何らかの理由から住宅ローンが払えなくなり、「競売にかけられてしまった」もしくは「競売にかけられそう」という人も多いと思います。

競売という言葉はよく耳にすると思いますが、実際に競売にかけられるとどうなるのか、具体的に知っている人は少ないのではないでしょうか。

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この記事では、「そもそも競売とは」から「競売の流れ」「競売を回避する方法」について紹介していきますので、参考にしてください。

競売とは

マンションの競売の流れ

競売とは、債務者がローンを滞納した際に債権者が裁判所に申し立てをして、債務者が保有するマンションを強制的に売却し、お金を回収する制度です。

一般的には「きょうばい」と読みますが、不動産業界では「けいばい」という読み方をします。

競売にかけられたマンションは相場価格の3〜5割安く買い叩かれ、残った債務についても支払い続けることになります。

売却代金が安いため売却後もローンが多く残る傾向にあり、首が回らなくなって自己破産する人も少なくありません。

競売にかけられてしまうと、その後の生活を立て直すのも非常に困難になるということです。

債務者…お金を借りている人
債権者…お金を貸している人

不動産競売の流れとスケジュール

競売の流れとスケジュール

競売が良くないこと、というのは広く知られています。

しかし実際に競売になってしまった場合、具体的にどうなるのか、どのような流れで競売になるのかについて、知っている人は少ないのではないでしょうか。

住宅ローンの滞納によって競売にかけられ、マンションを退去するまでの流れは以下のとおりです。

  1. 債権者から返済の督促がくる
  2. 債権者が裁判所に競売申立をする
  3. 配当要求終期の公告がおこなわれる
  4. 期間入札の公告がおこなわれる
  5. 期間入札|競売回避は難しくなる
  6. 開札日|最高価格で入札した人の発表
  7. 落札結果|売却許可決定の確定で落札者が決まる
  8. 落札者による代金納付
  9. 立ち退き|物件を落札者に引渡す
競売の申立から開札までのスケジュールは、だいたい6〜10ヶ月程度です。

