マンション売却にかかる仲介手数料

マンション売却時にかかる仲介手数料について、正しく把握している人は少ないのではないでしょうか。

  • どうやって計算するの?
  • 支払うタイミングはいつ?
  • 安くしてもらうことはできないの?
  • どうして無料や半額にしている会社があるの?
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仲介手数料について無知のままだと、多く請求されて損をする可能性がありますので注意してください。

マンション売却にかかる仲介手数料はいくら?計算方法を紹介!

仲介手数料の画像

マンション売却にかかる仲介手数料は、売却代金に応じて金額が変わります。

仲介手数料の計算方法は、以下のとおりです。

売却代金×3%+6万円+消費税

この金額は、宅建建物取引業法によって仲介手数料の上限額と決められています。

そのため、この金額を超えて請求されることはありません。

計算方法だけではよく分からないという人もいると思いますので、売却代金別に仲介手数料がいくらになるか早見表を用意しました。

売却代金が分からない人は、まずはマンションの売却相場を調べましょう。

売却金額別 仲介手数料の早見表

売却価格(税抜) 仲介手数料の上限額(税込)
1,000万円 388,800円
2,000万円 712,800円
3,000万円 1,036,800円
4,000万円 1,360,800円
5,000万円 1,684,800円

不動産会社に支払う仲介手数料には、消費税が課税されます。

仲介手数料に消費税が課税される理由については、国税庁のホームページに記載されている下記の記述を参考にしてください。

消費税の課税対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等及び外国貨物の引取りです。

不動産業者がおこなう仲介業務は、「事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡」に該当するため、消費税が課税されるということです。

表にわざわざ(税抜)、(税込)と記載したのは、仲介手数料を計算する際、消費税の取り扱いに注意すべきだからです。

仲介手数料にかかる消費税に注意

ごく稀に、仲介手数料にかかる消費税の取り扱いが間違っている不動産会社があります。

たとえば、税抜の金額を当てはめるべき売買価格を税込で計算して、手数料を多く受け取るケースです。

本当なら…

1,000万円(税抜)×3%+6万円+消費税=388,800円

売買価格に消費税を入れられてしまうと…

1,080万円(税込)×3%+6万円+消費税=414,720円

仲介手数料に対しては消費税が課税されますが、売買代金には税抜の金額を当てはめます。

ただ単にルールを勘違いしているだけの不動産会社もありますが、故意におこなっている場合もあります。

どちらにせよ売主にとって不利益となりますので、仲介手数料が正当な金額かどうか確認してください。

特に、売買価格に対して消費税が課税される法人や個人事業主は、税込金額のまま仲介手数料を計算されてしまわないよう注意が必要です。

マンション売却における消費税のルールについて詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

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仲介手数料には何の費用が含まれている?それ以外に請求されることはない?

仲介手数料には何の費用が含まれている?

不動産会社に支払う仲介手数料には、何の費用が含まれているのでしょうか。

仲介手数料の内訳
  • 営業マンの人件費(相談、見積もり、売買手続きなどが含まれる)
  • 広告宣伝費
  • 買主の現地案内にかかる費用

売買手続きにかかる費用は仲介手数料にすべて含まれているため、基本的に追加料金を請求されることはありません。

ただし遠方の物件を売る場合、通常の広告活動の範囲を超える活動が必要になってくるため、仲介手数料とは別にかかった費用が請求されます。

また宣伝を強化してもらいたい場合も、仲介手数料とは別に、かかった費用が請求されますので注意してください。

仲介手数料以外で請求される費用は実費のみで、事前に告知があります。

マンション売却にかかる広告費について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

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仲介手数料を支払うタイミングは売買契約時と決済時

仲介手数料を払うタイミング

売主がマンション売却を依頼した不動産業者に支払う仲介手数料は、売買締結時に仲介手数料の50%、物件引渡し時に残りの50%と、分けて支払うのが一般的です。

売買締結時 仲介手数料の50%
物件引渡し時 仲介手数料の50%
不動産業者に支払う仲介手数料は成功報酬となっていますので、マンションの売買契約が成立するまで支払う必要はありません。

一般媒介契約で複数の不動産業者にマンション売却を依頼していた場合でも、マンション売買を成立させた不動産業者にだけ仲介手数料を支払えば良い、ということです。

支払い方法については、現金で支払うのが一般的ですが、クレジットカードや振込に対応している不動産会社もあります。

事前に確認しておき、しっかりと用意できるようにしておきましょう。

一般媒介契約…一社に限らず、複数の不動産業者にマンション売却を依頼して手続きを進める売却方法

不動産売買で仲介手数料を値引き交渉すると損をする!?

