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マンション売却は人生に1度あるかないか、という人がほとんどだと思います。

マンション売却をおこなう理由は様々だとおもいますが、できるだけ「高く」しかも「早く」売りたい、という望みは共通しているのではないでしょうか。

しかし、いざ売ろうと思っても何から取りかかればよいか分からず、とりあえず不動産屋に相談に行き、そのまま任せっきりという人も少なくありません。

不動産屋に任せっきりにしてしまうと希望する価格よりも安くなってしまったり、想定してたよりも売却まで時間がかかってしまったりします。

管理人はマンションを売却する際、マンションに何の思い入れもない不動産屋にすべてを任せてしまっていいのだろうか、という思いから、しっかりと知識を身につけたうえでマンション売却に挑みました。

その結果、希望価格でマンションを売却することができ、大変満足しています。

このサイトではそのときの経験をもとに、まず何から始めればよいのか、に焦点をあててマンション売却の流れを紹介していきます。

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一人でも多くの人が、大切な資産であるマンションをすこしでも高く、よりよい条件で売却できたら幸いです。

マンション売却の流れ

マンション売却の流れは、以下の簡単6ステップです。

  1. 相場価格を調べる
  2. 不動産業者を選んで媒介契約を結ぶ
  3. 売却活動をスタートする
  4. 内覧者を迎える準備をする
  5. いざ、売買契約へ
  6. 物件引き渡しの準備をする

各ステップでのポイントや注意点について、管理人の経験談も含めながら紹介していきますので参考にしてください。

1.マンションの相場価格を調べる

不動産会社にマンション売却の相談へ行く前に、物件の相場価格を調べておきましょう。

「はじめから不動産業者に聞けばいいのではないか」と思われるかもしれませんが、不動産業者が提示するマンションの査定価格は大変あいまいです。

物件によってそれぞれ特徴が異なり、同じものは一つもないにもかかわらず、その違いがしっかり考慮されずに査定価格が算出されてしまうからです。

不動産査定は、対象となる物件と同じマンションや周辺のマンションの売買価格を参考に割り出す「取引事例比較法」という手法が多く用いられるのですが、この方法では適切な査定価格を算出することはできません。

同じマンションであっても階数が違ったり、周辺のマンションでも築年数が違ったりと、全く同じ物件は一つもないことに加え、不動産業者によって今までの成約実績や、比較に使用する事例の選び方に違いがあるからです。

マンション相場の調べ方について知りたい人は、「リンク」の記事も合わせてご覧ください。

不動産一括査定サイトを利用するのがベスト

不動産屋が提示する査定価格が適正であるかどうか判断するためには、一社の不動産屋の見積もりだけでは情報が足りません。

不動産一括査定サイトを利用して査定依頼すれば、同時に複数の不動産仲介会社に見積もりを依頼することができますので、マンションの適正価格を把握するのに非常に役立ちます。

不動産一括査定サイトは家の住所や間取り、築年数などの物件情報を記入するだけで、簡単に見積もりを出してもらえる便利ツールです。

もしも他社の査定価格と大きく異なる金額を提示する不動産屋がいたら、なぜその金額で売れるのか、他社の査定額との違いは何なのかなど、その金額を出した根拠についてしっかり聞き出しましょう。

不動産会社は売主と買主の仲介役であって、マンションを購入してくれる取引相手ではありません。

不動産会社が提示する査定価格は、確実に売れると保証された金額ではなく、あくまで買主に提示する金額として妥当な額である、という意味合いが強いのです。

査定価格が保証された金額ではないことを口実にわざと高めに物件価格を提示し、売主と専属専任媒介契約や専任媒介契約を結ぼうとする不動産会社がいるので注意してください。

仲介会社が売主の気を引く目的で査定額を高めに提示していないか見極めるには、一括査定サイトを利用して複数社に見積もりを出してもらうのが最も有効です。

一社だけの価格査定を鵜呑みにして判断を誤ると、マンション売却を失敗させることになりますので、複数の仲介会社の比較は必ずおこなってください。

不動産一括査定サイトで見積もりを依頼するには、物件の所在地や個人情報を入力しなければならないので、信用できるサイトなのかという点も気になると思います。

不動産一括査定サイト8社を比較したうえでおすすめできるサイトを、下記の記事で紹介していますので参考にしてください。

不動産一括査定サイト8社を徹底比較!注意点とデメリットまで解説

不動産一括査定サイト8社を徹底比較しました。この記事では、初心者も安心して利用できる査定サイトの紹介から一括査定のメリット・デメリット、利用する際の注意点まで解説しています。物件に適した査定サイトを見つけることができれば、不動産を高く売却できます。

