離婚に伴うマンション問題｜売却と賃貸どっちがいい？

離婚してマンションが空き家になる場合や住宅ローン残債がある場合、売却するのか、賃貸にするのか、迷う人も多いと思います。

結論から言いますと、離婚に伴うマンション問題は、売却してきれいさっぱり清算するのがベストです。

賃貸にはリスクが付き物であり、離婚時となるとさらにリスクは高まります。

離婚したらマンションは売却する？それとも賃貸？

離婚したら、住んでいたマンションは売却するのがベターです。

離婚してマンションが空き家になる場合などに、マンションを売却するのか、賃貸するのか、判断に迷う人は少なくありません。

特に住宅ローン残債があると、売却するのが容易ではないケースも多く、家賃収入でローン返済しようと考える人も多いでしょう。

マンションを第三者に貸して家賃収入でローンを返済し、ローン返済が終わったら売却して利益を分ける、という方法は一見すると合理的かもしれませんが、賃貸に伴うリスクが見えていない可能性があります。

離婚時にマンションを賃貸することの問題点を挙げていきますので、リスクを背負ってでも賃貸するべきか検討してください。

離婚時にマンションを賃貸するリスク

離婚時にマンションを賃貸するデメリットについて、気づきにくい潜在リスクまで掘り下げて紹介していきます。

離婚時にマンションを賃貸するリスクは、以下のとおりです。

借り手が現れなければ家賃収入はゼロ

マンションを賃貸に出したら、当たり前のように借り手が現れると思っているかもしれませんが、半年以上、空室である部屋も珍しくなく、物件に対して家賃が高すぎることが原因であるケースがほとんどです。

ローン残債があると返済額を基準に家賃設定してしまうため、どうしても他の物件より高くなりがちです。

家賃収入でローン返済する計画を立てていた場合、家賃を下げることができず、いつまで経っても借り手が現れないという悪い流れから抜け出せなくなります。

家賃収入が得られなければ、貯金を切り崩しながらローンや管理費、固定資産税などを支払っていかなければなりません。

家賃滞納も珍しいことではない

家賃滞納は、マンション賃貸において非常に厄介な問題です。

いくら口頭や文書で立ち退きを要求しても法的な効力はなく、家賃滞納者を追い出すためには借主を訴える必要があります。

裁判を起こすには当然ながら手間と費用がかかりますし、解決までに1〜2年かかるため、金銭的にも精神的にも大きな負担となるのは言うまでもありません。

その間の家賃についても、請求権はあっても払ってもらえないことがほとんどであり、家賃収入で利益を得る予定が、逆に資産を減らす状況に陥ってしまいます。

当初の予定どおり家賃収入が得られるとは限らない

当初の予定どおり家賃収入が得られるとは限りませんので、注意が必要です。

最初の借主が出て行けば、次の借主には物件が古くなったぶん家賃を下げる必要があり、そうなるとローンの返済計画は崩れてしまいます。

問題が発生すれば話し合いのために離婚した夫婦が会う必要があるというのも、離婚する2人にとってデメリットでしょう。

借り手によっては内装が荒らされる

借主がマンションをきれいに使ってくれるとは限らず、内装等が荒らされて返ってくる可能性があります。

経年劣化も含め、マンションを賃貸に出せば物件状態が悪くなることは覚悟しておかなければなりません。

事件や事故に巻き込まれる

借主の自殺や火事など、事件や事故に巻き込まれることもあります。

アパートが殺人現場となったニュースも目にしますが、そのような事件や事故に巻き込まれてしまえば貸したくても貸せない、売りたくても売れないという最悪の状況になります。

