離婚届

マンションを売却するきっかけとして「離婚」があります。離婚したときには様々な問題が生じてくるのですが、そのひとつとして住居問題があります。

離婚前にマンションなどの自宅を購入していた場合、夫か妻どちらかがそのまま住み続けてもいいのか、売却してしまうべきなのか、どちらでしょうか。

結論から言うと、マンションは売却してしまったほうがいいです。なぜ売却するべきかというと、そのまま住み続けるのにはいくつも問題があるからです。

今回は、「離婚時に夫か妻のどちらかがマンションに住み続ける際のデメリット」や「住宅ローンが残っている際の売却方法」について解説します。

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そのまま住み続けたほうが楽そうだからと安易に考えることは、後にトラブルの可能性を残すだけです。この記事を読んで、マンション売却に踏み切ってもらえれば幸いです。

離婚してもマンションに住み続けるデメリット

一見するとマンション売却に時間をかけるより、そのまま住み続けたほうが手っ取り早いのではないかと思われるかもしれません。

しかし離婚後もそのまま住み続けるにはいくつかのデメリットがあります。どんなデメリットがあるのかを理解した上で、マンション売却に踏み切りましょう。

競売にかけられるリスクがある

ローン名義人を夫にしたまま妻が住み続ける場合、差押えや競売にかけられてしまうリスクがあります。

夫が金融機関へのローンの返済を滞納すると、金融機関はお金が回収できないのでマンションを差押えたり、競売にかけたりしてお金を回収しようとします。

ローン返済を夫が滞りなくおこなってくれていれば問題ありませんが、夫が病気になってしまったり、失業したりして支払えなくなる可能性がないとも限りません。

競売は最も避けたい事態

競売された物件には瑕疵担保責任がなく、内覧もおこなわないうえに短期間で売り払われるので、通常の売買よりも値段が安くなってしまいがちです。

それでも競売にかけたことでローンを全額返済できればまだいいのですが、マンションの価値は買ったときよりも下がっていることがほとんどです。競売にかけられて家を失ったうえにローンが残ってしまえば絶望的です。

愛着のある家をさっさと売ってしまうのは気がひけるかもしれませんが、大切な家を競売という望まない形で失ってからでは取り返しがつきません。

瑕疵担保責任…一見しただけでは気づかない物件の欠陥があった場合に、売主が買主に対して責任を負うこと

連帯保証人にも支払い義務がある

住宅ローンの名義である夫が住み続ければ、問題ないのでしょうか。その場合でもトラブルに発展する可能性があります。

妻が住宅ローンの連帯保証人になっていた場合、夫がローンの返済を滞納すれば妻に支払いの義務が生じます。連帯保証人というのは金融機関との契約なので、夫と離婚したからといって妻の連帯保証人としての責任がなくなるわけではありません。

離婚した際に連帯保証人から外れてしまえばいいのでは、と思われるかもしれませんが、金融機関の同意を得られなければ、連帯保証人から外れることはできません。

金融機関からすれば、お金を回収できる可能性が低くなり、不利益となるので認めてもらえないケースがほとんどです。

代わりに連帯保証人になってくれる人がいれば話しは別ですが、連帯保証人を探すことは容易ではありません。そのため連帯保証人から外れることは極めて難しいと考えてください。

住宅ローンの一括返済を求められる

住宅ローンを夫名義にしたまま妻だけが住む場合、金融機関との契約に違反することになります。

住む家を買うためのお金であることが貸し借りの前提となっているにもかかわらず、離婚して夫がその家に住んでいないとなると、金融機関は確実にお金を返してもらえるのか不安になります。

そのためローンの名義人が対象の家に住んでいないとわかると、金融機関は借主に全額一括返済を求めるのです。お金が用意できるのであれば問題ありませんが、なかなか難しいのが現実でしょう。

住宅ローンの名義変更は難しい

妻が住み続けるケースで、夫がローンの名義人になっていたとしても、名義人を妻に変更すれば問題ないのかもしれません。しかしローンの名義人変更はそう簡単ではありません。

もしも妻に返済能力があれば、ローンの借り換えが可能となります。しかし金融機関に返済能力を認めてもらうためには、安定した収入があることが絶対条件ですので、アルバイトやパートではまず審査に通りません。

