マンションという高額な買い物をする際、住宅ローンを組む人がほとんどだと思います。

お金を計画的に借り、計画的に返すことを念頭に置けば、非常に便利な制度であることは間違いありません。

しかし病気やリストラなどによって、債務者の”計画的な返済”の前提が崩されてしまうと、住宅ローンが払えなくなり、マンションは競売へとかけられることになります。

競売にかけられてしまうとマンションは安く買い叩かれ、強制的に奪われることになるのですが、競売にかけられることが決まっていても、自分の意思でマンションを売ることができる、「任意売却」という売却方法があるのをご存じでしょうか。

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この記事では、「そもそも任意売却とは」から「任意売却のスケジュール」、「任意売却のメリットとデメリット」について紹介していきます。

任意売却とは

任意売却の流れ

任意売却とは、差し押さえられてしまったマンションを売却する最終手段となるものです。

任意売却は通常の売却とは違い、マンションの売却価格をローン残債が上回っても売却することができます。

ここで勘違いする人が多いのですが、ローン残債があり、マンションを売ることができないからといって任意売却を選択できるわけではありません。

ローンを滞納した人の救済措置としてつくられた売却方法ですので、ローンを滞納していなければ任意売却をおこなうことはできないのです。

この前提条件に該当するために、わざとローンの滞納を検討する人がいますが、ローンを滞納するとブラックリストに載り、当分の間ローンが組めなくなる等の大きな代償がありますので、絶対にやめてください。

任意売却のスケジュール

任意売却のスケジュール

マンションのローン返済が滞ってから競売の入札結果がわかる日の前日までが、任意売却をおこなえる期間になります。

任意売却は1ヶ月から6ヶ月程かかるのが一般的で、以下のような流れで進んでいきます。

1.任意売却の相談をする

競売の申立をされてしまったら、できるだけ早く不動産業者へ相談してください。

相談が遅れて売却できる期間が短くなると、どうしても売却価格が下がってしまうことになりますし、買い手がつかず売却できなくなる可能性も高まります。

2.不動産の価格査定をする

不動産業者に、近隣相場などを参考にマンションの価格を査定してもらいます。

競売よりは高値で売却できる任意売却ですが、時間に限りがあるため、一般売却よりも多少値が下がってしまう場合があります。

3.不動産業者と媒介契約を結ぶ

不動産業者と媒介契約を交わすことで、正式にマンションの売却を依頼します。

任意売却は不動産のこととはいっても、一般売却よりも難しく、すべての不動産業者に専門的知識があるわけではありません。

任意売却に強い不動産業者かどうか、しっかり見極めてください。

4.金融機関など債権者と交渉する

債権者に任意売却を認めてもらい、抵当権を外してもらえるよう交渉します。

債権者が複数いる場合には、配当金案の調整なども必要になり、この交渉によって余剰金が残せるかどうかも決まります。

また連帯保証人がいる場合には、連帯保証人の同意も得る必要があり、非常にデリケートな作業になります。

素人がスムーズに交渉を進めるのは難しく、不動産業者が代わりにおこなうケースがほとんどですが、念のため媒介契約を結ぶ前に確認しておくと良いでしょう。

5.買主が現れれば売買契約を結ぶ

マンションを売却するための販売活動をおこない、購入希望者と売買契約を結びます。

売買契約締結と決済は別日でおこなわれるのが一般的ですが、時間があまりない任意売却では、同じ日におこなうケースもあります。

6.債権者に競売を取下げてもらう

各債権者に競売の取下げをおこなってもらい、売買代金の決済をおこないます。

余剰金があればこのとき受け取ることができ、引っ越し代に充てることができるのですが、引っ越し自体は決済の前に済ませておかなければなりません。

自分で引っ越し代を捻出することが難しければ、仲介業者が融通を利かせて立て替えてくれる場合がありますので、相談してみると良いでしょう。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却のメリットとデメリット

競売にかけられてしまった人の救済措置として任意売却があると説明しましたが、具体的にどのようなメリットがあるのか、デメリットはないのか、紹介していきます。

任意売却のデメリット

任意売却に踏み切る際に、デメリットはないのかについて気になると思います。

任意売却は競売にかけられてしまう人の救済措置なので、基本的にデメリットはないのですが、あえて言うのであれば以下のことが挙げられます。

  • 手間がかかる
  • 時間が限られている
手間がかかる

任意売却は、売主自身が売却のために動く必要があります。

ただ待っているだけの競売とは違い、売主の努力がなければ任意売却は成立しないということです。

時間が限られている

任意売却は、入札結果がわかる日の前日までに完結させる必要があります。

この期間に購入希望者が現れなければ、強制的に競売にかけられてしまいますので、任意売却のために動いたことが無駄になってしまいます。

任意売却のメリット

任意売却には時間制限があり、購入希望者が現れなければ努力が無駄になってしまうわけですが、それでも任意売却のために動くことをお勧めします。

なぜなら、それだけ任意売却をおこなうことにはメリットがあるからです。

任意売却をおこなうことのメリットについては、以下のとおりです。

  • 余剰金を残せる
  • 高値で売れる可能性がある
  • 手持ちのお金がいっさい必要ない
  • 自分の意思で前向きな売却ができる
余剰金を残せる
競売の場合、売買代金はすべて債権者へと支払われてしまいますが、任意売却であれば、競売よりも売買代金が高いことから、債権者との交渉次第で余剰金を残すことが可能です。

