空き家

放置していた空き家をいざ売ろうと思っても、売却にかかる費用に対して不安があり、なかなか行動に移せない人も多いと思います。

特に相続によって取得した不動産の場合、費用をかけて売却することに躊躇する気持ちもあるかもしれません。

とはいえ管理費や固定資産税など、持っているだけでも費用はかかるため、売却したほうがすっきりしますよね。

空き家問題が深刻化している現在、国や自治体は様々な税制優遇を用意しています。

この記事では、知っていると得する空き家の売却で利用できる特例から税制優遇を受けるための売却手順について紹介していきます。

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税制優遇を受ければ、数十万円の節税ができますので要チェックです。

空き家の売却は3,000万円の特別控除がポイントになる

相続によって取得した不動産を売却する場合、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用を受けることができます。

この特例は、空き家を売ったときの譲渡所得に対する税金を3,000万円まで控除するというものです。

一般に「3,000万円特別控除」と呼ばれており、適用を受ければ売却にかかる税金を大幅に節約できます。

3,000万円特別控除

ただし、誰でも適用を受けられるわけではありません。

3,000万円特別控除の適用条件

・相続人が住んでいた家であること
・昭和56年5月31日以前に建てられた物件であること
・相続発生から3年目の12月31日までに売却すること
・新耐震基準に適合していること

もともと自分が住んでいた家の売却の場合は、耐震基準に厳しい要件はありません。

詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

3,000万円特別控除の条件や必要書類について初心者にもわかりやすく解説

3,000万円特別控除を初心者にもわかりやすく解説しています。適用条件や確定申告の必要書類、相続した住宅や空き家の場合はどうなるのかについても詳しく紹介していますので参考にしてください。ただし住宅ローン控除のほうがお得になるケースもありますので注意が必要です。

ポイントは新耐震基準に適合しているかどうか

ここでポイントになるのが、新耐震基準に適合していることが適用条件であるにもかかわらず、新耐震基準が制定される前の昭和56年5月31日以前に建てられた物件でなければ、適用を受けられないという点です。

新耐震基準は昭和56年6月1日に施行されたため、意図的にこの2つの条件を入れていることがわかります。

つまり、耐震リフォームをしないと3,000万円特別控除の特例を受けることができないということです。

ただし新耐震基準が施行される前に建てられた物件であっても、現行の基準を満たしている場合があります。

まずは耐震診断をおこない、空き家の耐震性をチェックしましょう。

税制優遇を受けてお得に売却する方法は2通り

税制優遇を受けるための売却方法は2通り

空き家の売却で税制優遇を受けるためには所定の条件を満たす必要があり、売却方法には気をつけなければいけません。

「でも、どうすれば良いの?」という人も多いと思います。

税制優遇を受けるための空き家の売却方法は、以下のとおりです。

  1. 建物を解体して更地にして売る
  2. 新耐震基準に適合する家にリフォームして売る

更地にして売った場合も、3,000万円の特別控除の適用を受けることができます。

他にも自分でリフォームしたいという買主にそのまま売ったり、見た目をきれいにして売ったりする方法もありますが、多額の税金が課税される可能性がありますので注意してください。

では、2つの売却方法について詳しく解説していきますので参考にしてください。

建物を解体して更地にして売る

更地

建物を解体して更地にして売る方法は、非常にシンプルですが、最も買い手がつきやすい売り方です。

更地にしておけば、家以外にも畑にしたり、倉庫や太陽光パネルを設置したりするなど、買い手の用途が広がります。

ただし解体費用に100〜200万円かかるということと、更地にすると固定資産税の軽減措置がなくなるという点には注意しなければなりません。

固定資産税は家が建っている場合には、土地にかかる税金が特例によって軽減されていますが、更地にすると特例の対象からはずれてしまいます。

これを懸念し、空き家のまま放置しているという人も多いのではないでしょうか。

しかし空き家を放置し続けた場合も、更地にしたときと同様、6倍の固定資産税がかかる可能性がありますので注意してください。

固定資産税が高くなるのを懸念して空き家のままにしておいたとしても、結局は同じということです。

でしたら、更地にしてできるだけ早く売却してしまう、というのも手ではないでしょうか。

空き家にかかる税金について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

空き家にかかる固定資産税はいくら?6倍に増税するのはいつから?

