不動産を売却しようと思ったら、どこが境界線かわからない境界未確定の土地だったというケースも多いのではないでしょうか。

特に相続した土地であったり、購入から年数が経っている場合には、どうしても境界線があいまいになってしまう傾向にあります。

とはいえ、境界線を明確にしなければ売却することはできません。

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この記事では、「そもそも境界とは何のことなのか」から「境界を確定させて売却する方法」「境界未確定のまま売るリスク」について紹介していきます。

土地の境界とは?「筆界」と「所有権界」って何?

境界未確定の画像

土地の境界とは、所有する土地と隣地とを分ける境目のことで、「筆界」と「所有権界」の2種類あります。

筆界は公法上の境界と呼ばれており、不動産登記されている境界のことです。

一方で所有権界は私法上の境界と呼ばれており、隣地の所有者との話し合いで決める境界になります。

本来なら所有権界と筆界は一致させておくべきなのですが、土地の形状を考慮して、使いやすいように所有権界を調整することがあります。

公図上の境界 筆界

公図上の境界 筆界

話し合いで決めた境界 所有権界

話し合いで決めた境界 所有権界

隣地所有者と合意のうえであるため、このように境界線を決めること自体に問題はないのですが、土地を売却する際には筆界と所有権界の不一致が問題となります。

また所有権界を決めてから年数が経過したことによって、そもそも塀や杭のある場所が筆界なのか、あるいは所有権界なのか明確でなくなってしまう人も少なくありません。

相続した土地は境界線がはっきりしないケースが多くトラブルに発展しやすい

相続した土地は境界線がはっきりしないケースが多く、隣人と境界トラブルに発展しやすいため、売却するのに苦労する人も少なくありません。

当事者がいないため事実確認ができず、お互いの主張をぶつけ合うだけになってしまうからです。

土地の境界線をめぐって裁判沙汰になることも、珍しい話ではありません。

境界確認・筆界確定・境界明示の違い

「境界確認」「筆界確定」「境界明示」という、土地の境界を明確にするという意味で使われる似た言葉があります。

どれも似ていて紛らわしいのですが、示す意味はそれぞれ異なります。

3つの違いは、以下のとおりです。

境界確認 隣地の所有者と境界線を決めること
筆界確定 裁判で筆界を決めてもらうこと
境界明示 境界線を買主に示すこと

境界確認で問題が解消しなかった場合に、筆界確定をしてもらうことになります。

そして境界確認、または筆界確定した土地を売却するときに、買主に対して境界明示します。

一般の人はなじみのない言葉だと思いますが、境界線があいまいな土地を売却する場合には使われる場面が出てきますので、覚えておきましょう。

境界未確定の土地は売却できない?筆界未定を解消して売買する方法

境界未確定の土地を売却する方法

筆界未確定の土地を売買するためには、取引する不動産の敷地境界を確定しなければなりません。

敷地境界を確定するためにおこなうことは、以下の通りです。

  • 隣地所有者と話し合って隣地との境界線を確定させる
  • 管轄する市の道路課に道路明示申請をおこなって敷地と道路との境界線を確定させる
  • 測量図と実際の地積に大幅な誤差があった場合は地積更正登記をおこなう

隣地所有者と境界の取り決めについて合意したら、「筆界確認書」を取り交わします。

筆界確認書とは、境界について取り決めた内容を書面にしたもので、実印の押印と、印鑑証明書の添付が必要になります。

また道路明示申請の審査が終わると、「道路境界明示書」を受け取ることができます。

敷地と道路との境界線

筆界確認書と道路境界明示書は、売買取引時に買主に引き継ぐことになりますので、大切に保管しておきましょう。

もしも測量図と実際の地積に大幅な誤差があった場合には、地積更正登記をおこなってください。

ここまでおこなえば、不動産を売却する準備が整います。

地積更正登記…正しい地積に修正した内容を登記簿に登録すること

売主には境界明示義務がある

売主には境界明示義務があるため、隣地との境界をしっかりと買主に示す必要があります。

そのため境界線があいまいな土地は原則、売却できません。

買主がそれでも良いと言う場合は境界がはっきりしないまま売却することも可能ですが、境界があいまいな土地はトラブルに発展するリスクが高いため、避ける買主がほとんどです。

