大切な資産であるマンションが、どのような方法で査定されているのか気になりませんか?

また売主の努力次第でマンションの評価を上げることができるのであれば、その方法を知りたいと思うはずです。

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この記事では、「査定価格の算出方法」から「査定価格を上げるポイント」について解説していきます。

マンションの査定価格の算出方法

マンションの査定価格の算出方法

査定価格は、マンションの売り出し価格に影響のある大切な指標です。

不動産業者の査定価格の算出方法を知らないまま、査定価格を鵜呑みにしないでください。

まず不動産業者が提示するマンションの査定価格は、不動産流通推進センターが提供している「既存住宅価格査定マニュアル」に則って決められます。

では、不動産会社はどのようにマンションを査定するのかを、査定額を算出する流れに沿って紹介していきます。

1.取引事例を集める

不動産の鑑定評価方式には、原価法と取引事例比較法、収益還元法の3つがありますが、マンションの査定には取引事例比較法を用いられるのが一般的です。

3つの鑑定評価方式

原価法 新たに同じ物件を建てた場合にかかる仕入れ値を求め、原価修正をおこなう方法
収益還元法 将来、見込まれる収益を査定額に還元する方法(賃貸物件の査定に用いられる)
取引事例比較法 類似する過去の取引事例を参考にして価格を求める方法

取引事例比較法では、基準となる取引事例を集めることから始めます。

できるだけ最近のものを数多く集め、その中から査定の対象となっている物件と類似したものをピックアップしていきます。

その物件が建っているエリア、最寄り駅からの所要時間、規模、建物のグレードといった面から選んでいくのが基本です。

2.評価点を付ける

不動産会社は集めた事例をもとに、既存住宅価格査定マニュアルに則って査定シートを作成します。

評価項目ごとに、類似物件よりも優れている部分はプラス点、劣っている部分はマイナス点されていきます。

3.時点修正する

マンションの査定では、「時点修正」するのが一般的です。

時点修正とは、「1年前に類似物件が2,000万円で売却しているため、1,900万円で売却するのが妥当だろう」という考えのもと査定額を調整することをいいます。

買主からすれば何千万円という大きな買い物であるため、相場価格を調べ尽くす人がほとんどです。

相場価格よりも高ければ売れないため、時点修正をして売れ残りを防ぎます。

4.査定価格を算定する

査定シートをもとに、マンションの評価額を算出します。

マンションの評価額は、以下の計算式で求めます。

事例マンション単価×(査定マンションの評点÷事例マンションの評点)×査定マンションの専有面積=査定価格

査定シートは売主も見ることができますので、確認してみてください。

複数社の査定シートを比較すると、取引事例に選ぶ物件や評価点のつけ方、時点修正の有無などに差があることがわかるでしょう。

マンション売却時に査定額を上げるポイント

マンション売却時に査定額を上げるポイント

マンションの評価額は、査定する人の主観によって左右されるため、工夫次第では査定額を上げることができます。

不動産会社は価格査定をおこなう際、買い手がその物件を見たときにいくらだったら「買う気になるか」を中心テーマに置いており、印象の良いマンションは査定額も高くなります。

売主の努力によって10万円単位、100万円単位のアップが可能であり、査定価格を引き上げることが売買価格のアップにもつながります。

マンションの査定額を上げるコツについては、下記の記事でも詳しく解説していますので合わせてご覧ください。

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掃除をしてキレイにしておく

マンションの評価は不動産会社がおこなうのですが、不動産の査定に来る担当者もプロとはいえ人間です。

散らかっている部屋よりもキレイに片付いている部屋のほうが大切に住んでいる印象になり、評価額も上がる可能性があります。

またキレイなマンションのほうが、不動産会社も買主に進めやすいのではないでしょうか。

なかなか最初に与えた印象を変えるのは大変ですので、第一印象を決める査定時にキレイな状態にしておくことをおすすめします。

訪問査定前の掃除について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

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リフォームした履歴を提示する

住んでいるときにマンションをリフォームしたのであれば、リフォームをしたことが分かる資料を用意しておいてください。

ちゃんとメンテナンスをしている証明になりますし、物件の状態が良ければ当然ながら査定額は上がります。

資料を紛失してしまっている場合でも、リフォームした箇所についてきちんと不動産業者に伝えましょう。

故障している設備があれば修理しておく

給湯設備やトイレなど、生活に必須な設備に不備があれば先に修理しておきます。

先に修理しておいたほうが査定額が上がるのはもちろん、売却も円滑に進むでしょう。

修理すれば治るとわかっていても、買主は不備のある物件を敬遠してしまう傾向にあるからです。

修理費はかかってしまいますが、修理してから売却することが結果として高値売却につながるのですから、修理をしておいて損はありません。

マンションの査定額には何が影響する?

査定額に影響のあるポイント

マンションの査定額には、何が影響するのでしょうか。

不動産会社が査定時に見るポイントは、以下のとおりです。

  • 建設から何年経っているか
  • 交通の便は良いか
  • マンションの何階部分か
  • 騒音や振動の問題はないか

査定に影響があるポイントを把握したうえで査定シートを確認し、納得のいく査定結果になっているかチェックしましょう。

築年数によって価値は年々下がっていく

新しいマンションのほうが高く評価されるのは、言うまでもありません。

築年数が経過すればするほど価値は下がっていきますので、もしも売却することを決めたのであれば、早めに売却に取りかかったほうが良いでしょう。

駅からの徒歩分数は6分以上からマイナスされる

最寄駅からの所要時間、いわゆるマンションの立地も査定には大きく影響します。

基準としては駅からマンションまでが徒歩分数6分以上になると、マイナスの評価を受けてしまいます。

少し厳しい基準のように思えますが、査定においてどうしても重要視されてしまうポイントです。

所在階が高ければ高いほど価値は上がる

物件の所在階が高いと評価は上がり、査定額も高くなります。

これは眺望の違いによるもので、階数が高ければ高いほど部屋からの眺めが良く人気物件となるため、評価額も上がります。

もしも住んでいるのが1階だとしたら、不動産の査定においては不利となってしまうでしょう。

1階のマンションに住んでいる人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

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1階のマンションは売れない?高値売却する方法は?集合住宅の1階は、日当たりが悪く湿気が高い、虫が入ってくる、防犯面に心配がある、などのデメリットがあります。的確なターゲット設定をしないと、売却価格が安くなってしまいますので注意してください。

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外からの騒音や振動が極端にある物件は大幅なマイナス

外からの騒音や振動が極端にある物件は、大幅なマイナスを受けます。

騒音や振動がある物件はどうしても買い手が付きづらず、安くしないと売れ残ってしまうからです。

できるだけ高く売却したければ、騒音や振動のある時間帯に家にいない人を探したり、実際に体験してもらったうえで気にならないという人を探す必要があります。

管理人から一言「不動産業者が提示する査定額の根拠を確認しよう」

不動産業者にマンションの査定をしてもらったら、その金額になった根拠を必ず確認します。

評価の内容について分かるものを見せてもらうと、なお良いでしょう。

マンションのことは不動産業者よりも、そこで暮らしてきた売主のほうが良く知っているはずです。

不動産業者が把握していないマンションの良さがあると査定に反映されず、査定額が思ったよりも低くなってしまう場合がありますので、売主が知っているマンションの情報は全て伝えることと、査定額に疑問があれば遠慮せずに聞くことが大切になります。

イエウールで一括査定したら310万も高くなった

管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。

イエウールはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくることはありません。

物件情報を入力するだけの簡単手続きで、すぐに売却相場が分かる手軽さも好評です。