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解体する前に自治体の助成制度を確認しよう

空き家を解体して更地にする場合、自治体の助成制度を利用できるかもしれません。

助成制度の内容は自治体ごとで異なり、費用の2分の1を負担してくれるところもあれば、5分の1までのところもあります。

住民税などの滞納がないかや、耐震性や劣化具合など、適用を受けるための条件もありますので注意してください。

また解体する前に申請しないと適用を受けられない場合がほとんどですので、必ず解体前に確認・申請をおこなうことを覚えておきましょう。

助成金額や適用条件などについて詳しく知りたい人は、各自治体のホームページで確認してください。

都道府県等自治体ホームページ|厚生労働省

新耐震基準に適合するように耐震補強して売る

更地にする以外には、耐震補強して売却する方法があります。

旧耐震基準で建てられた可能性がある空き家は、耐震診断を受け、必要であれば耐震補強をおこなってください。

補強工事には約100〜150万円かかりますが、解体と同様、自治体の補助金制度を利用できます。

耐震診断にかかる費用を負担してもらえる場合もありますし、耐震補強をした年の所得税が控除されたり、翌年度分の固定資産税が減額される特例の適用を受けられる場合もあります。

自治体によって限度額や負担割合、細かい条件などが異なるため、各自治体のホームページや担当窓口で確認してください。

確定申告をしないと特例を受けられないので注意

確定申告が必要

税制優遇を受けるためには、確定申告をおこなう必要があります。

確定申告をおこなわないと、適用条件を満たしていたとしても、税制優遇は受けられませんので注意してください。

確定申告をおこなう時期は、空き家を売却した翌年の2月16日から3月15日です。

3,000万円の特別控除の特例を受けるためには、確定申告書と合わせて譲渡所得の内訳書の添付が必要になります。

年が明けたら管轄の税務署に書類を取りに行き、早めに準備しておきましょう。

確定申告について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

マンション売却後は確定申告をするべき!申告方法から必要書類まで解説

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空き家を売却するメリット

空き家を売却するメリット

「空き家を売却するのは、やっぱり面倒臭そう」と思われた人もいるのではないでしょうか。

しかし空き家を売却することで以下のメリットが得られるのですから、すぐに動き出すことをおすすめします。

  • 固定資産税などの維持管理費を払わなくてよくなる
  • 税制優遇が受けられる
  • 気がかりがなくなり、すっきりする
  • 現金化できる

空き家は持っているデメリットが大きいため、売却してデメリットが解消されることが大きなメリットになります。

台風や地震、火災などの災害によって崩壊する恐れもある空き家は、自分だけの問題ではなく、近所や地域にも迷惑をかける可能性があるため、早急に対処すべきです。

空き家を所有していることに対して負い目を感じていた人も、売却できれば気持ちが楽になるのではないでしょうか。

とはいえ、気になるのは「いくらで売れるのか」という点ですよね。

空き家の売却相場はあまり期待できない?