ただし長いケースでは、2〜3年かかる場合もあります。

1.債権者から返済の督促がくる

マンションの住宅ローンを滞納すると、債権者から電話やはがきで督促がくるようになり、最終的に一括返済を求められます。

ここで一括返済ができればマンションを失わずに済むのですが、ローンを滞納しているくらいですから、一括返済できる人はほとんどいません。

2.債権者が裁判所に競売申立をする

ローンの返済が見込めないと判断した債権者は、裁判所へ競売の申立をします。

申立がされると裁判所から債務者のもとに「競売開始決定通知」が届き、1〜2ヶ月後に裁判所の執行官と不動産鑑定士が不動産の査定をおこないに家を訪問してきます。

執行官らには室内を見る権限があるため、抵抗したり、居留守を使ったりしても意味はありません。勝手に鍵を開けて部屋に入ってくることもあります。

3.配当要求終期の公告がおこなわれる

複数の債権者がいる場合、競売の申立者以外の債権者は、マンションを売却した代金から配当を求める申し出を裁判所におこないます。

配当要求終期の公告から開札までの期間は、平均3〜6ヶ月です。

この期間中にすべての債権者から任意売却の了承を得ることができれば、マンションを一般市場で売り出すことができます。

任意売却については、後述で詳しく解説します。

4.期間入札の公告がおこなわれる

裁判所から債務者へ、入札日程についての通告があります。

入札期間は、1週間から1ヶ月以内の範囲で決められるのが一般的です。

開札の2日前までに債権者、全員から任意売却の了承を得られなかった場合、予定通り競売にかけられてしまいます。

5.期間入札|競売回避は難しくなる

裁判所は事前に定めた入札期間で、入札を受け付けます。

ここまで来てしまうと、競売を回避することは非常に困難です。

6.開札日|最高価格で入札した人の発表

期間入札から1週間以内に開札をおこない、最も高額な入札価格を申し出ていた人を、最高価格買受申出人と定めます。

この時点では、まだ落札者は決定していません。

7.落札結果|売却許可決定の確定で落札者が決まる

裁判所が最高価格買受申出人の審査をして、その買受申出人にマンションを売却するかどうか決めます。

買受申出人が裁判所の審査に通ると、その人が落札者と認められます。

8.落札者による代金納付

買受申出人が落札者として認められると、落札物件の代金が支払われます。

このとき債務者へお金が渡ることはなく、すべて債権者に配当されてしまいます。

9.立ち退き|物件を落札者に引渡す

落札者から代金が納付されれば、マンションから立ち退かなければなりません。

物件の引渡しに応じなかった場合、法的措置による強制執行で退去させられます。

強制競売は任意売却で回避できる

競売は任意売却で回避できる

どのような人であっても、家を売却せざるを得ない、手放さざるをえない状況というのは言葉に言い表せないほど辛いものだと思います。

競売という現実から目を背けたくなる気持ちもわかりますが、競売にかけられたからといって、何も打開策がないわけではありません。

競売を回避するための救済措置として作られた、「任意売却」という手段があります。

任意売却とは、競売にかけられた人の救済措置として作られた制度で、競売にかけられることが決まってからでも、債権者の了承を得て一般市場で売り出すことができます。

競売だと相場価格の5〜7割程度でしか売れませんが、一般市場で売り出せば相場以上で売れる可能性があるため、ローンを完済できるかもしれません。

任意売却と競売の価格差

競売 任意売却
相場の5〜7割程度 相場以上で売れる可能性がある

ただし任意売却は時間との勝負になりますので、すぐに行動に移すことが重要です。

任意売却について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

任意売却の流れは?デメリットからベストな相談先まで徹底解説!

不動産の任意売却とは?手続きの流れやメリット・デメリットを初心者にもわかりやすく解説しています。相談先や手順を間違えてしまうと、本来なら任意売却できたにもかかわらず、競売にかけられてしまう場合がありますので注意してください。

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債権者にとってもメリットが大きい【費用負担・売却価格の差を比較】

実は、競売は債権者にとっても望まない方法です。

なぜなら時間、費用、回収額において、不利になる売却方法だからです。

ローンが回収できないために最終手段として競売を実行しますが、そのまま競売になってしまうよりも任意売却のほうが良いと思っている債権者がほとんどです。

債権者にとっての任意売却のメリットを競売と比較して表にまとめると、以下のようになります。

競売 任意売却
売却にかかる費用 高い 安い
時間 遅い 早い
回収額 少ない 多い

債権者にとっても債務者にとっても、競売よりも任意売却のほうが良いということです。

とはいえ、競売にかけられてしまった状態で債権者のところへ行き、任意売却の交渉をおこなうのは気が引けると思います。

不動産業者に任意売却の相談をすれば、債権者や保証人への説明など、必要な手続きは全ておこなってもらえるので、まずは相談してみると良いかもしれません。

任意売却に対応している不動産業者は少ないため、ホームズなどの任意売却を得意とする業者を紹介してくれるツールを利用することをおすすめします。

競売物件はリスクが高く売れにくい?取引が不成立になったらどうなる?

競売が成立しないとどうなるの?

もしも入札者が現れず、競売が不成立になった場合、特別売却という先着順の入札がおこなわれます。

特別売却でも入札されなければ、競売をやり直します。

これを3回やり直しても入札者が現れなければ競売が中止され、裁判所の手から離れます。

ただし競売を3回やり直しても売れないケースは稀で、どんな物件でも入札者が現れることがほとんどです。

管理人からの一言「競売は任意売却で回避しよう」

大切なマンションを競売にかけられて失ったうえに、残った債務を払い続けなければならないという状況で、その後幸せに暮らすことができるでしょうか。

新たな気持ちで生活をスタートさせたくても、金銭的にも精神的にも、非常に難しくなってしまうのが現実です。

少しずつ知られるようになってきた任意売却ですが、まだまだ普及しておらず、競売にかけられた人の約7割は任意売却という手段を使うことなく、マンションを強制的に取られてしまっています。

任意売却という方法が広く知られるようになり、実行する人が一人でも多くなることを願っております。

ホームズで一括査定したら380万円も高くなった

管理人がホームズで自宅マンションを一括査定したところ、大手不動産会社より380万円も高い査定価格をだしてもらえました。

ホームズはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくる心配もありません。

物件情報を入力するだけの簡単手続きで、すぐに売却相場が分かる手軽さも好評です。

任意売却の経験が豊富にある不動産業者を紹介してもらえるため、安心して相談に乗ってもらうことができるでしょう。