「住宅ローンが払えない」「自宅が差し押さえられてしまった」という人のための制度が、任意売却です。

任意売却をすれば競売を回避し、引越し費用を確保することも可能になるため、任意売却したいという人も多いのではないでしょうか。

とはいえ、「どうやって任意売却すれば良いの?」「差し押さえられているのに本当に売却できるの?」など、わからないことだらけで不安も大きいと思います。

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この記事では、「そもそも任意売却とは」から「任意売却の流れ」「任意売却のメリット・デメリット」について解説していきますので参考にしてください。

不動産任意売却とは?一般売却や競売との違いは?

任意売却の流れ

任意売却とは、差し押さえられてしまった家を自らの意思で売却する最終手段です。

差し押さえられてしまった家はいずれ競売にかけられ、安く買い叩かれてしまいます。

誰しも、自宅が競売にかけられるのは、不本意ではないでしょうか。

任意売却は一般売却と違い、売却後に住宅ローンが残ってしまっても売ることができます。

ただしローン残債によってマンションを売ることができないからといって、誰もが任意売却を選択できるわけではありませんので注意してください。

任意売却は住宅ローン残債が払えない人の救済措置

任意売却はあくまでもローンを滞納した人の救済措置としてつくられた売却方法であり、ローンを滞納している等の条件を満たしていなければ選択できません。

任意売却の条件

  • ローンを滞納していること
  • 連帯保証人の許可があること
  • 共有名義人の許可があること
  • 債権者(ローンを借りている金融機関)の合意があること

前提条件を満たすためにわざとローンの滞納を検討する人がいますが、ローンを滞納するとブラックリストに載り、当分の間ローンが組めなくなる等の大きな代償がありますので絶対にやめましょう。

不動産を任意売却する流れ

任意売却のスケジュール

マンションのローン返済が滞ってから競売の入札結果がわかる日の前日までが、任意売却をおこなえる期間になります。

任意売却は1ヶ月から6ヶ月程かかるのが一般的で、以下のような流れで進んでいきます。

1.不動産会社に相談をする

競売の申立をされてしまったら、できるだけ早く不動産会社へ相談してください。

相談が遅れて売却できる期間が短くなると、どうしても売却価格が下がってしまうことになりますし、買い手がつかず売却できなくなる可能性も高まります。

2.不動産の価格査定をする

不動産業者に、近隣相場などを参考にマンションの価格を査定してもらいます。

競売よりは高値で売却できる任意売却ですが、時間に限りがあるため、一般売却よりも多少値が下がってしまう場合があります。

3.不動産業者と媒介契約を結ぶ

不動産業者と媒介契約を交わすことで、正式にマンションの売却を依頼します。

不動産のプロといっても、任意売却は一般売却よりも難しく、すべての不動産会社が専門的知識を持っているわけではありません。

任意売却に強い不動産業者かどうか、しっかり見極めてください。

4.債権者や連帯保証人などから同意を得る

債権者や連帯保証人などから、任意売却をすることの同意を得ます。

同意を得ることができなければ任意売却はできませんので、慎重に交渉をおこなってください。

債権者が複数いる場合には、配当金案の調整なども必要になり、この交渉によって余剰金が残せるかどうかも決まります。

債権者や連帯保証人の交渉は非常にデリケートな作業のため、素人がスムーズに進めるのは難しく、不動産会社が代わりにおこなうケースがほとんどです。

任意売却に慣れている、交渉上手な不動産会社に売却依頼しましょう。

5.買主が現れれば売買契約を結ぶ

マンションを売却するための販売活動をおこない、購入希望者と売買契約を結びます。

売買契約締結と決済は別日でおこなわれるのが一般的ですが、時間があまりない任意売却では、同じ日におこなうケースもあります。

6.債権者に競売を取下げてもらう

各債権者に競売の取下げをおこなってもらい、売買代金の決済をおこないます。

余剰金があればこのとき受け取ることができ、引っ越し代に充てることができるのですが、引っ越し自体は決済の前に済ませておかなければなりません。

自分で引っ越し代を捻出することが難しければ、仲介業者が融通を利かせて立て替えてくれる場合がありますので、相談してみると良いでしょう。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却のメリットとデメリット

