認知症になると不動産売却できない？親の不動産を売る方法

日本は、認知症発症率が多い国です。

父親・母親がボケてしまって老人ホームに入居することになった
親が痴呆で入院することになった

このような人も多いのではないでしょうか。

認知症になってしまうと、勝手に徘徊して行方不明になる懸念もあり、実家に置いておくのは心配ですよね。

とはいえ、「入院費や治療費、施設の利用料が高い」「実家を維持していくための費用の捻出が大変」など、金銭的負担の大きさに頭を悩ませる人も少なくないはずです。

いっそのこと実家を売却してしまったほうが、費用を捻出できるうえに、余計な心配がなくなってすっきりするでしょう。

しかし認知症になってしまった親の不動産を売却することは、そう簡単ではありません。

この記事では、「認知症の親の代わりに不動産を売却する方法」について解説していきます。

親が認知症になると不動産売却できない？

不動産の所有者が認知症になってしまった場合、所有者本人が売却するのは難しいでしょう。

判断能力(意思能力)を欠く人がおこなった法律行為は、その手続き自体が法律上無効になってしまうからです。

仮に契約が一旦、成立したとしても、あとから無効になってしまったという判例も少なくありません。

司法書士による意思確認ができなければ売却できない

不動産を売却すると、司法書士が所有権移転登記の手続きをおこないます。

司法書士には、正当な契約であったか確認する義務があるため、登記手続きをおこなう前に、本人確認および意思確認をおこなって契約に有効性があるか判断します。

その際、認知症によって本人の意思確認が十分にできない場合、司法書士は登記手続きをおこなうことはできません。

不動産を売った時にすでに売主が認知症であったことが後から判明すれば、売買契約は無効になり、司法書士はその責任を負わなければならないからです。

認知症になった親の不動産を売却したいのであれば、成年後見人をつけることが必須になります。

症状が軽度であれば名義変更できる可能性がある

認知症の症状が軽度であれば、不動産の名義変更ができるかもしれません。

名義変更できれば、新しい名義人によって不動産を売却できます。

ただし不動産の名義変更をおこなう場合、贈与税が課税されてしまうというデメリットがありますので注意してください。

課税される贈与税はいくら？

不動産の名義変更によって課せられる贈与税は、以下の計算式で求めることができます。

(不動産の評価額-基礎控除額110万円)×税率-控除額

具体的な計算方法については、いくつかポイントがありますので、詳しく解説している下記の記事を参考にしてください。

マンションを生前贈与した場合の税金は？相続時精算課税とは？

この記事ではマンションを生前贈与したときに贈与税などの税金はいくらかかるのか紹介しています。住宅の名義を孫や子供に変更するときに利用できる非課税制度の注意点について知っておかないと、生前贈与したことを後悔する可能性があります。

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認知症の親が所有する不動産を売却するためには「成年後見人」を選任する

認知症の親の不動産を売却するためには、成年後見制度を利用して後見人を定める必要があります。

成年後見制度とは、認知症や知的障がい、精神障がいなどが原因で判断能力が不十分な人に対して、後見人が法律的に保護・支援をおこなう制度です。

成年後見制度を利用することが、認知症になってしまった親の不動産を売却する唯一の方法になります。

成年後見人を選任する手順

成年後見人が選任されるまでの流れは、以下のとおりです。

申立権者(配偶者、4親等内の親族等)が、認知症本人の住所地を管轄する家庭裁判所に後見人選任の申立てをする
家庭裁判所が、本人の判断能力の程度に応じて成年後見人等の選任の審判をおこなう
選任された成年後見人は財産管理や処分、また本人の生活・介護などに関する法律行為について代理する

