マンション売却時に買主からクーリングオフを申し込まれた場合、「せっかく売却が決まったのにクーリングオフされてしまうなんて」と焦燥感に駆られるかもしれません。

しかし売主が個人である自宅のマンションの売却では、クーリングオフは適用されませんので、安心してください。

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この記事では、「買主からクーリングオフしたいと言われたときの対処法」から「媒介契約のクーリングオフは可能なのか」について紹介しています。

クーリングオフは売主が個人だと適用除外される

クーリングオフの画像

不動産売買におけるクーリングオフは、売主が個人だと適用除外されます。

そのため買主から「クーリングオフしたい」という申し出があったとしても、応じる必要はありません。

しかしクーリングオフの申し出があったということは、買主は契約をキャンセルしたいと思っているので、その後の対応に注意しなければなりません。

買主にクーリングオフしたいと言われたときの対処法については、後述で詳しく解説します。

仲介に不動産業者がいても適用されない

売主が個人であれば、買主との仲介に不動産業者が入っていても扱いは同じです。

不動産売買でクーリングオフが適用されるのは、売主が不動産業者である場合のみとなります。

クーリングオフの適用についてまとめると、以下のようになります。

売主 クーリングオフ制度の適用
個人 適用除外
不動産業者 適用あり

クーリングオフしたいと言われたときの対処のコツ

クーリングオフしたいと言われたときの対処のコツ

マンション売却時に買主からクーリングオフを申し込まれたときの対処のコツは、以下のとおりです。

  • 買主にクーリングオフ制度は適用されないと伝える
  • 不動産会社にクーリングオフを申し込まれたことを報告する
  • 契約解除したいという希望を持っている可能性があることを念頭に置く
  • クーリングオフ以外の契約解除の方法を知っておく

「クーリングオフはできません」と伝えるだけで解決すれば良いですが、買主がクーリングオフを主張しているということは、契約をキャンセルしたいと思っているはずです。

クーリングオフが適用されないのを知らないだけで、契約解除したいという希望があるということを念頭に置き、対応する必要があります。

クーリングオフ以外で契約を解除する方法

もしも買主からのクーリングオフの申し出が契約解除を意味するものだったとすれば、せっかく見つかった買主を逃したくないというのが本音だと思いますが、正しい契約解除の方法に則って要求を受け入れなければならない可能性があります。

履行の着手前なら手付放棄で解除可能

売主が履行に着手する前であれば、買主は手付放棄することで契約を解除できます。

履行の着手というのは、契約の実行に向けて取り掛かっていると客観的に認められる場合のことで、売主が抵当権抹消登記をしたときなどが該当します。

手付放棄による契約解除は特別な理由がなくても認められてしまうので、不本意かもしれませんが、初めから売却活動をやり直さなければなりません。

履行の着手後なら違約金による契約解除になる
売主が履行に着手した後に、買主から契約をキャンセルしたいと言われた場合、違約金を請求することができます。

また買主の一方的な理由であれば、売主は契約解除を拒否することも可能です。

ただし「履行の着手」の定義は曖昧で、トラブルに発展する確立が高いということを念頭に置いて対応しましょう。

最悪の場合、裁判までもつれ込む可能性さえあります。

物件引渡し後は契約解除できない

物件引渡し後に買主からクーリングオフしたいと言われても、応じる必要はありません。

ただし物件や付帯設備に瑕疵(欠陥)が見つかったことによる申し出の場合は、取り扱いに注意が必要です。

瑕疵が発見されたからといって、すぐに契約が解除になるケースはほとんどありませんが、修理費用や損害賠償を請求される可能性があります。

物件に瑕疵があり、買主から契約解除の申し出を受けた場合の対応方法について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

中古マンション引き渡し後にトラブル!クレームにはどう対応したらいい?

中古マンション引き渡し後にトラブルが発生!マンション売却後の買主からのクレームに対する正しい対応方法や相談先、引き渡すときの注意点についても紹介しています。裁判という最悪の事態に陥る前に迅速に対応することが大切です。

クーリングオフは不動産会社との仲介契約に対しても適用はない

不動産仲介契約にもクーリングオフの適用はない

不動産会社と売主とで結んだ仲介契約に対して、クーリングオフはできるのでしょうか。

結論から言いますと、不動産会社と結んだ仲介契約にクーリングオフ制度はないが、契約を解約することは可能です。

仲介契約は契約期間内であっても解約できるというのが、基本的なルールとなっています。

不動産会社からしてみれば、なるべく解約してほしくないので、そのような説明を受けることはないでしょう。

しかし仲介契約を解消したければ、ペナルティを課せられることなくいつでも解約できます。

クーリングオフが適用されるケース

不動産売買において、売主が個人だとクーリングオフの適用は除外されるということでしたが、不動産業者が売主となる不動産の売却は、クーリングオフが適用されます。

ただし不動産業者が売主となる全ての取引でクーリングオフが適用されるわけではなく、事務所で買受の申し込みや契約を結んだ場合などには適用されません。

なぜ事務所で契約した場合にはクーリングオフが適用されないのかというと、クーリングオフ制度は、冷静な判断ができない場所で契約してしまった人を保護するための制度だからです。

事務所に出向いて契約を交わしたということは、買主に買う気があったとみなされ、クーリングオフの適用は認められません。

クーリングオフが適用されるかどうかは買受申込み場所で決まる

クーリングオフ制度が適用されるかどうかは、売買契約を取り交わした場所ではなく買受けの申込みをした場所で判断されます。

買受申込み場所 売買契約の場所 クーリングオフの適用
事務所 喫茶店 できない
喫茶店 事務所 できる

売買契約を締結した場所が事務所であっても、買受けの申込みを喫茶店などの正式な事務所ではない場所でおこなっていた場合には、クーリングオフが適用されるということです。

クーリングオフ制度を利用して契約を解除する方法

クーリングオフは宅建業者が売主に、クーリングオフの説明を書面でおこなった日から8日を経過する前に申し出る必要があります。

クーリングオフは不動産業者あてに書面で解約の通知を出すだけでよく、不動産業者の了承はいりません。

内容証明郵便で郵送するのが最も適切ですが、はがきで代用することも可能です。

その場合、はがきを両面コピーして手元に残しておき、発信日が記録される「特定記録郵便」か「簡易書留」で送りましょう。

契約日から発信日までが8日の期限内であれば契約は解除され、不動産業者はクーリングオフに伴う損害賠償や違約金などを請求することはできないルールになっています。

管理人からの一言「マンション売却時にクーリングオフはない」

住んでいたマンションを売却する時など、売主が個人である場合にはクーリングオフ制度はありません。

もしも買主からクーリングオフしたいと言われたら、不動産売買契約の撤回には一定のペナルティがあることを伝えましょう。

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