競売にかけられてしまった人の救済措置として任意売却があると説明しましたが、具体的にどのようなメリットがあるのか、デメリットはないのか、紹介していきます。

任意売却のデメリット

任意売却に踏み切る際に、デメリットはないのかについて気になると思います。

任意売却は競売にかけられてしまう人の救済措置なので、基本的にデメリットはないのですが、あえて言うのであれば以下のことが挙げられます。

  • 手間がかかる
  • 時間が限られている
手間がかかる

任意売却は、売主自身が売却のために動く必要があります。

ただ待っているだけの競売とは違い、売主の努力がなければ任意売却は成立しないということです。

時間が限られている

任意売却は、入札結果がわかる日の前日までに完結させる必要があります。

この期間に購入希望者が現れなければ、強制的に競売にかけられてしまいますので、任意売却のために動いたことが無駄になってしまいます。

任意売却のメリット

任意売却には時間制限があり、購入希望者が現れなければ努力が無駄になってしまうわけですが、それでも任意売却のために動くことをお勧めします。

なぜなら、それだけ任意売却をおこなうことにはメリットがあるからです。

任意売却をおこなうことのメリットについては、以下のとおりです。

  • 引越し費用を確保できる
  • 高値で売れる可能性がある
  • 手持ちのお金がいっさい必要ない
  • 自分の意思で前向きな売却ができる
引越し費用を確保できる
競売の場合、売買代金はすべて債権者へと支払われてしまいますが、任意売却であれば、競売よりも売買代金が高いことから、債権者との交渉次第で余剰金を残すことが可能です。

余剰金を残すことができれば、引越し費用に充てることができ、新たな生活をスタートさせる助けとなります。

高値で売れる可能性がある

任意売却は、一般市場でマンションを売り出します。

競売が相場の2〜3割安く買い叩かれるのに対して、任意売却は市場価格で売ることができます。

任意売却にはタイムリミットがあるため、市場価格よりも多少値を下げて売り出すことが多いのですが、それでも競売よりは高く売ることができますので、任意売却へ踏み切って損はありません。

手持ちのお金がいっさい必要ない

任意売却に興味はあっても手元にお金がなくてできない、と思っている人がいるかもしれませんが、任意売却は売主の持ち出しがいっさい必要ありません。

通常、マンションを売るにあたり、不動産業者に支払う仲介手数料や抵当権抹消登記費用、また司法書士手数料などがかかります。

任意売却の場合、それらの費用はすべて売買代金から差し引かれるため、売主が手持ちのお金から売却にかかる費用を出すことはありません。

ローンが払えないという状況から考慮して、任意売却はこのような方式になっているのでしょう。

自分の意思で前向きな売却ができる

競売にかけられてしまうと、「どうせマンションを手放すことに代わりはない」と半ばなげやりになって、任意売却へ興味を持たない人がいます。

しかし、本当に競売も任意売却も同じなのでしょうか。

競売が最後は強制的に退去せざるをえない状況に追い込まれるのに対し、強制的に取られる前に、あくまでも自分の意思で売却を進めるのが任意売却です。

任意売却のほうが非常に前向きであり、その前向きな気持ちがその後の生き方やライフプランに大きな影響を与えます。

マンションを売るという行為自体は同じであっても、競売と任意売却とでは、売主の心持ちがまったく違います。

任意売却できなかったらマンションや一戸建てなどの自宅はどうなる?

任意売却できなかったらマンションはどうなる?

マンションや一戸建てなどの不動産の所有者が任意売却へと行動しなかった場合や、タイムリミットまでに売却できなかった場合、不動産は競売にかけられます。

競売になってしまうことには、以下のデメリットがあります。

  • 市場価格の2〜3割安く売却されてしまう
  • 近隣に競売物件になっていることを知られてしまう
  • 余剰金が残せない
  • 強制的に退去させられる

このようなことは、その後の生活を新たな気持ちでスタートさせることの妨げとなります。

競売になる前に任意売却することが、金銭的にも精神的にも、ダメージを最小限に食い止める方法です。

競売にかけられるとどうなるのかや任意売却との価格差について知りたい人は、下記の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。

