マンション売却にかかる仲介手数料はいくらか、どのタイミングで支払うのか、知らない人も多いと思います。

また仲介手数料を値引きすることはできないのか、と思われる人も少なくないのではないでしょうか。

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この記事では、「仲介手数料はいくら?」から「仲介手数料を値引きすると損をする理由」について解説していきます。

仲介手数料はいくら?計算方法と早見表

マンション売却にかかる仲介手数料

マンション売却にかかる仲介手数料は、「売却価格×3%+6万円+消費税」で計算することができます。

この計算によって導き出された金額は、宅地建物取引業法によって仲介手数料の上限額と定められており、上限額を超える仲介手数料を請求されることはありません。

仲介手数料の早見表

販売価格(税抜) 仲介手数料の上限額(税込)
1,000万円 388,800円
2,000万円 712,800円
3,000万円 1,036,800円
4,000万円 1,360,800円
5,000万円 1,684,800円

仲介手数料を計算する際の基本となる販売価格は、税抜きで計算しますので注意してください。

不動産会社の中には販売価格を税込みで計算し、多めに仲介手数料を受け取る悪質な会社もあるようですが、宅地建物取引業法を違反する行為ですので毅然とした態度で断りましょう。

仲介手数料に「+6万円」かかる理由

仲介手数料の計算式にある「+6万円」は何のお金?と、疑問に思う人もいると思います。

仲介手数料の計算式「売却価格×3%+6万円+消費税」は速算式となっており、実は仲介手数料は売買金額ごとに上限額が異なります。

売却価格 上限額
200万円以下 売却価格の5%以内
200万円超 400万円以下 売却価格の4%+2万円以内
400万円超 売却価格の3%+6万円以内

売却価格が1,000万円の場合の仲介手数料の上限額

売却価格が1,000万円の場合の仲介手数料の上限額を以下のように分解して計算してみると、プラス6万円が何なのか分かります。

a) 200万円までの部分
  200万円 × 5% = 10万円
b) 200万円超 400万円までの部分
  200万円 × 4% = 8万円
c) 400万円超 1,000万円までの部分
  600万円 × 3% = 18万円

a + b + c = 36万円
※この額に消費税を上乗せした金額が仲介手数料の上限額になります

仲介手数料の上限額(税抜)のイメージ

※①、②、③の合計が6万円

売却価格が400万円までの仲介手数料が高く設定されていることから、400万円超の物件の仲介手数料「売却価格×3%」にプラス6万円しているということです。

不動産業者が多めに手数料を受け取っているわけではなく、根拠のある「+6万円」ということです。

マンションの仲介手数料に消費税がかかるのはなぜ?

売却価格が3,000万円の場合の消費税額は76,800円となっており、決して安くはありません。

マンション売却で、不動産業者に支払う仲介手数料にまで消費税がかかるのは何故なのでしょうか。

国税庁のホームページに、次のように記されています。

消費税の課税対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等及び外国貨物の引取りです。

不動産業者の仲介業務は「事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡」に該当するため、消費税が課税されるということです。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料を払うタイミング

売主がマンション売却を依頼した不動産業者に支払う仲介手数料は、売買締結時に仲介手数料の50%、物件引渡し時に残りの50%と、分けて支払うのが一般的です。

売買締結時 仲介手数料の50%
物件引渡し時 仲介手数料の50%

不動産業者に支払う仲介手数料は成功報酬となっていますので、マンションの売買契約が成立するまで支払う必要はありません。

一般媒介契約で複数の不動産業者にマンション売却を依頼していた場合でも、マンション売買を成立させた不動産業者にだけ仲介手数料を支払えば良い、ということです。

一般媒介契約…一社に限らず、複数の不動産業者にマンション売却を依頼して手続きを進める売却方法

仲介手数料を値引きすると損をする?

仲介手数料の値引きで損をしてしまう理由

仲介手数料を値引きすると担当者のモチベーションが下がり、結果として売主が損をしてしまう確率が高くなります。

不動産会社は買主を探すだけでなく、書類作成やリスク管理、内覧会や決済の立会いまでしてくれます。

仲介手数料には売却活動にかかった費用はもちろん、売却できるまでの担当者の人件費も含まれていることを忘れてはいけません。

不動産業界は成功報酬なので、担当者は売買契約を成立させるために汗を流して頑張ります。

不動産屋も人間ですので、成功報酬である仲介手数料を値引きされてしまうと、どうしてもやる気が下がってしまいます。

高く売ってもらったほうがメリットが大きい

成功報酬である仲介手数料を確実に受け取るために、不動産会社は早く売買契約を成立させることを目標にしています。

不動産業界ではできるだけ早く取引をまとめるために、売主に対して「値下げしたほうがいいですよ」と説得することがよくおこなわれている手法です。

仲介手数料を値引きしてしまうとこの傾向は強くなり、「早く取引をまとめ、できるだけ時間と労力、費用をかけないようにしよう」と思われてしまいます。

仲介手数料は値引きせずに支払い、モチベーション高く売却活動してもらうことで、仲介手数料を値引きした以上のメリットを得られるでしょう。

囲い込みをされる確率が高くなる

仲介手数料を値引きすると、両手取引を狙って囲い込みをされる確率が高くなります。

両手取引とは、売主から預かった物件を自社に来た買主に紹介して売買契約を成立させ、一つの物件で2倍の仲介手数料を受け取ろうというものです。

両手取引をするためには、自社に来た買主と売買契約を結んでもらわなければならないため、他社を通して買主が現れたとしても、何らかの理由をつけて紹介を断られてしまいます。

これを囲い込みといい、売却機会を著しく奪われてしまうため、売主にとって最も避けたいことです。

仲介手数料を値引きすると、不動産会社が売主から受け取れる仲介手数料が通常よりも少なくなるため、両手取引を狙われやすくなるという隠れたリスクがあります。

管理人からの一言「仲介手数料は上限額を支払うのがベター」

「売却価格×3%+6万円+消費税」というのは上限額ではありますが、仲介手数料は上限額を支払うのがベターです。

不動産業界では上限額で取引するのが通例となっており、値下げには多くのデメリットがあります。

高すぎると感じる人も多いと思いますが、マンション売却を成功させるために必要なお金だと割り切りましょう。

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