また収入金額によって借りられる額が変わるので、残っているローンの分を妻が借り入れるには妻にもそれなりの収入があることが求められます。

精神的なデメリット

離婚後も縁が切れない

離婚して新たな人生を歩むわけですから、心機一転したいはずです。しかし今まで住んでいたマンションに夫と妻のどちらかが住み続けることは、お互いの足かせになるのではないでしょうか。

住宅ローンの名義を夫にしたまま妻が住む場合、妻は夫がしっかりと返済してくれるのか、返済が滞り差押えや競売にかけられるという事態にならないか、不安を抱えたまま住むことになります。夫からしても、自分が住んでいない家のローンを払っていくモチベーションを保つのは大変でしょう。

自身の生活にもお金はかかるのに、ローンの支払いも重なれば困窮してしまうかもしれません。一般的にローンの返済は、20年から30年続くものです。

その間ずっとこのような状態でいることはお互いに良いとはいえません。思い切って住んでいたマンションは売却して、お金で財産分与してしまうのが賢明でしょう。

離婚後の関係を悪化させることも

様々な理由で夫婦の関係がこじれたために離婚する人がほとんどだと思います。そのような人は、なおさら住んでいたマンションに住み続けるのはおすすめできません。

もしもトラブルが起きてしまったら、泥沼の争いになりかねないからです。マンションは売却してしまい、関係を清算して新たな人生を歩んでください。

中にはお互いを尊重したうえでの円満な離婚だったという人もいるかもしれません。その場合に夫は、妻にそのままマンションに住み続けていいよ、と告げるかもしれません。

しかし何らかの理由で夫がローンの返済を滞納して競売にかけられるようなことがあれば、関係を壊すことになります。円満に離婚した場合であっても、マンションに住み続けるリスクを考えれば、売却してしまうべきです。

離婚によるマンションの売却方法

離婚によるマンションの売却を決意したら、気になるのは売却方法ですよね。住宅ローンが残っている場合と、完済している場合では売却方法が異なりますので、それぞれ確認していきます。

住宅ローンを完済している場合

住宅ローンが完済できていれば、通常の売却方法と同じになります。ただしこの場合の注意点は、早期売却に必要以上にこだわってしまうことです。

早く離婚の問題を終わらせたい気持ちはわかりますが、早期売却にこだわり過ぎてしまうのは大変危険です。なぜなら、早く売ろうと思うと買い手に足元を見られ、値引き交渉を迫られてしまう恐れがあるからです。

急いで売り払った場合と時間に余裕を持って丁寧に売り出した場合とでは、数百万円の差があった、なんてことも珍しくありません。高く売れるに越したことはないと思いますので、まずは仲介会社に相談してみてはいかがでしょうか。

住宅ローンが完済できている場合は、マンション売却の流れを「マンション売却の流れや売る時のコツを徹底解説」の記事で紹介していますので合わせてご覧ください。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合、その家は抵当権が付いている物件ということになります。抵当権とは金融機関からお金を借りるときに家を担保とすることで、抵当権がついている物件は売却することができません。

マンションの売却金額がローン残高を上回り、ローンが完済できるのであれば何の問題もないのですが、マンションの価値というのは年々下がっていきます。

そのためマンションを売却してもローンが残ってしまうということが起こります。そうなると抵当権を外してもらうことはできず、売却を諦めるしかないのかと思われるかもしれませんが、そういう人のために「任意売却」という制度があります。

任意売却は競売よりも有利

任意売却とはマンションを売却してもローンが残ってしまう場合に、金融機関に抵当権を外してもらって売りに出す方法です。

ローンの返済が困難になり滞納したとき、物件は差押えられて競売にかけられます。しかし競売は時間がかかったり、通常の売却よりも価格が安くなってしまったりするので、売主にとっても金融機関にとっても、あまり良い方法ではありません。

そこで任意売却という方法をとり、通常の物件と同じように売り出すことで高額売却を狙うのです。

管理人から一言「離婚後に問題を残さないためにマンションは売却するのがベスト」

住宅の問題以外にも離婚にはたくさんの問題がありますので、体力のいるマンション売却をためらってしまうかもしれません。

しかし離婚時にマンションを売却してしまうことで、後々のトラブルになり得るリスクをなくせるのです。

いつまでも問題が残ってしまうよりも、いっそのこと売却したほうがすっきりするのではないでしょうか。

マンションを売る決意ができたら、一括査定サイトを利用して仲介会社を見つけることからはじめましょう。

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マンション売却という大きな挑戦をするのですから、安心して任せられる不動産会社との出会いはとても重要になってきます。