空き家の売却相場は、地域や築年数、面積などによって全く異なるため一概には言えませんが、かなり安いと思っておいたほうが良いかもしれません。

人が住まなくなった家は急速に劣化が進むため状態が悪いことが多く、建物の価値がほとんどないケースも多いからです。

できるだけ高く売りたいというのが本音だと思いますが、買い手が現れたら安くても売却してしまうのが得策でしょう。

所有している空き家がいくらで売れるかは、不動産会社に相談すれば教えてもらうことができます。

いくらで売れるか知りたい人は不動産会社に相談するのがベスト

空き家がいくらで売れるか知りたい場合は、不動産会社へ相談にいきましょう。

更地にしたほうが良いのか、耐震工事をしたほうが良いのかなども含めて、不動産会社に相談すればベストな売却方法を考えてくれるからです。

最初から不動産会社に直接、相談にいくのはハードルが高いと思いますし、とりあえずいくらで売れるのか知りたいという人もいると思います。

そのような場合は、不動産一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

不動産一括査定サイトを利用すれば、ネット上で家の住所や間取り、築年数などの基本情報を入力するだけで、複数の不動産会社から同時に見積もり書を送ってもらえます。

相続した空き家が遠方にあるケースも多いと思いますが、不動産一括査定サイトなら自宅にいながら遠方にある不動産の査定額を確認できます。

空き家の売却相談で不動産一括査定サイトを利用するメリットをまとめると、以下のようになります。

  • ベストな売却方法を考えてもらえる
  • ネットで査定依頼できるのでハードルが低い
  • とりあえず価格を知りたいだけという場合でも利用できる
  • ネット上で物件情報を入力するだけで査定額がわかる(手続きがいらない)
  • 複数の不動産会社に査定してもらえる
  • 遠方にある不動産の査定依頼でも対応してもらえる
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しつこい勧誘が一切ないため、気楽に利用できます。

相続した空き家を売却するときにかかる税金

相続した空き家を売却するときにかかる税金

相続した空き家を売却するときにかかる税金は、以下のとおりです。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 住民税

相続した不動産の場合、取得費が分からず、譲渡所得税が高額になるケースも少なくありませんので注意が必要です。

マンション売却時にかかる税金について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

マンション売却でかかる税金はいくら?【計算方法と減価償却について】

マンション売却でかかる税金はいくらなのか、計算方法をわかりやすく解説しています。減価償却のやり方から具体的なシミュレーション例、知っておかないと損をする税制優遇についても紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

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譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益に課税される税金で、以下の計算式で求めます。

譲渡所得税={売却価格×(取得費+譲渡費用)-3,000万円の特別控除}×税率

取得費には不動産の購入金額を、譲渡費用には売却にかかった費用を当てはめてください。

購入時の金額が不明な場合は、概算取得費の「売却価格×5%」を取得費として当てはめます。

具体例を用いて譲渡所得税を計算していきますので、参考にしてください。

譲渡所得税の計算例

基本条件
  • 取得費は不明
  • 4,000万円で売却
  • 売却にかかった費用は300万円
  • 所有期間は10年以上(長期譲渡所得税率)
譲渡所得税={4,000万円×(4,000万円×5%+300万円)-3,000万円}×20.315%=101万円

仮に3,000万円特別控除の特例を受けなかった場合、譲渡所得税は711万円になります。

3,000万円特別控除の特例を受けるために解体や耐震工事が必要であったとしても、実施することで税金が大幅に軽減されるため、結果的に支払う金額は少なくなるということです。

空き家は、3,000万円特別控除の特例を受けられるように売却するのが賢明でしょう。

税金以外にかかる費用

空き家の売却を考えたときに忘れてはいけないのが、必要経費の存在です。

税金以外にも何に費用がかかるのか把握しておき、売却価格のうちいくら手元に残るのか計算しておきましょう。

空き家を売るときにかかる費用は、以下のとおりです。

仲介手数料 売却代金×3%+6万円
家財道具の片付け費用 30〜100万円
解体費用 100〜200万円
耐震補強のためのリフォーム代 100〜150万円
測量費用 30〜50万円

不動産会社へ支払う仲介手数料は、売買契約締結時と物件引渡し時に半分ずつ支払うのが一般的です。

その他の費用についても、買主から売却代金を受け取る前に支払わなければならず、預貯金で用意しておく必要がありますので確認しておいてください。

「解体費用を工面できないけど、できるだけ早く解体したい」という人は、空き家解体ローンの利用を検討してみるのも一つです。

空き家解体ローンは、深刻化する空き家問題を解決するために作られた商品のため、金利や利用条件が低く設定されているというメリットがあります

ただしすべての銀行が取り扱っているわけではなく、利用条件も各金融機関ごとで異なりますので注意してください。

解体費用と耐震補強のためのリフォーム代は、自治体に申請すれば助成金が受け取れる可能性があるので、実施する前に必ず確認しましょう。

売れない空き家を処分する方法

売れない空き家を処分する方法

空き家を売りに出しても買い手が現れず、売却する以外で空き家を処分する方法はないのかと思われる人もいるのではないでしょうか。

売却する以外で空き家を処分する方法は、以下のとおりです。

  • 不動産業者に買取ってもらう
  • 空き家バンクを利用する
  • 自治体に寄付する
  • 相続放棄する

それぞれ詳しく解説していきます。

不動産業者に買取ってもらう

一般市場で売れない家の処分方法の一つとして、不動産業者に買取ってもらうという方法があります。

不動産業者に買取ってもらえば、即日契約も可能なため、スピーディに空き家を処分できます。

業者に買取ってもらうと、リフォーム代や解体費などの諸費用が差し引かれるため、相場価格の7割程度になるという点には注意が必要です。

活用できる見込みがある家でないと買取ってもらえないため、すべての人がこの方法で空き家を処分できるわけではありませんが、不動産業者によって買取の基準は異なりますので、一社に断られたからといって諦めず、複数社に査定してもらうことをおすすめします。

