離婚時に財産分与をめぐってトラブルになる夫婦は、少なくありません。
特にマンションなど持ち家がある場合は、お金のようにきれいに分配できないため、話し合いがこじれる可能性が高いです。
また夫婦共に売却して現金化することを望んでいたとしても、住宅ローン残債によって売れないケースもあります。
この記事では、「離婚時にマンションが売れないケース」から「売れないマンションの対処法」について解説していきます。
離婚時にマンションが売れないケース
離婚時にマンションが売れないケースは、以下のとおりです。
- 住宅ローン残債がある
- 配偶者が売却に反対している
- 売却活動に問題がある
住宅ローン残債があって売れない
夫婦共に、今まで住んでいたマンションは売却して現金化することを望んでいたとしても、住宅ローン残債があり、売りたくても売れないというケースも少なくありません。
マンションを売るためには売却価格が住宅ローン残債を上回る必要があり、頭金を多く支払った場合を除き、なかなか難しいのが現実です。
住宅ローン残債がある場合に通常の売却ができるのは、売却価格が住宅ローン残債を上回る場合か、足りない分を預貯金などで用意できる場合のいずれかです。
離婚時に住宅ローン残債がある場合の対処法については、下記の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。
住宅ローンが残っているマンションは離婚したら売却するべき？養育費の代わりに妻がマンションに住むリスクと共有名義や連帯債務、連帯保証人になっている問題について説明しています。ローンの借り換えや名義変更は難しく財産分与は売却したお金を折半するのがベストです。
配偶者が売却に反対していて売れない
離婚協議がまとまらず、マンションを売ることができない場合もあります。
妻がマンションに住み続けることを主張し、夫にローン返済を要求するというのがよくあるケースです。
夫が勝手にマンションを売却してしまえば、さらに離婚協議は泥沼化してしまうため、売りたくても売れないと困っている人も多いと思います。
中には浮気をした夫を困らせるためだけに、マンションに居座り続けることを選択する妻もいるため、話し合いで決めるのは難しいでしょう。
売却活動に問題があって売れない
住宅ローンや夫婦の意向に問題がなく、マンションを売り出した場合でも、すぐに売れるとは限りません。
マンションを売り出しているにもかかわらず売れない場合に考えられる要因は、以下のとおりです。
- 不動産会社に営業力がない
- 売却価格が高すぎる
- 時間がかかっているように感じる
不動産会社に営業力がなかったり、売却価格が高すぎたりする場合、マンションは売れづらくなります。
また早く離婚問題を片付けたいという気持ちの強さから、マンションがなかなか売れないように感じているだけの可能性もあります。
マンション売却にかかる期間は3ヶ月が平均と言われており、まだ3ヶ月経っていないのであればもう少し様子を見ても良いかもしれません。
離婚時にマンションが売れない理由
離婚時にマンションが売れない理由は、売り急いでいることが買主に伝わって敬遠されてしまう、売却理由に対して買主からマイナスイメージを持たれてしまっていることが挙げられます。
売り急いでいることが買主に伝わっている
なるべく早くマンションを売却して財産分与の問題を解決させたい、という気持ちは分かります。
しかしそれが買主に伝わってしまうと、売却活動に悪影響を及ぼします。
買主は売主がマンションを売り急いでいることが分かると、あまり良いイメージを持たないからです。
買主への対応は丁寧に、かつ売り急いでいることが伝わらないように配慮しましょう。
売却理由にマイナスイメージがある
マンションの売却理由が離婚の場合、新婚夫婦などは縁起が悪いからと嫌がる可能性があります。
しかし気にしない人が大半ですので、売却理由を隠したり、嘘をついたりする必要はありません。
隠してしまうと買主が本当の売却理由を知った時に信頼を失うリスクがあるため、賢明ではないでしょう。
離婚したいのに売れないマンションの対処法
離婚したいのに売れないマンションの対処法は、以下のとおりです。
- 不動産会社を変える
- 任意売却で売る
- 司法書士に間に入ってもらう
- 賃貸にする
- 名義人である夫が住み続ける
自分の置かれた状況に応じて、どの対処法が有効か考えましょう。
不動産会社を変える
マンションを売りに出しているにもかかわらず売れない場合、不動産会社を変えたほうが良いと思います。
はじめてマンション売却するという人からすると、どの不動産会社も同じように見えるかもしれませんが、不動産会社によって得意不得意があったり、誠実でなかったりします。
依頼する不動産会社によって、マンション売却が成功するかどうか決まるといっても過言ではありません。
不動産会社の変更について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。
不動産仲介業者の変更はできる？マンション売却で不動産屋を乗り換えるときの注意点
マンション売却で不動産仲介業者を変更したいというケースもあると思います。この記事では、担当者変更や不動産会社を乗り換える際の注意点について紹介しています。不動産屋を変更しようと考えている人は、同じ失敗を繰り返さないために確認しておきましょう。
任意売却で売る
