- 田んぼや畑を手放したい
- 農地を相続したけどいらない
このような人も多いのではないでしょうか。
農地売買には様々なしがらみがあるため、ルールを確認しないと売却することができません。
仮に売却できたとしても、手続きが間違っていれば売買契約が無効になったり、罰金が科せられたりする可能性がありますので注意してください。
この記事では、「農地売買のルール」から「農地を売却する流れ」「農地売買における注意点」について紹介していきます。
農地の売買にはルールがある？守らないとどうなる？
耕作の目的で使われる田んぼや畑などの農地を売却するためには、農地法に基づく許可や届出が必要になります。
登記簿上の地目が「農地」となっている場合の他にも、地目が「宅地」となっていても実際には耕作の目的に使用されている土地は農地法上、農地として取り扱われますので注意してください。
農地の売却方法には、農地のまま権利だけ移す権利移動と、農地以外の土地に変えて売る転用目的の権利移動があります。
権利移動および転用目的の権利移動をおこなうときのルールは、以下のとおりです。
| 権利移動 | 転用・転用目的の権利移動 | |
|---|---|---|
| 許可権者 | 農業委員会 | 都道府県知事または指定市町村長 |
| 許可なしの場合の効力 | 無効 | 無効 |
| 許可なしの場合の罰則 | 3年以下の懲役または300万円以下の罰金 | 3年以下の懲役または300万円以下の罰金 |
市街化調整区域内の農業振興地域にある農地は「青地」と「白地」に分かれている
市街化調整区域内の農業振興地域にある農地は、農振法によって農用地区域の「青地」と、農用地区域ではない地域の「白地」に分けられています。
青地は、転用に対して厳しい規制がある地域で、転用するためには農振除外の手続きによって白地にしたうえで、転用許可を受けなければなりません。
一方で白地は、青地に比べると転用に対する規制がゆるく、転用許可を得ることができれば農地から地目を変更できます。
農業振興地域…農業を発展させるべきとして指定を受けた地域
農振除外…農用地利用計画を変更してもらい、農用地区域から除外してもらうこと
市街化調整区域の売買については、下記の記事でも詳しく解説していますので合わせてご覧ください。
市街化調整区域の家や土地は売れない？用途変更が認められる売買のコツ
市街化調整区域は売れない？用途変更が認められるケースから、開発許可を得て売買する方法まで徹底解説しています。買主にとってのデメリットを理解しないと、売却できずに売れ残ってしまいますので注意してください。
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市街化区域内にある農地は規制がゆるい
市街化区域内にある農地は、あらかじめ農業委員会に届け出をしておけば、許可不要で農地転用できます。
わざわざ都道府県知事や指定市町村長から許可を得る必要がない、ということです。
これを「市街化区域内の特例」といいます。
市街化区域は、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域として指定されているため、農地からの転用のハードルは非常に低くなっています。
【農地を売却する方法】売買手続きの流れ
農地の売買取引には複雑な規制があることが分かったうえで、結局、農地を売却するためには何をすれば良いのか、売買手続きの流れについて確認しておきましょう。
- 農地のまま売るのか、転用を前提に売るのか決める
- 売りに出して買主を探す
- 許可を条件とした売買契約を結ぶ
- 農業委員会または都道府県知事等に許可申請する
- 所有移転請求権の仮登記をする
- 物件引き渡しと所有権移転の本登記をおこなう
農地のまま売るのか、宅地にして売るのか決める
農地を売却する場合、まずは農地として売却するのか、農地以外に転用することを前提に売却するのか考えてください。
農地として売却するのであれば、買主は農家に限定されます。
一方で農地を宅地にして売るのであれば、買い手の幅が広がるため売れやすくなります。
ただし売却する農地が青地の場合、転用は非常にハードルが高いため、農地のまま売却することを選択したほうが良いかもしれません。
市街化区域にある農地は、宅地に変更する前提で売り出すことで高値売却も期待できます。
売りに出して買主を探す
農地を売りに出して、買主を探してください。
売却手段としては、以下のような方法が挙げられます。
- 不動産業者に相談して売却してもらう
- 国に買い取ってもらう
まずは不動産業者に相談して、高値売却を目指すことをおすすめします。
国に買い取ってもらうという方法は、どうしても売買代金が安くなってしまう傾向にあるからです。
不動産業者なら、より良い条件で売買取引をおこなうことが職務のため、がんばって高く売れるよう努力してもらえるでしょう。
ただし農地の売却は専門的な知識が必要になりますし、手続きが煩雑なため、誠実で優秀な不動産業者でなければ堅実な売買取引はできません。
最近では本などでも紹介されているため知っている人も多いと思いますが、不動産一括査定サイトを利用すれば、農地の売買に慣れている業者が必ず見つかります。
農地買取業者が見つかる一括査定サイトは「イエウール」
農地に対応している不動産一括査定サイトは、イエウールです。
物件種別の選択で「農地」を選べば、農地売買を得意とする不動産業者を紹介してもらえます。
一見すると同じように見える不動産業者ですが、それぞれ得意不得意があります。
素人が農地売買を得意とする不動産業者を見つけるのは至難の業ですので、ネット上で物件情報を入力するだけで、条件にぴったり合う業者を紹介してもらえる一括査定サイトを利用するのがベターです。
「とりあえず、いくらで売れるか知りたい」という人にも対応しているため、上手に活用しましょう。
許可を条件とした売買契約を結ぶ
農地に買い手がついたら、権利移転または転用の許可が得られることを条件とした売買契約を結びます。
許可が得られたら正式に契約が成立し、万が一許可が下りなかった場合は契約を白紙にするというものです。
売買契約書に以下のような記載をして、契約を交わします。
農地売買契約書の条文例
売買契約書は、不動産業者が状況に応じて作成してくれますので安心してください。