「そんなことは滅多にない」と思われるかもしれませんが、そのような経営リスクがあることは念頭に置く必要があります。

確定申告の手間がかかる

マンションを賃貸に出すと、確定申告の手間がかかるというデメリットがあります。

メンテナンスや修補などで資金が必要になる

マンションを賃貸に出すと、入ってくるだけでなく出ていくお金があることも忘れてはいけません。

所有者としてマンションのメンテナンスをしたり、設備不良が起これば修補したりすることになります。

思いがけない出費があることについても、事前にしっかりと考えておく必要があります。

銀行から一括返済を迫られる

住宅ローンは、住む家を購入するという目的に限り借りられるお金です。

マンションを賃貸すると、住宅ローンの借り入れ条件から外れてしまうため、銀行から一括返済を迫られる可能性があります。

他の商品と比べると安い金利で借りられる住宅ローンを、投資目的で悪用したと判断されるためです。

不動産を購入したくても新たな住宅ローンが組めない

マンションを賃貸に出して家賃収入でローンを返済する場合、完済するまで新たな住宅ローンが組めず、不動産が購入できないという問題があります。

離婚後に新しい人生を送ろうと思っても、マンション問題が付いて回るということです。

離婚時にマンションを売却したほうが良い理由

離婚時にマンションを賃貸に出すことは、本当の意味で家の問題を解決したことにはならず、新たな問題を引き起こす可能性すらあります。

いつまでも家の問題を抱えて生きていくのは賢明ではなく、離婚した2人が新たな人生を幸せに送るためには、離婚時にきれいさっぱり清算することをおすすめします。

売却すれば後から金銭問題が発生しない

離婚時にマンションを売却すれば、あとから金銭問題が発生することはありません。

売却価格とローン残債の差額を親や金融機関から借りたり、任意売却で売るという方法もあります。

離婚時にマンションを売却する方法については、後述で詳しく解説します。

離婚時に清算できるので改めて話し合う必要がない

マンションを賃貸に出すと、後から再度話し合いが必要になる場面も少なくありません。

離婚してから何年経っても顔を合わせなければならず、話し合いの内容も金銭的なものなので言い争いが起こる確率は極めて高いといえます。

婚姻中に住んでいたマンションは売却して家の問題を完全に解決し、トラブルの芽を摘み取っておきましょう。

離婚時にマンションを売却する方法

まず住宅ローン残債がなければ、通常の売却方法で売ることができます。

下記の記事を参考にしていただき、マンション売却の手続きを進めてください。

ローン残債があるマンションを売却するには、任意売却という手段も一つですが、高く査定してくれる不動産会社を探すという方法もあります。

「売却価格＜ローン残債」をひっくり返せれば、通常の売却方法でマンションを売ることができます。

不動産一括査定でマンションを査定してもらう

より高い査定額を出してもらうためには、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

不動産一括査定サイトは、インターネット上で複数社に一括して査定依頼できるサービスで、不動産会社同士に競争させることによって、一番高い査定額を引き出せます。

不動産会社によって査定額には差があり、一社の査定額を鵜呑みにしてしまうと本当は売れる可能性があったにもかかわらず、売却できないと思い込んでしまう危険性があります。

不動産一括査定サイトはたくさんあって、どのサイトが良いのか分からないという人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

親や銀行から借金をして売る

不動産一括査定サイトを利用してもローン残債を上回る査定額が出ない場合、親や銀行から借金をして売る方法があります。

借金をするのは気が引けるかもしれませんが、売却できないからといって賃貸にすれば、状況が悪化して金銭的にさらに追い詰められる可能性があります。

損失が大きくなる前に、多少の借金をしてでもトラブルの元となるマンションを売却するのが得策です。

任意売却で売る

親や銀行からお金を借りるのが難しければ、任意売却でマンションを売却しましょう。

任意売却は売却価格が住宅ローン残債を下回る場合でも売却できる、住宅ローンが払えない人のための救済措置として作られた制度です。

銀行と話し合って借金の返済額を減らしてもらうことも可能で、離婚時に任意売却を選択する人も少なくありません。

離婚時に任意売却する方法について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

管理人からの一言「離婚したらマンションは売却するのがベター」

離婚したら、マンションは売却するのがベターです。

賃貸に出すと、後にトラブルの種を残すだけでなく、離婚した2人の新しい人生の足かせとなります。

イエウールで一括査定したら310万も高くなった

管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。

イエウールはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくることはありません。

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