離婚に伴ってマンションを売却する場合、税金はいくらかかるのでしょうか。

「早く売却して離婚問題を片付けたい」という気持ちはわかりますが、金額が大きい家の売却では、そこにかかる税金も高額です。

税金がいくらかかるのか、受けられる控除はあるのか、しっかりと把握しておかないと後々、多額の税金に苦しむことになります。

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この記事では、「離婚によるマンション売却でかかる税金」から「夫婦間でマンションの譲渡をおこなったときの税金」について解説していきます。

離婚時のマンション売却で税金はいくらかかる?

離婚時の税金の画像

離婚によってマンションを第三者に売却し、売却益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。

ただし譲渡所得が3,000万円以下の場合、持ち家を売るときに適用される特別控除によって譲渡所得税はかかりません。

離婚時のマンション売却で税金がかかるケースは、ごく稀だと思って良いでしょう。

譲渡所得税の計算方法

不動産を売ったときにかかる譲渡所得税は、事業取得や給与所得とは別に計算する分離課税となっており、計算式は以下のとおりです。

課税譲渡所得額=売却価格−(取得費+譲渡費用)

取得費には、不動産の購入代金や購入手数料、リフォーム費用、設備費を当てはめます。

建物の取得費は減価償却相当額を差し引く必要がありますので、注意してください。

譲渡費用には、仲介手数料や印紙代など、売却するためにかかった金額を当てはめます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得について

マンションを所有していた期間が5年以下の場合は短期譲渡所得に、5年を超える場合は長期譲渡所得になります。

上記で算出した課税譲渡所得費に、それぞれの税率を乗じてください。

長期譲渡所得 譲渡所得金額×15%(住民税5%)
短期譲渡所得 譲渡所得金額×30%(住民税9%)

マンション売却でかかる譲渡所得税について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

マンション売却でかかる税金はいくら?【計算方法と減価償却について】

この記事では、マンション売却でかかる税金と費用について紹介しています。減価償却の計算方法や3000万円の特別控除、5年以内に売るときの所得税率など、知らないまま確定申告をおこなうと損してしまいます。

離婚時のマンションの名義変更は夫婦間であっても譲渡所得税がかかる

夫婦間であっても譲渡所得税は課税される

離婚による財産分与では、基本的に譲渡所得税は課税されないことになっていますが、財産分与する対象が不動産の場合には、残念ながら課税されてしまいますので注意してください。

たとえば夫名義のマンションに妻が住むケースなど、夫婦間でマンションの譲渡がおこなわれた場合、分与した人、つまり夫に譲渡所得税が課税されます。

なぜ分与した人に譲渡所得税が課税されるのか

税金が課税されるのが分与した人である夫という点に、疑問を抱いた人も多いのではないでしょうか。

なぜ分与した側が課税されるのかというと、財産分与を不動産でおこなう場合、財産分与の義務をマンションを分与することで消滅させたと考えられるためです。

たとえば財産分与として1,500万円必要である場合に、1,500万円の価値があるマンションで分与すると、分与した側は1,500万円の分与義務から免れたとして扱われます。

分与した側からすると、マンションを譲渡したにもかかわらず、税金まで課税されてしまう不利な法律といえます。

分与を受けた側が気をつけること

妻は分与を受けた日の時価でマンションを取得したことになり、将来マンションを売却したときにはその金額を基に譲渡所得税の計算をします。

長期譲渡になるのか、短期譲渡になるのかの判定も、贈与を受けた日を基におこないますので、マンションの財産分与はきちんと書面に残しておきましょう。

離婚して土地建物などを渡したとき|譲渡所得|国税庁

離婚時のマンションの名義変更で贈与税はかからない

夫婦間の名義変更には贈与税がかからない

夫婦間でマンションを譲渡する場合、基本的に贈与税はかかりません。

婚姻中に築いた財産の清算、あるいは離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づく財産分与と考えられるためです。

ただし国税庁のホームページに、以下のように記載されていますので注意してください。

次のいずれかに当てはまる場合には贈与税がかかります。

・分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合、その多過ぎる部分に贈与税がかかることになります。
・離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。

つまり財産分与のバランスが悪かったり、脱税目的と認められる場合には、贈与税が課税されてしまうということです。

贈与とみなされる可能性がある場合は、納税資金をどうするのかということまで話し合う必要があります。

夫婦間でマンションを贈与したときに利用できる特例

婚姻期間が20年以上の夫婦間でマンションの贈与がおこなわれた場合、基礎控除110万円とは別に2,000万円まで控除できる「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」という特例があります。