本人の判断能力の程度によっては、成年後見人ではなく保佐人や補助人になる可能性もあります。

「後見」「保佐」「補助」の違い

	後見	保佐	補助
本人の状況	判断能力を欠く常況	判断能力が著しく不十分	判断能力が不十分

本人の判断能力の状態が重い方から順に、「後見」「保佐」「補助」となっています。

不動産売買の手続きは、いずれも同様の手順でおこないます。

成年後見人になれる人は？誰がなるのがベスト？

成年後見人になれる人に特別な決まりはありませんが、以下の人は後見人になる資格を持ちません。

後見人になる資格を持たない人

未成年者
破産者
行方不明者
家庭裁判所で解任された法定代理人、補佐人、補助人

誰が成年後見人になるかについては、申立人が希望を伝えることはできますが、最終的には親の住所地を管轄する家庭裁判所が選任します。

トラブルの懸念や内容が複雑であることから素人が選任されるケースは少なく、弁護士や司法書士などの専門家が選任されることがほとんどです。

内閣府のホームページに「平成28年の成年後見人と本人との関係別件数」について記載がありましたので、参考にしてください。

成年後見人等と本人の関係については、親族（配偶者，親，子，兄弟姉妹及びその他親族）が成年後見人等に選任されたものが全体の約２８．１％、親族以外の第三者が選任されたものが全体の約７１．９％となっている。

引用元: 成年後見制度の現状｜内閣府

手続きの煩雑さなどから、弁護士や司法書士などの専門家に成年後見人になってもらうのがベストでしょう。

成年後見人を立てるには診断書が必要

成年後見人をつけて認知症になってしまった親の不動産を売却することにした場合、まずは病院にいき、認知症であると医師に診断してもらう必要があります。

医師の診断書がなければ、家庭裁判所に成年後見人の申し立てを認めてもらうことはできません。

かかりつけ医にお願いして、アルツハイマー病やレビー小体型認知症、脳血管性認知症など、具体的な病名や意思能力の程度についての診断書を出してもらいましょう。

成年後見人選任申立手続きに必要な書類

認知症になった親の成年後見人選任申立手続きに必要な書類は、以下のとおりです。

申立書
本人の生活状況がわかる資料
財産目録
財産や収支を裏付ける資料
親族関係説明図
推定相続人の同意書
医師の診断書および診断書附票
後見人候補者についての資料
申立人・本人の戸籍謄本
本人・後見人候補者の住民票または戸籍の附票
本人・後見人候補者の登記されていないことの証明書
後見人候補者の身分証明書
介護保健証、療育手帳のコピー
遺産目録(遺産分割を前提に後見人選任する場合)

成年後見人申立手続きにかかる費用

成年後見人申立手続きには以下の費用がかかりますので、必要書類と合わせて準備しておきましょう。

申立手数料	収入印紙800円
登記手数料	収入印紙2,600円
送達・送付費用	郵便切手3,000〜5,000円程度
鑑定費用	鑑定を実施する場合には5〜10万円程度

成年後見人に対して支払う報酬

さらに、成年後見人に対して支払う報酬もあります。

成年後見人に対して支払う基本報酬は、月額２万円です。

ただし、成年後見人が管理する財産額が１０００万円以上５０００万円以下の場合には月額３万円～４万円、管理する財産額が５０００万円以上の場合には月額５万円～６万円が目安となります。

身上監護等に特別困難な事情があった場合には、付加報酬として基本報酬額の50%の範囲内で相当額の報酬を請求される可能性もあります。

成年後見人に支払う報酬額に、法律で定められたルールはありません。

上記はあくまでも目安であり、実際の金額については裁判官が事案ごとにふさわしい額を決めることになります。

成年後見人の任期は不動産を売却したら終わりではなく、認知症本人の病状が回復するか、亡くなるまで続きます。

売却後も報酬を支払っていくことを念頭に置き、選任しなければならないということです。

成年後見人等の報酬額のめやす｜東京家庭裁判所

裁判所の許可がないと所有者が認知症の家は売れない

成年後見人や保佐人、また補助人になったからといって、認知症になった親の不動産を自由に売却できるわけではありません。

認知症になった親の不動産を売却するためには、成年後見人を選任する手続きをおこなった後、改めて家庭裁判所に「居住用不動産処分許可」の申立てをし、許可を得る必要があります。

家庭裁判所が不動産売却に対して許可を出すかどうかは、以下の要素から判断されます。

売却の必要性	本人の財産状況として売却が必要であるか。
本人の生活や看護の状態、意思確認	入所や入院の状況と帰宅の見込み、本人の意向確認。帰宅の見込みがある場合、帰宅先をどのように確保するか。
売却代金の保管	売却代金の入金や保管をどのようにおこなうか。
親族の処分に対する意向	本人の推定相続人などの親族が売却に対して反対していないか。