大切な資産であるマンションが、どのような方法で査定されているのか気になりませんか?

また売主の努力次第でマンションの評価を上げることができるのであれば、その方法を知りたいと思うはずです。

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この記事では、「査定価格の算出方法」から「査定価格を上げるポイント」について解説していきます。

査定価格はどうやって算出しているの?

マンションの査定価格の算出方法

査定価格は、マンションの売り出し価格に影響のある大切な指標です。

不動産業者の査定価格の算出方法を知らないまま、査定価格を鵜呑みにしないでください。

まず不動産業者が提示するマンションの査定価格は、不動産流通推進センターが提供している「既存住宅価格査定マニュアル」に則って決められます。

では、どのようにマンションが査定されるのか、その仕組みを流れに沿って紹介していきます。

1.取引事例を集める

不動産の鑑定評価方式には、原価法と取引事例比較法、収益還元法の3つがあります。

一般的にマンションの査定は取引事例比較法を用いることが多く、まずその基準となる取引事例を集めることから始まります。

できるだけ最近のものを数多く集め、その中から査定の対象となっている物件と類似したものをピックアップしていきます。

その物件が建っているエリア、最寄り駅からの所要時間、規模、建物のグレードといった面から選んでいくのが基本です。

取引事例比較法…似たような取引事例を参考に対象不動産の査定価格を求める方法

2.評価点を付ける

事例が集まったら既存住宅価格査定マニュアルに則って作成された査定シートを用いて、物件の特徴から評価項目ごとに点数を付けていきます。

取引事例として選んだ物件が、どのくらいの売却期間をかけて成約したかも加味すると良いでしょう。

長期間かかっている場合、その価格は高めの設定だったということが分かるからです。

3.査定価格を算定する

査定対象物件の特徴も同様に査定シートを使って点数を付けていき、評価点を算出します。

そして事例マンションの評価点と、査定マンションの評価点を以下の計算式に当てはめます。

事例マンション単価×(査定マンションの評点÷事例マンションの評点)×査定マンションの専有面積=査定価格

算出された結果は売主も見ることができますので、確認してみましょう。

マンションの査定額に影響のあるポイント

査定額に影響のあるポイント

では、不動産屋が付ける点数について説明していきます。

マンションの評点に影響のある項目
  • 建設から何年経っているか
  • 交通の便は良いか
  • マンションの何階部分か
  • 騒音や振動の問題はないか

査定に影響があるポイントについて理解し、納得のいく査定結果になっているかチェックしましょう。

築年数によって価値は年々下がっていく

新しいマンションのほうが高く評価されるのは、言うまでもありません。

築年数が経過すればするほど価値は下がっていきますので、もしも売却することを決めたのであれば、早めに売却に取りかかったほうが良いでしょう。

駅からの徒歩分数は6分以上からマイナスされる

最寄駅からの所要時間、いわゆるマンションの立地も査定には大きく影響します。

基準としては駅からマンションまでが徒歩分数6分以上になると、マイナスの評価を受けてしまいます。

少し厳しい基準のように思えますが、査定においてどうしても重要視されてしまうポイントなのです。

所在階が高ければ高いほど価値は上がる

物件の所在階が高いと評価は上がり、評価額は高く査定されます。

これは眺望の違いによるもので、階数が高ければ高いほど部屋からの眺めが良く、人気物件となるため、評価額も上がるということです。

もしも住んでいるのが1階だとしたら、不動産の査定では不利となってしまうでしょう。

1階のマンションに住んでいる人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

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1階のマンションは売れない?高値売却する方法は?集合住宅の1階は、日当たりが悪く湿気が高い、虫が入ってくる、防犯面に心配がある、などのデメリットがあります。的確なターゲット設定をしないと、売却価格が安くなってしまいますので注意してください。

外からの騒音や振動が極端にある物件は大幅なマイナス

外からの騒音や振動がないかどうか、室内で測定します。

測定した結果、騒音や振動が極端にある場合、不動産価格は大幅に下がってしまいます。

騒音や振動がある物件は買い手が付きづらいため、相場価格よりも安くなってしまうのです。

マンションの査定額を上げるための注意点

査定額を上げるために注意するべきこと

ここまで査定に影響があるポイントについて紹介してきましたが、ここからは売主の努力で査定額を上げるコツについて紹介していきます。

不動産会社は価格査定をおこなう際、買い手がその物件を見たときに、いくらだったら「買う気になるか」を中心テーマに置いています。

買い手が見たときに印象の良いマンションは、査定額も高くなるということです。

売主の努力によって10万円単位、ときには100万円単位のアップが可能であり、査定価格を引き上げることが売買価格のアップにもつながります。

掃除をしてキレイにしておく

マンションの評価は不動産会社がおこなうのですが、不動産の査定に来る担当者もプロとはいえ人間です。

散らかっている部屋よりもキレイに片付いている部屋のほうが大切に住んでいる印象になり、評価額も上がる可能性があります。

またキレイなマンションのほうが、不動産会社も買主に進めやすいのではないでしょうか。

なかなか最初に与えた印象を変えるのは大変ですので、第一印象を決める査定時にキレイな状態にしておくことをおすすめします。

訪問査定前の掃除について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

訪問査定前にマンションの掃除は必要?不動産会社はどこまで見る?

訪問査定前にマンションの掃除は必要?不動産会社はどこまで見る?この記事では、マンション査定の内容や所要時間、査定額を上げるポイントについても紹介しています。査定方法について知ることで、物件を過小評価されてしまうリスクを避けられます。

リフォームした履歴を提示する

住んでいるときにマンションをリフォームしたのであれば、リフォームをしたことが分かる資料を用意しておいてください。

ちゃんとメンテナンスをしている証明になりますし、物件の状態が良ければ当然ながら査定額は上がります。

資料を紛失してしまっている場合でも、リフォームした箇所についてきちんと不動産業者に伝えましょう。

故障している設備があれば修理しておく

給湯設備やトイレなど、生活に必須な設備に不備があれば先に修理しておきます。

先に修理しておいたほうが査定額が上がるのはもちろん、売却も円滑に進むでしょう。

修理すれば治るとわかっていても、買主は不備のある物件を敬遠してしまう傾向にあるからです。

修理費はかかってしまいますが、修理してから売却することが結果として高値売却につながるのですから、修理をしておいて損はありません。

管理人から一言「不動産業者が提示する査定額の根拠を確認しよう」

不動産業者にマンションの査定をしてもらったら、その金額になった根拠を必ず確認します。

評価の内容について分かるものを見せてもらうと、なお良いでしょう。

マンションのことは不動産業者よりも、そこで暮らしてきた売主のほうが良く知っているはずです。

不動産業者が把握していないマンションの良さがあると査定に反映されず、査定額が思ったよりも低くなってしまう場合がありますので、売主が知っているマンションの情報は全て伝えることと、査定額に疑問があれば遠慮せずに聞くことが大切になります。

イエウールで一括査定したら310万も高くなった

管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。

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