特例の適用条件
  • 婚姻期間が20年以上であること
  • 贈与されたマンションが、自分が住むために取得したものであること
  • 贈与がおこなわれた翌年の3月15日に贈与を受けた人が住んでいること、またその後も住む見込みがあること

婚姻期間が20年に満たない場合や受贈者が贈与されたマンションに住んでいない場合には、特例を受けることはできません。

夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除|贈与税|国税庁

負担付贈与のときに課税される税金

負担付贈与とは、受贈者に債務を負担させることを条件にした贈与契約のことで、離婚時にマンションを贈与するケースにおいては、建物と合わせて住宅ローン残債も贈与者から受贈者へ引き継がれる内容で契約を交わすのが一般的です。

負担付贈与の例

負担付贈与の場合でも、財産分与のバランスが悪いと贈与税が課税されます。

ただし、贈与があったときのマンションの相場価額から住宅ローン残債を差し引いた金額が課税価格になります。

贈与時のマンションの価値−住宅ローン残債=課税価格

また、受贈者である妻だけでなく、贈与者の夫にも税負担が発生する可能性がありますので、注意しなければなりません。

上述で紹介した「財産分与では分与した側が課税される」という例と同じように、現行法では贈与者である夫が妻にマンションを渡すことで、住宅ローンという債務から免れたと考えられます。

譲渡したことで利益があったとみなされ、譲渡所得税や住民税が課税されるのです。

離婚の時期によって税金が高くなる?住宅ローン控除を受けている場合

住宅ローン控除を受けている場合離婚の時期で税金が変わる

住宅ローン控除を受けている人は、離婚する時期によって所得税が大きく異なりますので、注意してください。

住宅ローン控除は、12月31日時点のローン残高が控除の対象となるため、12月31日付近で住所変更や所有者変更をするのは賢明ではなく、1月4日の仕事始めまで待ったほうが絶対に得です。

たとえば、平成29年に納めた所得税を控除してもらうためには、平成29年12月31日までマンションに住んでいることが条件であり、仮に12月28日に住所変更や所有者変更をおこなったとすると、控除は受けられません。

たった数日違うだけで所得税が何十万円も違うのですから、マンション売却・贈与に伴う住所変更や所有者変更のタイミングは慎重に決めるべきです。

住宅ローン控除…ローンを組んで住宅を購入した人は10年間の所得税が安くなる制度

離婚時の税金Q&A

マンションの名義変更で贈与税はかかる?
基本的には、マンションの名義変更によって贈与税が課税されることはありません。

ただし財産分与のバランスが悪く、慰謝料や養育費を加味しても財産をもらいすぎていると認められる場合には、贈与税が課税されてしまいます。

住宅ローン債務の引受けってどういう方法?
住宅ローン債務の引受けとは、夫の名前で借りている住宅ローンに、妻の名前も追加することを言います。

夫名義のマンションに妻だけが住み続けることは銀行との契約に違反するため、ローンを借り換えるという方法をとる人が多いのですが、その場合、金利や借入条件が不利になる可能性があります。

妻にローンの支払い能力がある場合は、借り換えと債務引受のどちらの方法が良いのか銀行に相談してみてください。

財産分与と贈与の違いは?
財産分与とは夫婦が婚姻中に築いた共有財産を平等に分配することを言い、贈与とは一方が自己の財産を無償で相手に与えることを言います。

財産分与のバランスが悪く、一方が受け取る財産が常識的に多すぎると判断された場合、贈与とみなされ贈与税がかかります。

「相手からできるだけ多くのお金をもらって離婚しよう」と考えていると、贈与税が課税されかねませんので、財産分与は根拠に基づきおこないましょう。

財産分与で取得した家の住宅ローン控除は受けられる?取得価額は?
財産分与によって取得したマンションでも住宅ローン控除を受けることができ、取得価額は分与時の時価とするのが一般的です。

ただし、分与した側が譲渡所得の申告をすること、財産分与後に別居していることが適用の条件となっています。

離婚時にかかる税金の相談先は?
離婚時にかかる税金についての相談先は、税理士がベストです。

弁護士に相談にいく人も多いのですが、税制について詳しくない可能性があります。

管理人からの一言「離婚時のマンション売却でかかる税金は最初に把握しておこう」

離婚時のマンション売却でかかる税金は、最初にしっかりと把握しておきましょう。

特に夫婦間でマンションの譲渡をおこなう場合、税金について知っておかないと不利益を被る可能性があります。

離婚手続きを円満に進めるためには、税金について知っておくことが大切です。

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