マンションを購入した際、住宅ローンを組んだ人がほとんどではないでしょうか。

住宅ローン残債がある場合、マンションは借金の担保となっているはずです。

そのためマンションを売却するには、担保権を持っている銀行への連絡を忘れてはいけません。

銀行へ連絡するタイミングが遅れてしまうとマンション売却がスムーズに進まなくなりますので、しっかりと確認しておくべきですが、どのタイミングで銀行へ連絡すれば良いか分からない人も多いと思います。

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この記事では、「銀行へ連絡するタイミング」から「抵当権抹消の流れ」について紹介していきます。

銀行へ連絡するタイミングは住宅ローンの返済方法によって違う

銀行への連絡

銀行へ連絡するタイミングは住宅ローンを預貯金で支払うのか、またはマンションを売却したお金を充てて支払うのかによって異なります。

銀行へ連絡するタイミングを知るためには、返済方法をどうするのかを決める必要があります。

住宅ローン残債と売買代金を把握したうえで返済方法を決める

住宅ローンの返済を預貯金でおこなうのか、またはマンションを売却したお金を充当させて支払うのかを決めるためには、以下の3つの金額を把握する必要があります。

  • 住宅ローン残債
  • 売買代金
  • 貯金から出せる金額

住宅ローン残債は、住宅ローンを組んだ際にもらった返済予定表を確認するか、銀行に問い合わせて調べてください。

売買代金については、不動産会社が出す査定金額を参考にするのが良いでしょう。

そしてここで重要なのは、住宅ローン残債を売買代金が上回るのかどうかと、下回った場合に預貯金でまかなえるのか、ということです。

返済額の不足分を預貯金でまかなうことができなければ、借り入れなどをして補わなければなりません。

返済方法が決まったら銀行へ連絡するタイミングを確認する

返済方法が決まったら、銀行へ連絡するタイミングを確認しましょう。

銀行への連絡が遅れると、売買取引自体が遅れてしまうことがありますので、売買取引をスムーズにおこなうためには、銀行へ連絡するタイミングを間違えてはいけません。

預貯金で全額返済する場合

預貯金で住宅ローンを全額返済する場合は、マンションの売却を決めた時点で早急に銀行へ連絡しましょう。

なぜなら物件の引渡しまでにローン残債を全額返済し、抵当権の抹消までおこなう必要があるからです。

返済の手続きには時間がかかりますので、1ヶ月程度、余裕を持って進めていきましょう。

また抵当権の抹消は自分でおこなうこともできますが、少し複雑な手続きになりますので、あらかじめ司法書士に依頼しておくことをおすすめします。

抵当権…お金を借りた際に家を担保とすること
売買代金を充当させて返済する場合

住宅ローンに売買代金を充当させて返済する人が、ほとんどだと思います。

この場合、決済引渡しのときに買主からもらったお金でローンを全額返済し、同時に抵当権の抹消登記もおこないます。

これを「同時決済」といいます。

同時決済は多くの人がおこなっており、不動産仲介会社も銀行も慣れていますので、同時決済したい旨を伝えれば手続きの手順などを不安に思う必要はありません。

ただし銀行が抵当権抹消書類を準備するのには時間がかかりますので、最低でも決済日の2週間前までには連絡しておきましょう。

まずは一括返済したい旨を事前に銀行へ相談して了承を得ておき、決済日が決まったら再度、連絡するというのがベストです。

銀行へ連絡するタイミングと同時決済の抵当権抹消までの流れ

銀行へ連絡するタイミングと抵当権抹消までの流れ

同時決済の抵当権抹消までの流れを、売主が銀行へ連絡するタイミングと合わせて説明していきます。

銀行へ売却することを連絡してから抵当権を抹消してもらうまでの流れは、売却の了承を得る、決済日を連絡する、決済日に住宅ローンを完済して抵当権を外してもらう、という3段階になります。

この流れを押さえておけば、銀行への連絡が遅れてトラブルになることはないでしょう。

銀行へ一括返済したい旨を伝えておく

住宅ローン返済中のマンションを売却することを銀行に伝え、同時決済で住宅ローンを完済する了承を得ておきます。

最低でも、一括返済する1ヶ月前までに連絡するようにしましょう。

決済日が決まったら銀行に連絡する

買主と決済引渡し日の日時について折り合いがついたら再度、銀行に連絡をします。

銀行に決済日を伝え、抵当権抹消登記に必要な書類を準備してもらいます。

抵当権抹消登記に必要な書類は、準備するのに2週間程度かかりますので、決済日が決まったらすぐに連絡しておくと間違いがありません。

決済日に買主から受け取った売買代金で住宅ローンを完済する

売主、買主、司法書士、不動産業者の担当者が金融機関の応接室などに集まり、決済をおこないます。

売主は買主から売買代金を受け取り、そのお金で住宅ローン残債を一括返済します。

そして決済引渡し終了後、司法書士が法務局へいって登記申請をおこない、抵当権抹消手続きは完了です。

同時決済で銀行へ連絡するときの注意点

同時決済する際の注意点

同時決済する際の注意点は、決済日の報告は最低でも2週間前までにおこない、決済日が変更されれば必ず銀行へ連絡するということと、一括返済には手数料がかかるケースがあるということです。

同時決済の手続きが滞るとマンションを売却することができませんので、しっかりと確認しておきましょう。

銀行への連絡は早めにおこなうことが、マンション売却をスムーズに進めるためのコツです。

決済日の報告は最低2週間前までにする

銀行が抵当権抹消の書類を準備するのには、約2週間かかります。

そのため「明日ローンを一括返済します」というのは、通用しないということです。

最低でも決済日の2週間前までに連絡をして書類の準備を始めてもらわないと、決済日が延びてしまう危険性があります。

売主の銀行への連絡が遅れたことによって決済日が延びてしまえば、買主は予定していた日に引っ越しができないわけですから、非常に迷惑をかけてしまうことになるでしょう。

最悪の場合、損害賠償を請求される可能性もありますので、銀行への連絡は必ず遅れずにおこないましょう。

決済日が変更されたら銀行へも連絡する必要がある

住宅ローンの金利は決済日までで計算されるため、決済日がズレた場合、返済額が変わってきてしまいます。

返済額が変われば銀行は書類を作り直さなくてはいけませんので、決済日が変更されたら銀行への連絡も忘れてはいけないのです。

上述したとおり書類の準備には約2週間かかりますので、変更の連絡から決済日までに2週間は必要と考えてください。

一括返済の手数料がかかるときがある

住宅ローンを一括返済する際、手数料が発生する可能性があります。

金額は銀行によって異なりますが、数万円かかる場合もありますので考慮しておいたほうが良いでしょう。

マンションの売却に必要な費用なので仕方ありませんが、手数料がいくらかかるのか気になるのであれば確認しておくことをおすすめします。

管理人からの一言「銀行への連絡はタイミングが大切」

マンションを売却するうえで、銀行へ連絡するタイミングは大切です。

銀行への連絡を代わりにおこなってくれる不動産会社もありますので、信頼できると感じれば任せてもいいかもしれません。

いずれにしても銀行への連絡が遅れれば買主や不動産会社、また銀行にも迷惑をかけることになりますし、売主にとっても良いことはありませんので十分に気をつけてください。

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