ただし境界明示義務は売主だけで背負う必要はなく、問題解決に向けて、売却依頼する不動産業者にも協力してもらえるので安心してください。

不動産業者には、売主が境界を正しく明示できるよう手助けし、トラブルを未然に防ぐ義務があるからです。

とはいえ境界をめぐる問題は、不動産のプロであってもスムーズに解決することは難しく、時間がかかる場合も少なくありません。

境界の問題を解決するノウハウを持っている不動産会社に、売却依頼することが大切です。

優秀な不動産会社でなければ問題が解決できず、売るに売れない状況に陥りかねませんので注意してください。

本などで紹介されて利用者が急増したため知っている人も多いと思いますが、不動産一括査定サイトのイエウールを利用すれば、提携する全国1,600社の中から物件にぴったりの不動産会社を紹介してもらえるのでおすすめです。

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境界確認できない場合は「筆界特定制度」や「境界確定訴訟」を利用する

隣地所有者との話し合いで境界線を決めることができなかった場合、「筆界特定制度」や「境界確定訴訟」を利用して境界線を決めていきます。

筆界特定制度 管轄する法務局の筆界特定登記官に筆界特定の申請ができること
境界確定訴訟 裁判官に境界を決めてもらうこと

筆界特定制度は公的機関が筆界を判断するため、法的拘束力はないという点には注意しなければなりません。

両者が「どんな結果であったとしても調査結果に従おう」という気持ちで利用しないと、問題は解決しないということです。

一方で境界確定訴訟は法的拘束力があるため、当然ながら裁判で決まった内容に従って境界線を確定させることになります。

「最初から法的拘束力のある境界確定訴訟を利用したほうがスムーズに問題が解決するのでは」と思われた人もいるかもしれませんが、境界確定には2〜3年かかりますし、費用負担も非常に大きいため、できるだけ筆界特定制度で解決させたほうが良いでしょう。

筆界特定制度であれば、6ヶ月程度で結果がわかり、費用も申請手数料だけで済みます。

境界未確定の土地を購入する買主のリスクを把握しておこう

境界未確定の土地のリスク

境界未確定の土地は、買主が了承さえすれば、そのまま売却することも可能です。

ただし境界未確定の土地はトラブルに発展しやすいため購入しないほうが良い、というのが不動産業界における常識になります。

売買取引後に買主が境界トラブルに苦悩し、購入したことを後悔していたら、売主も悲しい気持ちになるのではないでしょうか。

境界未確定の土地をそのまま売却した場合、購入する買主にどんなリスクがあるのか把握しておきましょう。

境界未確定地を購入する買主のリスクは、以下のとおりです。

  • 住宅ローンの担保に設定できずお金が借りられない
  • 隣地所有者と境界線をめぐるトラブルに発展する

トラブルなく不動産売買するためには、境界を確定してリスクをなくしておくことが必須になります。

住宅ローンの担保に設定できずお金が借りられない

境界未確定の土地は資産価値が著しく下落するため、住宅ローンの担保に設定できず、買主はお金が借りられない場合があります。

住宅ローンを借りる前提で不動産の購入を検討している買主がほとんどですので、住宅ローンを借りられなければ不動産を購入することはできません。

売主にとっても、買主が住宅ローン審査に通らなければ、売買取引できないというデメリットがあるということです。

隣地所有者と境界線をめぐるトラブルに発展する

境界未確定の土地は、買主と隣地所有者との間で境界線をめぐるトラブルに発展するリスクがあります。

売主が住んでいたときは何も言ってこなかったとしても、所有者が変わったことによって隣地所有者が境界に関する主張をしやすくなり、トラブルに発展してしまうケースも珍しくありません。

境界未確定の土地の売買にかかる費用

境界未確定の土地の売買にかかる費用

境界未確定の土地の売買にかかる費用は、通常の売買取引より高額になる傾向にあります。

土地の境界を確定して売却するためにかかる費用は、以下のとおりです。

測量費用 50〜100万円
筆界特定制度 数千円
境界確定訴訟 100万円前後
隣地との間に設置する塀 40〜100万円
地積更正登記費用 30万円〜

これ以外にも、不動産を売却するための基本的な費用も用意しておかなければなりません。

不動産を売却するのにかかる基本的な費用について知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

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管理人からの一言「境界未確定の土地を売却したいならまずは不動産業者へ」

境界未確定の土地の売買はトラブルに発展する可能性が高いため、境界を確定させてから売却することをおすすめします。

とはいえ、境界の確定を素人だけでおこなうのは不安が大きいと思います。

不動産業者に相談すれば状況に応じてアドバイスをくれたり、弁護士の紹介などをおこなってくれますので、まずは不動産業者に売却依頼することから始めると良いでしょう。

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