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マンション売却は人生に1度あるかないか、という人がほとんどだと思います。

マンション売却をおこなう理由は様々だとおもいますが、できるだけ「高く」しかも「早く」売りたい、という望みは共通しているのではないでしょうか。

しかし、いざ売ろうと思っても何から取りかかればよいか分からず、とりあえず不動産屋に相談に行き、そのまま任せっきりという人も少なくありません。

不動産屋に任せっきりにしてしまうと希望する価格よりも安くなってしまったり、想定してたよりも売却まで時間がかかってしまったりします。

管理人はマンションを売却する際、マンションに何の思い入れもない不動産屋にすべてを任せてしまっていいのだろうか、という思いから、しっかりと知識を身につけたうえでマンション売却に挑みました。

その結果、希望価格でマンションを売却することができ、大変満足しています。

このサイトではそのときの経験をもとに、まず何から始めればよいのか、に焦点をあててマンション売却の流れを紹介していきます。

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一人でも多くの人が、大切な資産であるマンションをすこしでも高く、よりよい条件で売却できたら幸いです。

マンション売却の流れ

マンション売却の流れは、以下の簡単6ステップです。

  1. 相場価格を調べる
  2. 不動産業者を選んで媒介契約を結ぶ
  3. 売却活動をスタートする
  4. 内覧者を迎える準備をする
  5. いざ、売買契約へ
  6. 物件引き渡しの準備をする

各ステップでのポイントや注意点について、管理人の経験談も含めながら紹介していきますので参考にしてください。

1.マンションの相場価格を調べる

不動産会社に直接、売却の相談へ行く前に物件の相場価格を調べて、把握しておきましょう。

「はじめから不動産業者に聞けばいいのではないか」と思われるかもしれませんが、不動産業者の提示する査定価格というのは大変あいまいです。

物件によってそれぞれ特徴が異なり、同じものは一つもないにもかかわらず、その違いがしっかり考慮されずに査定価格が算出されてしまうからです。

不動産査定は、対象となる物件と同じマンションや周辺のマンションの売買価格を参考に割り出す「取引事例比較法」という手法が多く用いられるのですが、この方法では適切な査定価格を算出することはできません。

同じマンションであっても階数が違ったり、周辺のマンションでも築年数が違ったりと、全く同じ物件は一つもないことに加え、不動産業者によって今までの成約実績や、比較に使用する事例の選び方に違いがあるからです。

不動産一括査定サイトを利用するのがベスト

不動産屋が提示する査定価格が適正であるかどうか判断するためには、一社の不動産屋の見積もりだけでは情報が足りません。

不動産一括査定サイトを利用して査定依頼すれば、同時に複数の不動産仲介会社に見積もりを依頼することができますので、マンションの適正価格を把握するのに非常に役立ちます。

不動産一括査定サイトは家の住所や間取り、築年数などの物件情報を記入するだけで、簡単に見積もりを出してもらうことができる便利ツールです。

もしも他社の査定価格と大きく異なる金額を提示する不動産屋がいたら、なぜその金額で売れるのか、他社の査定額との違いは何なのかなど、その金額を出した根拠についてしっかり聞き出しましょう。

不動産会社は売主と買主の仲介役であって、マンションを購入してくれる取引相手ではありません。

不動産会社が提示する査定価格は、確実に売れると保証された金額ではなく、あくまで買主に提示する金額として妥当な額である、という意味合いが強いのです。

査定価格が保証された金額ではないことを口実にわざと高めに物件価格を提示し、売主と専属専任媒介契約や専任媒介契約を結ぼうとする不動産会社がいるので注意してください。

仲介会社が売主の気を引く目的で査定額を高めに提示していないか見極めるには、一括査定サイトを利用して複数の仲介会社に見積もりを出してもらうことが最も有効です。

一社だけの価格査定を鵜呑みにして判断を誤ると、マンション売却を失敗させることになりますので、複数の仲介会社の比較は必ずおこなってください。

2.マンション売却を依頼する不動産業者を選んで媒介契約を結ぶ

一括査定サイトで相場価格を把握できたら、正式にマンション売却を依頼する仲介会社を選び、媒介契約を結びましょう。

不動産売買を成功させるためには、信頼できる仲介業者を選ぶことがとても重要になりますので、しっかり比較したうえで検討しましょう。

選択肢があまりにも多いと迷ってしまいますので、一括査定サイトで見積もりを出してもらった仲介会社の中から3社選び、その中から1社に絞るとスムーズです。

3社を選ぶ際、「大手不動産業者」と「地元の不動産屋」、「マンション売買を得意としている不動産屋」をそれぞれ1社ずつ選択肢に入れられるとベストです。

管理人はマンションを売却した際に、一括査定サイトで見積もりを出してもらった会社の中から、周辺のマンションの成約事例が多かった、地元の不動産屋と専任媒介契約を結びました。