売却価格が住宅ローン残債を下回るオーバーローンであるために売りたくても売れないという人は、任意売却という方法で売ることをおすすめします。
任意売却とはマンションを売却しても住宅ローンが残る場合に、銀行の了承を得てマンションを売却する方法になります。
なぜそんなことができるのかと言うと、銀行側にも競売より任意売却のほうがローンを多く回収できるというメリットがあるからです。
ただし任意売却するためには、支払い能力がないと銀行から判断される必要があり、収入が十分にある場合にはこの方法を利用することはできません。
また任意売却を受けるにはローンを滞納しなければならず、ブラックリストに載ってしまうというデメリットがあるので注意が必要です。
離婚時の任意売却については、下記の記事も合わせてご覧ください。
離婚時に住宅ローンが残っている家を任意売却する方法と注意点を解説
この記事では、離婚時に住宅ローンがオーバーローンの家を任意売却する方法と注意点について解説しています。養育費代わりに夫名義の家に住むことは賢明ではなく、財産分与は離婚前に解決するのがベターです。
弁護士に間に入ってもらう
離婚協議で折り合いがつかずマンションが売れない場合、弁護士に間に入ってもらって交渉をまとめてもらう方法があります。
当事者同士の話し合いはどうしても感情が先行しがちなので、専門的な知識を持つ弁護士に立ち会ってもらい、建設的な話し合いができる環境を整えましょう。
ただし費用がかかるというデメリットがあり、金額も事務所によって異なるため、依頼する前に確認することをおすすめします。
賃貸にする
マンションが売れないのであれば、賃貸にして家賃収入でローンを返済するという方法もあります。
この方法はローン返済が終わったら、売却して利益を得ることができるというメリットがあります。
しかし離婚してから何年経っても家の問題で話し合ったり、言い争ったりする可能性があり、決して前向きとは言えません。
離婚時にマンションを賃貸にしないほうが良い理由について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。
離婚したらマンションは売却と賃貸どっちがいい？住宅ローン残債が売却価格を上回るオーバーローンでもきれいに清算できる任意売却についても紹介しています。財産分与や養育費の問題は深刻化するため、できるだけ早く円満に家の問題を解決する方法を知っておきましょう。
名義人である夫が住み続ける
売れないマンションは、名義人である夫が住み続けるという方法で解決することもできます。
ただし妻が連帯保証人になっている場合や売却価格が住宅ローン残債を下回るアンダーローンの場合は妻の了承を得ることは難しいかもしれません。
妻から「住んでいないマンションのローンを払うのは嫌だ」と言われる確率が高いからです。
マンションの代わりに現金で財産分与できるのであれば、夫がマンションに住み続けることも可能でしょう。
妻が住み続けるケースは問題が多い
夫名義のマンションに妻が住み続けるケースはトラブルになることが多いため、おすすめしません。
妻がマンションに住み続けるリスクは、以下のとおりです。
- 夫が勝手にマンションを売却してしまう
- 夫がローンを滞納して競売にかけられる
- 銀行から一括返済を請求される
- 夫がマンションに住みたいと主張すれば妻は強制退去させられる
トラブルのリスクを背負いながら10年、20年とマンションに住み続けることは、精神衛生上良くありません。
どちらかが住み続けることで折り合いをつけるのであれば、妻ではなく夫が住むのがベターです。
結論！離婚時に売れないマンションは一括査定サイトで査定する
離婚時に売れないマンションは、どのケースも良質な不動産会社を探し、高く売ってもらうことで解決できます。
住宅ローン残債があって売れない場合、売却価格がローン残債を下回ることに頭を悩ませていると思いますが、営業力のある不動産会社なら住宅ローン残債よりも高く売ってもらえる可能性があります。
離婚協議がまとまらない場合も、マンションを売却することで財産分与が有利になるのであれば、相手を説得できるかもしれません。
不動産一括査定サイトを利用するのがベスト
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どの不動産一括査定サイトを利用すれば良いか分からないという人は、下記の記事も合わせてご覧ください。
不動産一括査定サイト大手12社を徹底比較！おすすめサイトから選び方まで解説
不動産一括査定サイトを利用すれば、物件がいくらで売却できるか効率的に調べられるだけでなく、質の良い不動産会社にも出会えます。できるだけ好条件で売るためには、サイト選びが重要。不動産のプロである管理人が、おすすめのサイトと選び方のポイントを解説していきます。
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管理人からの一言「離婚協議トラブルを回避するためにはマンションを高く売ることが大切」
離婚後の人生を幸せにするには、過去のしがらみをきれいに捨てて前向きに生きることが大切です。
お互いの将来のためには多少の借金が残ったとしても、きれいさっぱり清算するために売却するのがベストです。
不動産会社の選択は、必ず複数社比べたうえで慎重におこなってください。
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