ただし後からトラブルに発展しないために、記載内容についてしっかりと理解したうえで契約を締結することが大切です。
農業委員会または都道府県知事等に許可申請する
農地のまま売るのか、転用を前提に売るのかによって、手続きの内容は異なります。
それぞれの場合における手続きは、以下のとおりです。
| 農地のまま売る場合 | 農業委員会または都道府県知事等の許可を受ける |
|---|---|
| 転用を前提に売る場合 | 都道府県知事等または農林水産大臣の許可が必要 |
農地は農地法によって、許可を得ないと所有権を移すことができない決まりになっています。
面倒くさいからといって許可を得ずに売買契約を結んだ場合、その契約は無効になり、罰金を科せられる可能性がありますので注意してください。
所有移転請求権の仮登記をする
売買契約を締結したら、権利移転または転用を前提として権利移転の許可を得るのですが、許可が出るまでには時間がかかります。
そのため行政庁へ許可申請するのと同時に、所有権移転請求権の仮登記をしておきます。
仮登記は買主がおこないますが、売主が協力しなければ手続きできません。
もしも協力しなかった場合、買主は契約解除、さらには損害賠償を請求することができる権利を持っていますので注意してください。
物件引き渡しと所有権移転の本登記をおこなう
農業委員会または都道府県知事等から許可が出たら、買主から売却代金を受け取り、物件を引き渡します。
登記原因証明情報など、登記に必要な書類の準備は事前におこなっておくとスムーズです。
もしも許可申請が却下された場合、売買契約は無効となります。
買主から売却代金の一部を手付金として受け取っていた場合は、返還しなければなりませんので、使わずにとっておきましょう。
田んぼや畑などの農地を売買するときの注意点
農地の売買取引における規制について紹介しましたが、他にも以下の注意点があります。
- トラブルがあれば農業委員会の仲介制度を利用して解決しておく
- 基本的には農家にしか売却できない
トラブルがあれば農業委員会の仲介制度を利用して解決しておく
トラブルが生じている農地は、売却することができません。
農業委員会が和解の仲介をおこなってくれますので、活用して解決しておきましょう。
たとえば農地の使い道がなく、隣の農家に賃貸しているという人もいると思います。
その場合、賃貸契約を解消しておかなければ売却できません。
しかし借りている人からすれば、農作物を育てているのですから、すぐに退去することはできません。
農作物を育てるために土などの状態を管理してきたという過程もありますので、賃貸契約の解消に対してスムーズに応じてくれないのも頷けます。
民事調停や民事訴訟などのように、おおごとにならないので、賃貸契約の相手との間にわだかまりが残ってしまう可能性が低いというメリットもあります。
基本的には農家にしか売却できない
農地のまま売却する場合、買い手は農家のみに限定されるという点に注意してください。
そもそも農家でなければ農地を買わないという意味でもありますが、農地法によって農家の買い手は制限されています。
（農地又は採草放牧地の権利移動の制限）
許可は、次の各号のいずれかに該当する場合には、することができない。
二 農業生産法人以外の法人が前号に掲げる権利を取得しようとする場合引用元: 農林水産省-農地法
つまり農業生産をおこなわない人と売買契約を締結しても、権利移転の許可をもらうことはできないということです。
農地の価格相場はいくら？全国平均が年々下がっているって本当？
農地の価格相場は、その地域における売却相場のだいたい3〜4割減が目安になります。
行政庁の許可を得なければならなかったり、仮登記の手間があることから、どうしても売却相場は宅地よりも安くなってしまいます。
農地の価格相場の全国平均については、下記の全国農業会議所の調査結果を参考にしてください。
純農業地域の農用地区域の農地価格（全国平均）は、中田価格が120万7千円で前年比 1.2％の下落、中畑価格が89万1千円で1.1％下落した。中田、中畑価格ともに平成７年以降23年連続の下落となっている。
「中田」は田んぼ、「中畑」は畑のことです。
農地の価値は下落し続けており、今後も後継者不足によって相場が上がる見込みはないでしょう。
これ以上、下落する前に早めに行動に移したほうが良いかもしれません。
田んぼや畑などの農地を売買取引したときにかかる税金
田んぼや畑などの農地を売ると、売却益(譲渡所得)に対して税金が課せられます。
譲渡所得は、以下の計算式によって算出します。
譲渡所得金額がなければ、譲渡所得税は課せられません。
購入代金よりも売却代金のほうが高額であるケースは稀であり、譲渡所得税が課せられる人はほとんどいないでしょう。
ただし相続によって取得したために購入当時の金額がわからない場合、取得費が「売却代金×5%」になるため、売却益が生じてしまう可能性がありますので注意してください。
農地を売却したときに利用できる特別控除もありますので、譲渡所得があった人は節税できないかどうか確認しましょう。
また譲渡所得を得た人は確定申告の義務があるため、農地を売却した翌年の2月16日から3月15日までに管轄の税務署に確定申告書を提出してください。
管理人からの一言「農地売買はよい相談相手を見つけることが大切」
農地売買には様々な規制があり、手続きが煩雑なため、よい相談相手を見つけることが大切です。
相談相手としては、不動産会社が最も適切になります。
不動産会社が相談相手に適切な理由は、農地の売買取引に関する知識や、実際に売却するノウハウを持っているからです。
農地売買に関するルールを完璧に遂行できる自信がなかったとしても、とりあえず不動産会社に相談すれば、その都度どうすれば良いか教えてもらえますので安心してください。
イエウールで一括査定したら310万も高くなった
管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。
イエウールはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくることはありません。
物件情報を入力するだけの簡単手続きで、すぐに売却相場が分かる手軽さも好評です。