一般媒介契約ではなく専任媒介契約を選んだ理由は、レインズという不動産業者間の物件検索システムにマンションを登録してもらうことで、多くの不動産屋に物件情報が行き渡るのであれば、複数の仲介会社に依頼する一般媒介と同じ効果が得られると思ったからです。

媒介契約についてより詳しく知ったうえで選びたいという人は、「おすすめの媒介契約は?一般媒介と専任媒介の違いや有効期間について」の記事で3つの媒介契約の違いや有効期間などを比較していますので合わせてご覧ください。

3.マンション売却の活動をスタートする

売却を依頼する仲介会社を決めたら、売り出し価格を決めます。

売り出し価格は売主が自由に決められますが、その後の売買取引に大きく影響があるので、価格設定は慎重におこなう必要があります。

売り出し価格を相場よりも高くした場合と低くした場合、それぞれマンション売却にどのような影響を及ぼすのかについて説明していきます。

売り出し価格を相場より高く設定した場合

売り出し価格を相場よりも高く設定したとしても、場合によってはその価格で買ってくれる人が現れるかもしれません。

買主が物件をとても気に入り、高値でも買いたいと言ってもらえたら、マンション売却にとって一番良い結果です。

しかし中古住宅を探している人は、相場価格を事前に調べていることが多いため「この物件は相場より高い」と購入をやめてしまうのが一般的だと思ってください。

また買主は予算を決めて物件を探していることがほとんどですので、価格が高いとそもそも「予算外」であるとスルーされてしまいます。

物件の情報を数多くの人に見てもらったほうが売却しやすくなるわけですから、売り出し価格を相場よりも高く設定することは、自ら売買機会を狭めていることになるのです。

売り出し価格を高く設定したことにより、なかなか購入希望者が現れないとなると、仲介会社は売主に価格を下げるように説得してくるようになり、売主も「このままでは売れないかもしれない」という焦りを感じ、価格を下げることになるでしょう。

しかし価格が下がったからといって必ずしも買主の購入意欲を刺激できるかというと、そうとは限りません。

「もっと価格が下がるのではないか」「そんなに価格が下がるということは何か問題があるのではないか」と消極的になり、購入を見送ってしまう可能性があるのです。

売り出し価格を相場より低く設定した場合

売り出し価格を低く設定すれば、早期に買い手が決まるかもしれません。

しかし売主にとっては、できるだけ高く売りたいのが本心なのですから「もっと高く売れたのではないか」と、せっかく売却が決まったにも関わらず、もやもやを残してしまうことになります。

もっと高く売れたのではないかというしこりは自分だけで済めばまだいいのですが、ほとんどの場合は家族や親族にも関係することです。

家族や親族にそのようなわだかまりを残してしまえば、関係に溝を作ってしまいかねません。

大袈裟だと思われるかもしれませんが、値段が高いマンション売却では数百万円の差が出る可能性があるのですから、本や服を売るときのように「思ったよりも安くなってしまったけど、仕方ないか」とならないことは、おおよそ想像ができるでしょう。

マンションの売り出し価格の設定について詳しく知りたい人は、「マンションの売り出し価格の決め方!成約価格との差をなくすために」の記事で、値段の決め方とその注意点について紹介していますので、合わせてご覧ください。

