「家を新しくしたいけど、2重ローンはイヤ。」それは誰もが思うことですよね。

マンションが売れるまでの間だけだから、と安易にダブルローン(二重借り入れ)をしてしまうと、ローンに追われる生活になりかねません。

住み替えローンを活用することで、リスクを抑えて住み替えをすることができます。賢く住宅ローンを組み、住み替えをより良いものにしましょう。

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この記事では、「ダブルローンと買い替えローンの違い」から「ダブルローンをするべきではない理由」、また「住み替えローンの特徴」について解説していきます。

ダブルローン(二重借り入れ)と住み替えローンの違い

ダブルローン(二重借り入れ)

ダブルローンとは、今まで住んでいたマンションのローンと並行して、新しい住宅のローンも支払うことをいいます。

マンションを売却することでローンが完済できる場合や、自己資金がある場合などに、売却できるまでの間のみ二重でローンを支払う方法です。

一方で住み替えローンは、ローン残債があり売却できない人のために作られた住宅ローンで、自己資金がなくマンションを売却してもローンが完済できない場合でも、融資を受けることができます。

ダブルローン(二重借り入れ)は難点だらけ

ダブルローンは難点だらけ

自己資金があり、マンションを売却したお金と合わせてローンが完済できるのであれば、ダブルローンをしても良いのでは、と思われるかもしれませんが、それでもダブルローンはおすすめしません。

なぜなら、ダブルローンには様々な難点があるからです。

住宅ローンは1世帯で1軒までが基本

住宅ローンは、債務者が住むという条件のもと低い金利が設定されています。

2つの家に同時に住むという考え方はせず、住宅ローンが組めるのは1世帯で1軒までが基本です。

そのためダブルローンをする際には、住宅ローン以外の金利の高いローンを組むことになり、金額が大きい住宅の購入に利用するには不利であるといえます。

住宅ローン控除が受けられない

住宅ローン控除は、居住用の住宅を2つ以上所有していたとしても、1つの住宅の控除しか認めないとしています。

そもそも住宅ローンは1世帯1軒までが基本ですので、住宅ローン以外のローンを組むダブルローンでは、住宅ローン控除は受けられないということです。

住宅を新築又は新築住宅を購入した場合(住宅借入金等特別控除)|所得税|国税庁

マンションの売却がスムーズに進むとは限らない

マンションの平均売却期間は3ヶ月ですが、これはあくまで目安であり、買い手が現れなければ1年以上売れない可能性もあります。

マンションが売れるまで、ローンはもちろんですが管理費や修繕積立金なども支払わなければならず、非常に負担となります。

マンション売却がスムーズに進む保証はありませんので、「売れるまでの間だけだから」と安易にダブルローンすることは避けるべきです。

売却価格が安くなりがち

マンションが売却できるまでの間、ローンや管理費などを支払わなければならないため、早く売ることを目標としてしまいがちです。

早く売ることを目標とすると売却価格は安くなる傾向にありますし、なかなか買い手が現れないと焦り、さらに値段を下げることになってしまいます。

ダブルローンをすることには、マンション売却を失敗させる危険性もあるということです。

住み替えローンの特徴

住み替えローンの特徴

住み替えローンの特徴は、以下の3つです。

  • ローン残債がある人の住み替えを助けてくれる
  • 住宅ローン控除が受けられる
  • 審査が厳しい

ローン残債がある人の住み替えを助けてくれる

住み替えローンは今まで住んでいたマンションの、担保割れした分を住み替えた住宅のローンに上乗せして支払っていく方法です。

ローン残債があっても住み替えることができる、とても便利な住宅ローンです。

住宅ローン控除が受けられる

ダブルローンは住宅ローン控除を受けることができませんが、買い替えローンは住宅ローン控除の適用対象となります。

そのため年末のローン残高の1%を10年間、所得税額から控除することができるのです。

マンションを売却したときにどんな特例や減税が受けられるのかを知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

マンションを売却したときに控除が受けられる特例や減税まとめ

この記事では、マンションを売却したときに控除が受けられる特例や減税についてまとめました。マイホーム売却時に使える「居住用財産を譲渡した場合の3 000万円の特別控除の特例」や「居住用財産の買換え特例」など、これらを知っておくことで確定申告が正しくおこなえます。

審査が厳しい

買い替えローンは新しく買う物件の、担保価値の200%まで貸してもらうことができます。

売却するマンションが担保割れになっても、新たに買う物件に対して担保の2倍もの金額を貸してもらえるのですから、意外と簡単に買い替えができるように思えるかもしれません。

しかし、担保価値以上の金額を貸すということは、銀行にとって非常にリスクがあるため、通常の住宅ローン審査よりも厳しくなっています。

現在組んでいる住宅ローンの審査がギリギリだった人や、ローンを5年以内に滞納したことがある人などは、住み替えローンを利用することは難しいでしょう。

住み替えローンの融資額を決めるコツ

住み替えローンの融資額を決めるコツ

住み替えた後の生活にゆとりをもたせられるよう、住み替えローンの融資額の決め方について理解しましょう。

  • 返済負担率の審査基準を把握する
  • 年間返済率を25%に抑える

返済負担率の審査基準を把握する

まず、銀行からいくらまで借りられるかですが、他の融資も含めて以下の範囲におさまる金額まで融資を受けることができます。

年収 返済負担率
200万円以上300万円未満 年収の25%以内
300万円以上400万円未満 年収の30%以内
400万円以上 年収の35%以内
ただし、その他にも様々な審査基準があり、返済負担率が範囲内だからといって、必ず融資が受けられるわけではありませんので注意してください。

年間返済率を25%に抑える

住宅ローンを利用するときには「いくらまで借りられるか」ではなく、「いくらまでだったら無理なく返済できるか」を基本に置いた計画を立てることが大切です。

たとえば、年収300万円の人が返済比率30%でローンを組んだ場合、年間返済額は90万円ですので、使えるお金は210万円ということになります。

月々にすると17万5千円で、所得税や保険料などを差し引くと手取り年収はさらに減ります。

返済負担率いっぱいまでお金を借りてしまうと、ゆとりある生活を送ることは難しくなってしまうということです。

最低でも返済負担率は25%以内におさめ、自分たちの生活に適した無理のない返済額を導き出すことが重要です。

管理人からの一言「住み替えローンで資金計画が崩れるリスクを軽減させる」

住み替えの計画は、資金繰り計画をきちんと立てながら進めることが大切です。

せっかく住み替えをしたにもかかわらず、お金に余裕がなくなり、ギリギリの生活になってしまえば元も子もありません。

住み替えるにあたりダブルローンをすることは、そのような状況になり得る可能性を高めてしまうことです。

住み替えをするなら、ダブルローンではなく、住み替えローンを活用しましょう。

住み替えについて詳しく知りたい人は、「マンションの住み替えの流れを解説!売却とローン残債についての注意点」の記事も合わせてご覧ください。

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