住んでいるマンションが既存不適格マンションの場合、売却することを諦めてしまっている人も多いのではないでしょうか。

「誰も買い手は現れない」「どうせ売れ残る」と思ってしまう気持ちもわかりますが、既存不適格マンションも、売却方法によっては売ることができます。

ただし通常のマンションよりも売れにくいのは事実ですので、しっかりと戦略を練って売却活動をおこないましょう。

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この記事では、「既存不適格マンションでも売れるのか」から「既存不適格マンションの資産価値」「既存不適格マンションをできるだけ好条件で売却する方法」について紹介していきます。

既存不適格マンションは売れない?

既存不適格マンションの画像

既存不適格マンションとは、建築当時は適法だったものの、建設中あるいは建設後に建築基準法の改正や都市計画の変更などがあり、法令に適合しなくなってしまったマンションのことです。

既存不適格マンションといっても、所有者であることには変わりないため、自由に売買することができます。

ただし買主に与える印象が悪かったり、様々なデメリットがあることから、売れづらいという点は覚悟しなければなりません。

また売主は、既存不適格物件であることを買主に告知する義務がありますので、注意してください。

隠したまま売却すると告知義務違反によって契約解除されてしまったり、最悪の場合、損害賠償を請求される事態に陥る可能性があります。

既存不適格物件と違法建築物は違う

勘違いしやすいのですが、既存不適格マンションは建築当初から法令に違反している違法建築や欠陥住宅とは異なります。

既存不適格物件 建築当初は合法だった建物
違法建築物・欠陥住宅 建築当初から違法だった建物

せっかく購入したマンションが既存不適格物件になってしまったのは不本意だと思いますが、建築基準法を変えることはできないのですから、どうすればより良い結果にできるのか考えていきましょう。

既存不適格マンションの資産価値

既存不適格マンションの資産価値

既存不適格マンションの資産価値は、当然ながら建築基準法に適合しているマンションと同等とはいきません。

建築基準法に則って建て直した場合を考えて、資産価値を計算し直す必要があります。

たとえば建築基準法に則って建てた場合、現在の規模の半分になってしまうのであれば、資産価値も相場価格のおおよそ半分になるということです。

法令に適合させて建て直したときの資産価値が、既存不適格マンションの資産価値と考えましょう。

既存不適格マンションのデメリット

既存不適格マンションのデメリット

既存不適格マンションはイメージが悪いだけでなく、買主にとって以下のようなデメリットがあります。

売却物件のデメリットを知ることで、どんな人をターゲットにするべきか、どのように売却するべきなのか明確になります。

売却物件のデメリットを正しく理解しないまま売却活動を始めても売れ残ってしまうだけですので、まずは既存不適格マンションのデメリットをしっかりと理解しましょう。

  • 住宅ローン審査に通らない
  • 建て替えが困難
  • 将来、売却しづらい

住宅ローン審査に通らない

マンションの購入は大きな買い物であるため、住宅ローンを利用する人がほとんどです。

しかし購入物件が既存不適格マンションの場合、住宅ローン審査に通らない可能性が高いという難点があります。

金融機関からすれば、住宅ローンの担保となる物件が法令に適合していないのですから、リスクの高さから貸し渋るのは当然といえます。

特に容積率や建ぺい率が10%以上オーバーしている物件は、審査を通過するのは難しいと思ったほうが良いでしょう。

既存不適格マンションを売却するためには、現金で購入できる人を探さなければなりません。

建て替えが困難

既存不適格マンションは、老朽化しても建て替えが難しいというデメリットがあります。

既存不適格物件の多くは、容積率や建ぺい率がオーバーしている物件なのですが、もしも建て替えるのであれば建築基準法に則って建て直さなければならないため、同じ規模での建て替えは不可能です。

しかし規模を縮小して建て替えてしまうと、退去しなければならない人が出てくるため、どんなに建物が老朽化しても現状維持を続けるしかありません。

将来、売却したくてもできない可能性が高い

既存不適格マンションは、将来、売却したくてもできない可能性が高いという難点があります。

マンションは築年数が経過すればするほど売れづらくなるのは一般に知られていることですが、既存不適格マンションの場合、それが顕著に現れます。

一軒家であれば老朽化したら更地にして売ることができますし、法令に適合しているマンションであれば大規模修繕や建て替えによって資産価値が上がり、買主が現れる可能性があります。

しかし既存不適格マンションは建て替えたり、更地にしたりするのが困難なため、将来の見通しが立ちません。

最終的にどうなるのか分からないマンションを購入することに不安を抱き、敬遠するのは当然といえます。

既存不適格マンションをできるだけ好条件で売却する方法

既存不適格マンションを好条件で売却する方法

建築基準法の改正などによって既存不適格マンションになってしまったとしても、大切な資産ですから、できるだけ好条件で売却したいと思うはずです。

既存不適格マンションをできるだけ好条件で売却する方法は、以下のとおりになります。

優秀な不動産会社に仲介依頼する

既存不適格マンションをできるだけ好条件で売却するためには、優秀で信頼できる不動産会社に仲介依頼しましょう。

相場価格での売却が難しい既存不適格マンションは、不動産会社のモチベーションが上がりづらいため、信頼度の高い不動産会社でないと熱心に売却活動をおこなってもらえない可能性があります。

信頼度の高い不動産会社を見極める力は、複数の不動産会社を比較することで身につけられます。

最近、利用者が急増しているため知っている人も多いと思いますが、ネット上で物件情報を入力するだけで複数の不動産会社にまとめて査定依頼できる不動産一括査定サイトを利用すれば、手間なく複数社の比較ができるのでおすすめです。

不動産会社に話しを聞く際、営業マンの態度はもちろんですが、売却依頼する物件についての知識があるかどうかも合わせてチェックしましょう。

不動産一括査定サイトについて詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

不動産一括査定サイト8社を徹底比較!注意点とデメリットまで解説

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銀行から融資を受けなくても購入できる人を探す

既存不適格マンションは住宅ローンを利用して購入することが難しいため、銀行からの融資なしで購入できる人を探さなければなりません。

比較的、安く値段設定しておけば、現金で購入してくれる人が現れる可能性が高くなります。

間取りの広さを重視している人に売却する

既存不適格マンションは、間取りの広さを重視している人にとって好条件の物件である可能性があります。

建築基準法が厳しくなる前に建てられた物件であるため、現在、新築で建てられているマンションと比べると広い傾向にあるからです。

また築年数が古い場合、立地条件が良いという強みがあるため、通勤や通学の問題から立地を重視している人からも需要があります。

管理人からの一言「既存不適格マンションの売却は不動産会社に頑張ってもらう」

最終的に、既存不適格マンションが売却できるかどうかは、不動産会社の力にかかっています。

優秀かつ信頼できる不動産会社に仲介依頼し、マンション売却を成功させましょう。

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