売却活動の戦略を立てる

仲介会社と綿密に売却活動の作戦を立てることも、納得のいく結果にするためには欠かせません。

仲介担当者に自分の希望を伝え、どんな宣伝方法にするのか、どんな人をターゲットにするのか、戦術を練りましょう。

仲介会社は物件の立地や築年数などの情報しか聞いてこないかもしれませんが、実際に住んでいた売主はもっと魅力を知っているはずです。

駐車場が広く車の駐車がしやすい、近くにおいしいご飯屋さんがある、近隣関係が良好である、などといったことは実際に住んでいる売主にしかわかりません。

そういった売主だけが知っている物件の情報により、買主は自分が住んだときのことをイメージしやすくなり、購入意欲を掻き立てられるのです。

買主に住みたいと思ってもらえるよう、住んでいるからこそ知っている物件の魅力を仲介会社にしっかりと説明することをおすすめします。

管理人は、マンションの魅力について、できるだけ多くの情報を仲介担当者に伝えました。

仲介担当者にマンションの魅力をしっかり伝えたことで、よりいっそう売却活動に力を入れて取り組んでくれるようになったと感じます。

仲介担当者に任せっきりにするのではなく、管理人も売却活動に積極的に参加する姿勢を見せたことで、仲介担当者も頑張らなければと思ってくれたんだと思います。

4.マンションに内覧者を迎える準備をする

広告などで興味を持った買い主は、実際に物件の内覧に来ます。

購入検討者にとって内覧会は、購入に踏み切るかどうかの重要な判断をする場ですので、きちんと準備をして迎えましょう。

破損がないかチェックする

中古の物件なので、壁が汚れているなどの多少の不具合はあるでしょう。

買主もリフォームをする前提で購入を考えていたり、多少の不具合はあるものだと思っていたりします。

しかしながらドアの取っ手が取れていたり、水回りに故障があったりすると、買主の購入意欲を下げてしまいます。

たとえ購入を決めたとしても、不具合があるのだから、と値引き交渉をされてしまうかもしれません。

できる限り修復しておくことで物件の印象は良くなり、高値での売却が可能になります。

自分好みにリフォームして住むことを楽しみに中古マンションの購入を考えている人が多いため、過度なリフォームはかえってマイナスです。修復するのは、故障箇所や水回りにとどめておくのが無難でしょう。
物件の印象を良くするために掃除をする

家の埃や汚れを取り、内覧者を気持ち良くお迎えすることは、家の印象を左右する重要なことになります。

部屋が汚ければ当然ながら印象は悪くなりますし、物が多いと部屋が狭く見えてしまいます。

売主の生活感があまりにも出てしまっていると買い主に購入後のイメージをさせにくくなるので、できるだけきれいで物が少ない、すっきりとした部屋にしておきます。

また内覧会で見ることができない部屋があると、買い主は不信感を抱きます。

何か見せられない理由があるのではないかと思い、たとえ他は気に入っていたとしても、購入をやめてしまうかもしれません。

子供部屋や寝室はもちろん、お風呂やトイレ、物置部屋などすべてを見せられる状態にしておきましょう。

管理人は、どうせ引っ越しをするのだからと、部屋の物は内覧前にほとんど片付けました。

売買契約を結んでから引渡しまでは本当にあっという間だったので、あらかじめ物を少なくしておいて良かったです。

5.いざ、マンション売買契約へ

買い手が決まると売買契約を交わすのですが、契約を結ぶ前に注意するべきことがあります。

後々トラブルにならないよう、しっかりと確認してください。

トラブル回避のために瑕疵を明示する

「瑕疵」とは一見しただけでは見えない欠陥のことです。

瑕疵が売買契約の後に発覚すると、買主から物件の修補や損害賠償を求められたり、契約が解除となってしまったりします。

中には契約が解除となったうえに、損害賠償を求められるという最悪のケースもあるので、瑕疵については明白にしておく必要があります。

売却後に、買主にいつまでもクレームをつけられてしまう事態を避けるため、売買契約の際に瑕疵の責任を負う期間について取り決めましょう。

売主がどこまでの瑕疵の責任を負うかは買主との交渉次第ですが、2ヶ月程度で設定するのがベターです。

告知書を手抜かりなく記入する

売主は物件に壊れている設備はないか、リフォームした箇所はないか、近隣トラブルはないかなど、買主に伝えておくべき事項を告知書に記し、仲介会社に提出します。

告知書は「重要事項説明書」にも反映される重要な書類なので、手抜かりのないよう記入してください。

売主が買主に伝えるべき瑕疵やトラブルについては、「マンション売却時の告知義務はどこまで?【隣人トラブル・騒音問題】」の記事で紹介していますので参考にしてください。

重要事項説明書を確認しておく

不動産売買契約を結ぶ前に、仲介会社から買主に対してマンション売却にかかわる重要事項の説明がおこなわれるのですが、買主が記載内容を確認する前に売主も目を通しておく必要があります。

