マンション売却には、トラブルの要因が多く潜んでいます。

一度トラブルに発展してしまうと裁判沙汰の深刻な事態に陥りかねませんので、どうすればトラブルを未然に防げるのか気になる人も多いのではないでしょうか。

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この記事では、「不動産会社を選ぶときの注意点」から「売却過程で気をつけること」について紹介していきますので、トラブル防止に役立ててください。

不動産会社を選ぶときの注意点

注意点の画像

マンションを売却しようと思ったとき、まず不動産会社を探すところから始めると思います。

マンション売却が成功するかどうかは、不動産会社を正しく選択できるかにかかっているといっても過言ではないほど重要なポイントになります。

悪質な不動産会社と媒介契約を結ばない

不動産会社の中には売主の無知につけこむ悪質な不動産会社がいますので、マンション売却を成功させたければきちんと見極める必要があります。

悪質な不動産会社にマンション売却を任せてしまうと、売主の希望に反して安く売却されてしまいます。

マンション売却を依頼しようとしている不動産会社に、以下のような傾向が見られた場合は要注意です。

悪質な不動産会社の特徴
  • 清潔感がない
  • 誠実さが感じられない
  • 資格があるかどうか不透明
  • 売主の話を聞かない
  • 営業マンの価値観を押し付けてくる
  • 専門用語を使って説明してくる
  • 知識が乏しい

営業マンの口調や物件に対する情報量などを吟味するためには、メールではなく電話または直接、事務所にいって話を聞くことが重要になってきます。

営業マンとの会話を煩わしく感じ、メールなどで問い合わせる人が増えていますが、質の良い不動産会社を見つけるためには、なるべく会話したほうが良いでしょう。

1社の査定価格を鵜呑みにしない

マンションの査定価格は不動産会社によって異なりますので、1社の査定額を鵜呑みにしてはいけません。

実際に、管理人が査定依頼した3社の結果には500万円もの差がありました

500万円といえば大金ですが、不動産売却ではよくある話です。

管理人が査定依頼した3社の結果を紹介します。

A社 B社 C社
2,200万円 2,450万円 1,950万円

不動産会社を比較するのが面倒だという人は、不動産一括査定サイトを利用することをおすすめします。

インターネット上で物件情報を入力するだけの簡単プロセスで、複数の不動産会社が同時に物件を査定してくれます。

不動産一括査定サイトは、一番高く売却してくれる不動産会社が見つかるだけでなく、不動産会社を回る手間も省ける画期的なサービスです。

下記の記事でおすすめの不動産一括査定サイトを紹介していますので、参考にしてください。

不動産一括査定サイト8社を徹底比較!注意点とデメリットまで解説

不動産一括査定サイト8社を徹底比較しました。この記事では、初心者も安心して利用できる査定サイトの紹介から一括査定のメリット・デメリット、利用する際の注意点まで解説しています。自分に適した査定サイトを見つけることで、不動産を高く売却することができます。

マンション売却時のプロセスにおける注意点

マンション売却時のプロセスにおける注意点

マンション売却時のプロセスにおける注意点は、瑕疵は漏れなく買主に伝えるということと、銀行への連絡は早めにおこなうということです。

瑕疵は漏れなく買主に伝える

マンションの瑕疵(欠陥)は漏れなくすべて買主に伝えておかないと、後でどんな問題に発展するか分かりません。

売主の自己判断で「これくらいなら伝えなくても良いだろう」と考えるのは、とても危険です。

一度トラブルに巻き込まれると、精神的にも金銭的にも相当な苦痛を強いられてしまいますので、多少売れづらくなったとしても隠さず全て報告しましょう。

買主に伝えたほうが良い瑕疵は、以下の通りです。

物理的瑕疵 物件そのものの欠陥
法律的瑕疵 管理組合の取り決めを含む、物件に決められている制限など
環境的瑕疵 工場の騒音や振動など、嫌悪施設の情報
心理的瑕疵 自殺や殺人など、心理的に嫌悪される事情など

うっかり伝えそびれた瑕疵についても、トラブルになってしまえば簡単には解決できません。

「問題になるとは思わなかった」では済まされず、最悪の場合、裁判沙汰になりかねませんので注意してください。

買主に告知したほうが良い瑕疵について詳しく知りたい人は、「マンション売却時の告知義務はどこまで?【隣人トラブル・騒音問題】」の記事も合わせてご覧ください。

銀行への連絡は早めにおこなう

住宅ローン残債があるマンションを売却するときに忘れてはいけないのが、銀行への連絡です。

住宅ローン残債があるマンションを売却する場合、物件に設定されている抵当権を外さなければならないのですが、抵当権を抹消するには住宅ローンを完済する必要があります。

抵当権とは、住宅ローンを借りるときに物件を担保として銀行に提供することをいい、買主からすると借金の担保となっている物件はこわくて買えないので、抵当権は外してから売却するのが一般的です。

預貯金で住宅ローンを完済できるのであれば、事前に完済して抵当権を抹消しておきます。

買主から受け取る売買代金で住宅ローンを完済する予定でいる場合には、売買代金の受領と抵当権抹消は同日におこないますので、あらかじめ銀行に伝えて準備しておいてもらわなければなりません。

抵当権を外す手続きの準備にはだいたい2週間ほどかかりますので、物件引渡しの日が決まったらすぐに連絡しましょう

もしも銀行への連絡が遅れてしまい準備が整わないと、決済日を変更する必要があり、買主や仲介業者、司法書士、銀行と様々な人に迷惑をかけてしまいますので、銀行への連絡は余裕を持っておこなうのが得策です。