2.不動産業者を選んで媒介契約を結ぶ

一括査定サービスで相場価格を把握できたら、正式にマンション売却を依頼する仲介会社を選び、媒介契約を結びましょう。

不動産売買を成功させるためには、信頼できる仲介業者を選ぶことがとても重要になりますので、しっかり比較したうえで検討しましょう。

選択肢があまりにも多いと迷ってしまいますので、一括査定サイトで見積もりを出してもらった仲介会社の中から3社選び、その中から1社に絞るとスムーズです。

3社を選ぶ際、「大手不動産業者」と「地元の不動産屋」、「マンション売買を得意としている不動産屋」をそれぞれ1社ずつ選択肢に入れられるとベストです。

管理人はマンションを売却した際に、一括査定サイトで見積もりを出してもらった会社の中から、周辺のマンションの成約事例が多かった、地元の不動産屋と専任媒介契約を結びました。

一般媒介契約ではなく専任媒介契約を選んだ理由は、レインズという不動産業者間の物件検索システムにマンションを登録してもらうことで、多くの不動産屋に物件情報が行き渡るのであれば、複数の仲介会社に依頼する一般媒介と同じ効果が得られると思ったからです。

一般媒介と専任媒介の契約内容の違いと、それぞれのメリット・デメリットについて、下記の記事で紹介していますので合わせてご覧ください。

おすすめの媒介契約は?一般媒介と専任媒介の違いや有効期間について

不動産会社と結ぶ媒介契約書とは?媒介契約の種類は3つあり、それぞれ有効期間や契約内容に違いがあります。一般媒介と専任媒介契約のどちらがいいのかについても分かりやすく紹介しています。

3.マンションの売却活動をスタートする

売却を依頼する仲介会社を決めたら、仲介会社と綿密に売却活動の作戦を立てて、売り出し価格を設定します。

売却活動の戦略を立てる

マンション売却を成功させるためには、仲介会社と綿密に売却活動の作戦を立てることが大切です。

仲介担当者に自分の希望を伝え、どんな宣伝方法にするのか、どんな人をターゲットにするのか、戦術を練りましょう。

仲介会社は物件の立地や築年数などの情報しか聞いてこないかもしれませんが、実際に住んでいた売主はもっと魅力を知っているはずです。

駐車場が広く車の駐車がしやすい、近くにおいしいご飯屋さんがある、近隣関係が良好である、などといったことは実際に住んでいる売主にしかわかりません。

そういった売主だけが知っている物件の情報により、買主は自分が住んだときのことをイメージしやすくなり、購入意欲を掻き立てられるのです。

買主に住みたいと思ってもらえるよう、住んでいるからこそ知っている物件の魅力を仲介会社にしっかりと説明することをおすすめします。

管理人は、マンションの魅力について、できるだけ多くの情報を仲介担当者に伝えました。

仲介担当者にマンションの魅力をしっかり伝えたことで、よりいっそう売却活動に力を入れて取り組んでくれるようになったと感じます。

仲介担当者に任せっきりにするのではなく、管理人も売却活動に積極的に参加する姿勢を見せたことで、仲介担当者も頑張らなければと思ってくれたんだと思います。

またマンションを「早く」、「高く」売却したいというのが当然の希望だと思いますが、この2つは相反関係にありますので、どちらを優先させるのか決めておきます。

早く売りたければ売却価格を妥協しなければならず、高く売りたければ早く売ることを諦める必要があるのです。

両方狙ってしまうと、よっぽど人気のあるマンションでなければ、「時間がかかって売却価格も低い」という結果になりかねません。

「早く」と「高く」、どちらを重視するのか明白にしたうえで、適切な値段設定をおこないましょう。

売り出し価格を決める

売り出し価格は売主が自由に金額を設定できますが、慎重に決める必要があります。

高く売りたいからといって安易に高く設定すれば売れ残ってしまうリスクがあり、安すぎる値段設定は高く売れるチャンスをつぶすことになります。

相場よりも高すぎる値段設定 売れ残ってしまい、結果的に売却に時間がかかる
相場よりも安すぎる値段設定 早く売れるが、もう少し高く売れたのではというモヤモヤを残す

「マンション売却は初めてで適正価格なんて分からない」と思われるかもしれませんが、不動産一括査定サイトで何社かの不動産業者とやり取りをおこなううちに相場価格の感覚がつかめていきますので安心してください。