重要事項説明書に載せるべき物件の瑕疵や問題を、載せたら売れなくなるかもしれないからと、きちんと明記しない悪質な営業マンがいるためです。

売主が仲介会社に報告してあった瑕疵だとしても、「伝えるべきことを買主に知らせずに契約をした」として売主も責任を取らなければならなくなります。

自分の身を守るために、重要事項説明書の内容は売主自身の目でしっかりと確認することをおすすめします。

売買契約時に、仲介を依頼した不動産業者に仲介手数料の半金を支払うことになりますので、事前に金額の確認と準備をしておきましょう。

残りの半金は、決算引渡しの手続きが済んだのを確認してから支払います。

6.マンションを引き渡す準備をする

マンションの売買契約を結んだら、いよいよ物件を買主へ引き渡します。

無事にマンションを引き渡せるよう、最終確認を怠ってはいけません。

権利証や登録識別情報はあるか確認する

マンションの引渡しをおこなう際、権利証や登録識別情報が必要になりますので、準備しておきましょう。

権利証とは、不動産登記の際に登録申請書と同じ内容のものに、法務局から「登記済」の印を押してもらった書類です。

登録識別情報とは、アルファベットやアラビア文字などを組み合わせた、登記手続きの際に必要となるパスワードみたいなものです。

マンションを取得したのが平成17年3月より前である場合には権利証、それ以降である場合には登録識別情報が交付されていますので、用意しておいてください。

登記…土地や建物の所在や権利関係など国で管理する帳簿に記載してもらうこと
抵当権を抹消する

ローン残債がある場合、マンションには抵当権がつけられていますので、引き渡しの前に抵当権の抹消手続きをしておきます。

抵当権とは、銀行からお金を借りる際に家や土地を担保とすることで、抵当権を抹消しておかないと売却後でも銀行にマンションを取られてしまう危険性があります。

そのようなリスクのあるマンションを、わざわざ購入したい人はいませんので、抹消手続きは必ずおこなわなければなりません。

購入者から受け取った売買代金でローンを返済する場合には、決算日に売買代金を受け取るのと同時に抵当権抹消手続きをおこないます。

購入者と売買契約を結び決算日(引渡し日)が決まった段階で、銀行へ連絡することも忘れてはいけません。
決算日前に引っ越しを済ませておく

決算日には買主からの売買代金を受け取るのと同時に、マンションの引渡しをおこないますので、事前に引っ越しを済ませておかなくてはなりません。

売買契約書で残すと定めたもの以外は、すべて取り払った状態にしておいてください。

公共料金の名義変更をしておく

マンションの引っ越しが済んだら、電気や水道など公共料金の名義を変更しておきます。

名義変更を行っておかないと、マンションを引き渡した後も売主に請求がいってしまうので注意が必要です。

手続きは仲介会社がやってくれることがほとんどですが、忘れずに確認するようにしましょう。

決算日に必要な書類がそろっていなかったり、引っ越しが済んでいなかったりすると、買主から違約金や遅延損害金を請求される場合があります。

決算日までにおこなっておくことに抜けはないかどうか、しっかり確認しておいてください。

管理人からの一言「マンション売却を成功させるためには適切な不動産会社選びが重要」

マンション売却の流れについて確認しましたが、最後にもう一度お伝えしたいことは「マンション売却を成功させるためには、最初の適切な仲介会社選びが重要」だということです。

マンション売却の最初から最後までを共に取り組む仲介会社次第で、物件を高く売却できるかが左右されてしまいます。

安易に仲介会社を選ぶことなく、信頼できる仲介会社を見つけ出してマンション売却を成功させてください。

マンションを高く売るための3つの心得
  • 信頼できる仲介会社と専任媒介契約を結ぶ
  • 値段設定は慎重に
  • 売主も売却活動に積極的に参加する

マンション売却における最良のパトーナーを見つけ出すためには、不動産一括査定で複数の仲介会社を比較することが必須です。

不動産一括査定サイトの中でも、「質の良い仲介会社と出会える」と評判のイエウールを利用することをおすすめします。

業界最多である全国1,400社以上の厳選された仲介会社と提携しているイエウールなら、より高値で売却できる仲介会社がきっと見つかります。

(CV)

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