マンションの競売の流れは?【任意売却で競売のリスクを回避する】

この記事では不動産競売の流れや期間について紹介しています。マンションの競売が開始されたらどのようなスケジュールで立ち退きになるのか、任意売却のほうが良い理由についても説明していますので、ぜひ参考に競売を回避してください。

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任意売却の相談先は不動産会社がベター

任意売却の相談先は不動産業者がベター

いざマンションを任意売却したくても、どこに相談に行けば良いのかわからない、という人も多いと思います。

任意売却の相談先は、以下のとおりです。

任意売却の相談先
  • 弁護士に相談する
  • NPO法人に相談する
  • 不動産業者に相談する

上記のうち、不動産業者が最も任意売却の相談先として適しています。

弁護士やNPO法人に相談しても、売却に関しては外注の不動産業者と媒介契約を結ぶことになり二度手間ですし、弁護士への相談にはお金がかかるからです。

また弁護士の場合、弁護士側の手続きが楽だからという理由で競売を勧めたり、しなくても良い自己破産を勧めたりする悪質な弁護士もいますので、まずは不動産業者に相談しましょう。

不動産業者なら、無料で相談に乗ってもらうことができ、必要に応じて弁護士などの専門家の紹介もおこなってもらえるので安心です。

ただし任意売却の手続きは特殊なため、専門知識と任意売却の経験が豊富にある不動産業者を選ぶことが重要です。

そもそも任意売却に対応していない不動産業者も多く、相談しても断られてしまうことも珍しくないため、業者選びは通常の売却よりも難しくなります。

任意売却を専門としている不動産業者を紹介しているホームズの一括査定を利用したりして、業者を探すのが良いかもしれません。

弁護士に相談したときにかかる費用は?

弁護士に任意売却を依頼した場合にかかる費用は、事務所によっても異なりますが、60万円程度が相場です。

60万円の内訳は、着手金として30万円、任意売却が成立したときの成功報酬として30万円となっており、別途、外注の不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

最初から不動産業者に相談にいけば、時間もお金も無駄になりません。

固定資産税の滞納がある不動産を任意売却できる?

固定資産税の滞納がある不動産を任意売却できる?

固定資産税の滞納がある不動産でも、任意売却することは可能です。

ただし税金の滞納があった場合は、競売ではなく、公売にかけられることになります。

債権者が裁判所に申し立てをして売却する競売に対して、公売は行政が法律に則って不動産を売却する方法です。

売却方法は競売とほとんど同じですが、税務署や市役所にいって任意売却の合意を得なければ任意売却することはできません。

すでに差し押さえ登記をされてしまった場合には、登記を抹消してもらわなければならず、交渉の難易度は非常に高くなります。

交渉を優位に進めるためには、不動産会社の中でも任意売却の経験を豊富に持つ、任意売却の専門業者に売却依頼することが必須です。

リースバックなら任意売却後も住み続けることができる

リースバックで住み続ける

「任意売却後も住み続けたい」という人も多いのではないでしょうか。

リースバックなら、任意売却後も住み続けることができます。

リースバックとは、自宅を売却した後に買主とリース契約を締結し、賃料を支払いながら住み続ける方法です。

持ち家から賃貸に変わりますが、同じ家に引き続き住むことができるため、「子供のために学区を変えたくない」などの希望がある人にとって非常に嬉しい制度といえます。

売却依頼する不動産会社に、リースバックしたい旨を伝えましょう。

管理人からの一言「任意売却で将来は明るくなる」

自分一人で問題を抱え込んでも、解決にはつながりません。

競売という現実に背を向けたくなる気持ちもわかりますが、なるべく早く現実と向き合い、任意売却へと踏み切ることが大切です。

今回の記事が、現状を打破するためにはどうすればいいのか、またどこに相談すればいいのかわからなかった人の指針となれば幸いです。

ホームズで一括査定したら380万円も高くなった

管理人がホームズで自宅マンションを一括査定したところ、大手不動産会社より380万円も高い査定価格をだしてもらえました。

ホームズはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくる心配もありません。

物件情報を入力するだけの簡単手続きで、すぐに売却相場が分かる手軽さも好評です。

任意売却の経験が豊富にある不動産業者を紹介してもらえるため、安心して相談に乗ってもらうことができるでしょう。