余剰金を残すことができれば、引越し費用に充てることができ、新たな生活をスタートさせる助けとなります。

高値で売れる可能性がある

任意売却は、一般市場でマンションを売り出します。

競売が相場の2〜3割安く買い叩かれるのに対して、任意売却は市場価格で売ることができます。

任意売却にはタイムリミットがあるため、市場価格よりも多少値を下げて売り出すことが多いのですが、それでも競売よりは高く売ることができますので、任意売却へ踏み切って損はありません。

手持ちのお金がいっさい必要ない

任意売却に興味はあっても手元にお金がなくてできない、と思っている人がいるかもしれませんが、任意売却は売主の持ち出しがいっさい必要ありません。

通常、マンションを売るにあたり、不動産業者に支払う仲介手数料や抵当権抹消登記費用、また司法書士手数料などがかかります。

任意売却の場合、それらの費用はすべて売買代金から差し引かれるため、売主が手持ちのお金から売却にかかる費用を出すことはありません。

ローンが払えないという状況から考慮して、任意売却はこのような方式になっているのでしょう。

自分の意思で前向きな売却ができる

競売にかけられてしまうと、「どうせマンションを手放すことに代わりはない」と半ばなげやりになって、任意売却へ興味を持たない人がいます。

しかし、本当に競売も任意売却も同じなのでしょうか。

競売が最後は強制的に退去せざるをえない状況に追い込まれるのに対し、強制的に取られる前に、あくまでも自分の意思で売却を進めるのが任意売却です。

任意売却のほうが非常に前向きであり、その前向きな気持ちがその後の生き方やライフプランに大きな影響を与えます。

マンションを売るという行為自体は同じであっても、競売と任意売却とでは、売主の心持ちがまったく違います。

任意売却できなかったらマンションはどうなる?

任意売却できなかったらマンションはどうなる?

マンションの所有者が任意売却へと行動しなかった場合や、タイムリミットまでに売却できなかった場合、マンションは競売にかけられます。

競売になってしまうことには、以下のデメリットがあります。

  • 市場価格の2〜3割安く売却されてしまう
  • 近隣に競売物件になっていることを知られてしまう
  • 余剰金が残せない
  • 強制的に退去させられる

このようなことは、その後の生活を新たな気持ちでスタートさせることの妨げとなります。

競売になる前に任意売却することが、金銭的にも精神的にも、ダメージを最小限に食い止める方法です。

競売にかけられたらどうなるのかについて詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

マンションの競売の流れは?【任意売却で競売のリスクを回避する】

この記事では不動産競売の流れや期間について紹介しています。マンションの競売が開始されたらどのようなスケジュールで立ち退きになるのか、任意売却のほうが良い理由についても説明していますので、ぜひ参考に競売を回避してください。

任意売却の相談先は不動産業者がベター

任意売却の相談先は不動産業者がベター

いざマンションを任意売却したくても、どこに相談に行けば良いのかわからない、という人も多いと思います。

任意売却の相談先は、以下のとおりです。

任意売却の相談先
  • 弁護士に相談する
  • NPO法人に相談する
  • 不動産業者に相談する

この3つのうち、不動産業者が最も任意売却の相談先として適しています。

またその中でも、任意売却を専門としている不動産業者に相談すれば、適切なアドバイスをもらうことができるでしょう。

弁護士やNPO法人に相談しても、売却に関しては外注の不動産業者と媒介契約を結ぶことになり二度手間ですし、弁護士への相談にはお金がかかります。

弁護士側の手続きが楽だからという理由で競売を勧めたり、しなくても良い自己破産を勧めたりする悪質な弁護士もいますので、注意してください。

任意売却を専門としている不動産業者であれば、無料で相談に乗ってもらうことができますし、相談から売却まで同じ担当者が責任を持っておこなってくれますので、安心して任せることができます。

弁護士に相談したときにかかる費用は?

弁護士に任意売却を依頼した場合にかかる費用は、事務所によっても異なりますが、60万円程度が相場です。

60万円の内訳は、着手金として30万円、任意売却が成立したときの成功報酬として30万円となっており、別途、外注の不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

最初から不動産業者に相談にいけば、時間もお金も無駄になりません。

管理人からの一言「任意売却で将来は明るくなる」

自分一人で問題を抱え込んでも、解決にはつながりません。

競売という現実に背を向けたくなる気持ちもわかりますが、なるべく早く現実と向き合い、任意売却へと踏み切ることが大切です。

今回の記事が、現状を打破するためにはどうすればいいのか、またどこに相談すればいいのかわからなかった人の指針となれば幸いです。

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