仲介手数料の値引きで損をしてしまう理由

仲介手数料を値引きすると、担当者のモチベーションが下がり、結果として売主が損をしてしまう確率が高くなります。

不動産会社は買主を探すだけでなく、書類作成やリスク管理、内覧会や決済の立会いまでしてくれます。

仲介手数料には売却活動にかかった費用はもちろん、売却できるまでの担当者の人件費も含まれていることを忘れてはいけません。

不動産業界は成功報酬なので、担当者は売買契約を成立させるために汗を流して頑張ります。

不動産屋も人間ですので、成功報酬である仲介手数料を値引きされてしまうと、どうしてもやる気が下がってしまいます。

高く売ってもらったほうがメリットが大きい

成功報酬である仲介手数料を確実に受け取るために、不動産会社は早く売買契約を成立させることを目標にしています。

不動産業界ではできるだけ早く取引をまとめるために、売主に対して「値下げしたほうがいいですよ」と説得することがよくおこなわれている手法です。

仲介手数料を値引きしてしまうとこの傾向は強くなり、「早く取引をまとめ、できるだけ時間と労力、費用をかけないようにしよう」と思われてしまいます。

仲介手数料は値引きせずに支払い、モチベーション高く売却活動してもらうことで、仲介手数料を値引きした以上のメリットを得られるでしょう。

仲介手数料が高すぎる!無料や半額にしている会社に依頼しちゃダメなの?

無料や半額にしている会社に依頼しちゃダメなの?

仲介手数料を無料または半額にしている会社もありますが、そのからくりは「両手取引」です。

不動産会社もボランティアではないため、他に収入源がなければ無料にできるはずがありません。

両手取引とは、売主から預かった物件を自社に来た買主に紹介して売買契約を成立させ、一つの物件で2倍の仲介手数料を受け取ろうというものです。

両手取引をするためには、自社に来た買主と売買契約を結んでもらわなければならないため、他社を通して買主が現れたとしても、何らかの理由をつけて断られてしまいます。

これを囲い込みといい、売却機会を著しく奪われてしまうため、売主にとって最も避けたいことです。

無料にできるのは囲い込みをしているから

仲介手数料を無料または半額にしている会社は、魅力的な金額で売主を集め、両手取引で契約数を稼いでいると思ったほうが良いでしょう。

仲介手数料の「+6万円」って何?

仲介手数料の「+6万円」って何?

仲介手数料の計算式にある「+6万円」は何のお金?と、疑問に思う人もいると思います。

仲介手数料の計算式「売却価格×3%+6万円+消費税」は速算式となっています。

正確には、以下のように売買金額ごとに上限額が異なります。

売却価格 上限額
200万円以下 売却価格の5%以内
200万円超 400万円以下 売却価格の4%+2万円以内
400万円超 売却価格の3%+6万円以内

売却価格が1,000万円の場合の仲介手数料の上限額

売却価格1,000万円にかかる仲介手数料の上限額を以下のように分解して計算してみると、プラス6万円が何なのか分かります。

a) 200万円までの部分
  200万円 × 5% = 10万円
b) 200万円超 400万円までの部分
  200万円 × 4% = 8万円
c) 400万円超 1,000万円までの部分
  600万円 × 3% = 18万円

a + b + c = 36万円
※この額に消費税を上乗せした金額が仲介手数料の上限額になります

仲介手数料の上限額(税抜)のイメージ

仲介手数料の上限額のイメージ画像

※①、②、③の合計が6万円

売却価格が400万円までの仲介手数料が高く設定されていることから、400万円超の物件の仲介手数料「売却価格×3%」にプラス6万円しているということです。

不動産業者が多めに手数料を受け取っているわけではなく、根拠のある「+6万円」ということです。

管理人からの一言「仲介手数料は上限額を支払うのがベター」

「売却価格×3%+6万円+消費税」というのは上限額ではありますが、仲介手数料は上限額を支払うのがベターです。

不動産業界では上限額で取引するのが通例となっており、値下げには多くのデメリットがあります。

高すぎると感じる人も多いと思いますが、マンション売却を成功させるために必要なお金だと割り切りましょう。

イエウールで一括査定したら310万も高くなった

管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。

イエウールはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくることはありません。

物件情報を入力するだけの簡単手続きで、すぐに売却相場が分かる手軽さも好評です。