物件の引渡し前に引越しを済ませておく

マンションの決済日には物件を完全に買主に引き渡しますので、引越しを済ませておく必要があります。

内覧会の準備のときに部屋を掃除すると思いますが、引っ越しを前提に片付けていくと効率的です。

日常生活で使わないものは段ボールに閉まっていったり、不要な家具家電は処分してしまったりすることで、引っ越しがスムーズにおこなえます。

予定どおり引っ越しが進まないと買主に物件を引き渡す時期がズレてしまい、迷惑をかけてしまいます。

特に引っ越しシーズンである3月などは、引っ越し業者が見つからないなどのトラブルが発生する確率が高まりますので、早めに行動することが大切です。

マンションが売れ残らないための注意点

売れ残らないための注意点

売れ残ってしまうマンションには、特徴があります。

売れ残ってしまうマンションの特徴
  • 値段設定が高すぎる
  • トラブルを抱えた物件である
  • 清潔感がない

上記の問題を解決するために、以下のポイントをおさえておきましょう。

適切に売り出し価格を決める

相場より高いマンションは、当然ながら売れ残ってしまう傾向にあります。

はじめは高く設定しておいて売れなければ値下げすれば良いと考える人もいますが、残念なことに、後から値下げしてもそのまま売れ残ってしまう傾向にあるのが現実です。

値下げしても売れない原因は、長期間売りに出ている状況になるので売れ残りのイメージがついてしまう、もっと下がるのでないかと様子を見られてしまうことが挙げられます。

マンションの売り出し価格は、不動産会社が提示する額から5〜8%上乗せした金額に設定するのがベターです。

トラブルがあれば解決しておく

隣人トラブルなどがあるマンションは買主に敬遠されるので、売れ残ってしまいます。

わざわざトラブルを抱えている物件に高いお金を払って住みたいという人はいないでしょうから、至極当然といえます。

トラブルがある場合は、解決してから売却するのが賢明でしょう。

もしも完全に解決できない問題であれば、時間がかかってでも了承してくれる買主を探すしかありません。

たとえば騒音問題の場合、実際に騒音がする時間帯に買主にきてもらい、音を聞いてもらいます。

騒音と感じるレベルには個人差がありますし、騒音がする時間帯は家にいないから問題ないという買主がいるかもしれません。

買主にトラブルを隠してはいけない

最もやってはいけないのが、買主にトラブルを隠して売却するということです。

トラブルを隠したまま売却してしまうと、クレームが入って損賠賠償を求められる事態に発展しかねません。

新たなトラブルを引き起こしてしまうだけですので、買主を騙して売却しようと考えるのは不適切です。

内覧会の準備は力を入れて取り組む

マンションの内覧会は買主が物件を買うか決断する大事な場面なので、準備には力を入れて取り組みましょう。

最低限、内覧会までに部屋を掃除し、できる限り綺麗にしておきます。

マイナスな印象を与えかねない要因は、取り除いておくことが大切です。

たとえばスリッパがボロボロだったり、物が散らかったままになっていたりすると、それだけで買主の購入意欲は下がってしまいます。

買主が気持ち良く部屋を見学できるよう工夫することで、すぐに買主が見つかり、値引き交渉もされにくいというメリットがあります。

マンション売却で損をしないために気をつけること

損をしないための注意点

マンション売却で損をしないためには、不動産売却にかかる諸費用をあらかじめ把握しておくリフォームにお金をかけすぎない、という点に気をつけましょう。

不動産売却にかかる諸費用をあらかじめ把握しておく

マンションの売り出し価格を決める前に、売却にかかる諸費用を把握しておく必要があります。

マンション売却ではどうしてもかかる費用があるのですが、考慮せずに売り出し価格を決めてしまうと、せっかく売却できても採算ラインを下回ってしまうかもしれまん。

不動産売却で最低限かかる出費は、収入印紙代と登記費用、仲介手数料、家財の片付け費用の4つで、売却価格が3,000万円のケースで約100万円となります。

この金額はあくまでも目安であり、物件価格や売却活動の内容によって異なりますので、自分の売却ケースで必要になる諸費用をリストにし、把握しておくことが大切です。

マンション売却でかかる諸費用について詳しく知りたい人は、「マンション売却でかかる諸費用を解説!売却時に「戻ってくるお金」も把握しよう」の記事も合わせてご覧ください。

リフォームにお金をかけすぎない

物件を綺麗にしたほうが買主からの印象が良いからといって、リフォームにお金をかけすぎないように注意してください。

リフォームを施せば確かに物件の印象は良くなりますが、リフォーム代を価格に上乗せするぶん物件価格が高くなります。

新築ではなく中古マンションを探している買主のほとんどは、多少汚れや傷があったとしても安く買えることに中古物件の魅力を感じています。

そのため必要以上にリフォームにお金を費やし、物件価格を上げてしまうのは賢明な売却方法ではありません。

管理人からの一言「トラブルを未然に防いでマンション売却を成功させよう」

この記事で紹介した注意点に気を付けていただければ、ほとんどのトラブルは避けられます。

トラブルになってからどうするか考えるより、どうしたらトラブルにならないか考えるほうが合理的です。

トラブルは未然に防ぎ、マンション売却を成功させましょう。

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