空き家バンクを利用する

空き家を売却したいと思ったら、不動産会社へ相談にいくのが基本ですが、自治体が運営している空き家バンクに相談してみるのも一つです。

空き家バンクとは、空き家を売りたい人から物件情報を収集し、買いたい人に紹介するサイトです。

売却物件や賃貸物件を掲載している不動産ポータルサイトの、空き家版と考えると分かりやすいと思います。

空き家バンクについて詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

空き家バンクとは?メリット・デメリットとこれまでの成功例を紹介!

空き家バンクとはどんな制度なのかや、メリット・デメリットについて紹介しています。これまでの成功例やトラブル事例を踏まえたうえでの問題点や課題についても解説していますので参考にしてください。

空き家バンクには地方移住したい、田舎暮らしがしたいという人が集まる

空き家バンクには地方移住したい、田舎暮らしがしたい、という人が集まる傾向にあるため、田舎にある物件を売却するときに利用すると良い結果が期待できるかもしれません。

空き家バンクを利用した人の移住理由について、一般社団法人移住・交流推進機構が調査した結果を参考にしてください。

1位 景色や自然環境のよりよい場所での生活のため
2位 仕事・起業のため
3位 子育て・教育のため

田舎にある「購入したい人なんていないのでは」と思う物件であっても、自然環境を重視して移住したいと考える人はいます。

権利の整理や境界の確定、家財道具の片付けなど、売却する準備を整えておき、いつ声がかかっても良いようにしておきましょう。

空き家バンクを利用する場合であっても、まずはいくらで売れるのかだいたいの相場をつかんでおくことが大切です。

自治体に寄付する

2016年8月に、国土交通省によって自治体に寄付できる仕組みが作られました。

現金を受け取れなくてもいいからとにかく空き家を処分したいという人は、自治体へ寄付することを検討してみても良いかもしれません。

ただし所有者が納付する固定資産税などの税収入が減ってしまうことを懸念し、寄付に対して消極的である自治体がほとんどです。

一度、寄付の申し出をしても良いと思いますが、受け付けてもらえる可能性は低いと思っておいたほうが良いでしょう。

不要な空き家、自治体への寄付を促進 国交省が来年度概算要求へ – 産経ニュース

相続放棄する

相続した実家が空き家になってしまうことが分かっているのであれば、「相続しない」という選択をするのも一つです。

相続が発生すると、すべての財産を引き継ぐ「単純承認」と、条件付きで一部を相続する「限定承認」、すべての財産を放棄する「相続放棄」を選ぶことになります。

その際に相続放棄を選べば、最初から相続人ではなかったことになり、実家を継ぐ必要がなくなります。

ただし、以下の3点には注意してください。

相続放棄するときの注意点
  • 預貯金などプラスの財産を相続する権利も失う
  • 財産の一部を使ってしまうと単純承認しか選べなくなる
  • 相続が発生してから3ヶ月以内に家庭裁判所への申請が必要

期限内に相続放棄の申請ができないと、自動的に相続することになってしまいますので、相続が発生したらすぐに決断しなければなりません。

管理人からの一言「空き家を売却するためには、業者選びが重要」

空き家のように一般的に売れづらい物件を売却する場合、慎重に業者選びをおこなうべきです。

しっかりと売却活動をおこなってくれる誠実な会社か、売れづらい物件でも売却できる営業力のある会社かなど、注意深くチェックしましょう。

売れづらいからといって売却活動を怠り、タイミングを見て大幅な値下げを勧めてくる不動産業者もいます。

不動産売却ではどうしても不動産業者の協力が不可欠であり、業者選びで失敗してしまうと、不動産売却自体を失敗させかねませんので注意してください。

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