があれば仲介依頼するのがベター

不動産を個人売買する手続きの流れを確認して、不安を覚えた人も多いのではないでしょうか。

個人売買できないわけではありませんが、手続きが複雑なうえにトラブルになる確率が高いため、不動産会社に仲介依頼するのがベターです。

不動産会社に仲介依頼するときは、不動産一括査定サイトを利用してください。

一括査定サイトとは、ネット上で物件の基本情報を入力するだけで、複数社にまとめて査定依頼できる便利ツールです。

最近では本などでも紹介されているサービスのため、知っている人も多いと思います。

一括査定

不動産の査定額は、査定をおこなう担当者によって数百万円もの差が生じることも珍しくありません。

必ず複数社に見積もり依頼して、査定額を比較することが大切です。

不動産一括査定サイトについて詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

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不動産を個人売買するときの必要書類

個人売買の必要書類

不動産を個人売買する場合、自分たちで必要書類を確認し、揃えなければなりません。

不動産を個人売買するときに売主が揃えるべき必要書類は、以下のとおりです。

  • 登記簿謄本
  • 固定資産税評価額証明書
  • 公図
  • 権利証または登記識別情報
  • 実印、印鑑証明証
  • 領収証
  • 本人確認書類

買主側には、以下の書類を準備してもらいましょう。

  • 住民票
  • 実印、印鑑証明証

不動産を個人売買したときにかかる税金と費用

不動産を個人売買したときにかかる税金と費用

不動産を個人売買するときにかかる費用について、気になる人も多いと思います。

不動産を個人売買したときにかかる税金と費用は、以下のとおりです。

  • 司法書士に支払う手数料
  • 売買契約書に貼る印紙税
  • 抵当権抹消にかかる登録免許税
  • 利益に対して課税される譲渡所得税・住民税

不動産会社に売却を依頼する場合、上記と合わせて仲介手数料もかかります。

不動産を売却するときにかかる費用について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

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個人で売るときに消費税はかからない

売却代金に対して消費税がかかると思っている人もいますが、個人で売るときは課税されません。

消費税が課税されるのは、法人または個人事業主が不動産を売るときです。

また法人や個人事業主が売却する場合も、免税事業者に該当するかどうかで、消費税の課税義務の有無が決まります。

不動産売却時に消費税を納税しなければならないのは、不動産を売った年の2年前の課税売上高が1,000万円を超えていた人です。

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不動産を個人売買するのはハードルが高いため、不動産会社や司法書士に手続きをサポートしてもらうことをおすすめします。

素人が個人売買すると、リスク管理が不十分で、後から言った言わないのトラブルに発展しやすいという落とし穴があります。

不動産をめぐるトラブルは裁判沙汰になってしまうことも珍しくなく、長期化するため、時間や費用を多く費やすことになってしまいます。

安心して売買取引を進めるためには、取引相手が身内だったとしても、専門家に間に入ってもらったほうが良いでしょう。

イエウールで一括査定したら310万も高くなった

管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。

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