下記の記事で売り出し価格の決め方について詳しく解説していますので、チェックしておくことでより適切な値段設定ができます。

マンションの売り出し価格の決め方!成約価格との差をなくすために

この記事では、マンションの売り出し価格の決め方について紹介しています。マンションを売却するときに誤った価格設定をすると成約価格が下がってしまい後悔します。相場価格を調べて値段を決めることが安値売却を防ぐコツです。

4.マンションに内覧者を迎える

広告などでマンションに興味を持った買い主は、実際に物件の内覧に来ます。

購入検討者にとって内覧会は、購入に踏み切るかどうかの重要な判断をする場ですので、きちんと準備をして迎えましょう。

マンション売却の内覧を成功させるコツと事前準備!やりがちな失敗パターン

この記事では、マンション売却の内覧のコツと注意点について紹介しています。居住中のマンションを売るときに失敗しないための掃除とお茶を出すタイミングのポイントについて押さえておきましょう。

破損箇所があれば補修しておく

新築ではないので、壁が汚れているなどの多少の不具合はあるでしょう。

買主もリフォームをする前提で購入を考えていたり、多少の不具合はあるものだと分かっていたりします。

しかしながらドアの取っ手が取れていたり、水回りに故障があったりすると、買主の購入意欲を下げてしまいます。

たとえ購入を決めたとしても、不具合があるのだから、と値引き交渉をされてしまうかもしれません。

できる限り修復しておくことで物件の印象は良くなり、高値での売却が可能になります。

自分好みにリフォームして住むことを楽しみに中古マンションの購入を考えている人が多いため、過度なリフォームはかえってマイナスです。修復するのは、故障箇所や水回りにとどめておくのが無難でしょう。

マンションに内覧者を迎える前に補修しておいたほうが良い箇所については、下記の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。

マンション売却で補修はどこまでする?壁紙やフローリングの傷について

この記事では、マンションを売却するときに壁紙(クロス)やフローリングの傷は補修したほうが良いのか?という疑問に答えています。お金をかけて補修すると売主が損してしまうこともありますので確認しておきましょう。

またリフォームに費用をかけすぎると売主が損を被ることになりますので、下記の記事でリフォームにかける費用の相場を確認しておきましょう。

マンション売却はリフォームして売るべき?費用はいくらかけるのが妥当?

マンションはリフォームして売るべき?この記事では、マンション売却でかかるリフォーム代について紹介しています。諸費用はなるべくおさえて中古マンションを高値売却するコツを確認しておきましょう。

物件の印象を良くするために掃除をする

マンションの内覧会前に徹底的に掃除し、埃や汚れを取り除いて綺麗にしておけば、内覧者に良い印象を与えることができます。

部屋が汚ければ当然ながら印象は悪くなりますし、物が多いと部屋は狭く見えてしまいがちです。

売主の生活感があまりにも出てしまっていると買い主に購入後のイメージをさせにくくなるので、できるだけきれいで物が少ない、すっきりとした部屋にしておきましょう。

また内覧会で見ることができない部屋があると買い主に不信感を与えてしまいますので、すべての部屋を見せられるようにしておきます。

単純に「部屋が汚いから」という理由で見せなかっただけだったとしても、買主に「何か見せられない重大な問題があるのではないか」と不審に思われてしまいます。

子供部屋や寝室はもちろん、お風呂やトイレ、物置部屋、ベランダなど。すべて見せられる状態にしておくのが賢明です。

管理人は、どうせ引っ越しをするのだからと、部屋の物は内覧前にほとんど片付けました。

売買契約を結んでから引渡しまでは本当にあっという間だったので、あらかじめ物を少なくしておいて良かったです。

マンションの内覧会までに掃除しておくべき箇所について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

マンション売却の内覧は掃除が重要!物件価値を下げないためのコツ

この記事では、マンション売却の内覧前にするべき掃除のコツについて紹介しています。汚い中古マンションは物件価値を下げてしまいますので、きれいな状態で内覧者を迎えましょう。

5.マンション売買契約を締結する

マンションの内覧会で購入希望者に物件を気に入ってもらうことができれば、いよいよ売買契約を結ぶことになります。

売買契約が成立してしまえば、よほどのことがない限り後戻りできませんので、緊張感を持って慎重に手続きを進めていきましょう。

売買契約当日の流れを確認しておきたい人は、「不動産の売買契約当日の流れをわかりやすく解説!準備するものについて」の記事も合わせてご覧ください。

トラブル回避のために瑕疵を明示する

「瑕疵」とは物件の欠陥のことで、売買契約締結後に瑕疵が発覚すると買主から物件の修補や損害賠償を求められたり、契約が解除となってしまったりします。

中には契約が解除となったうえに、損害賠償を求められるという最悪のケースもあるので、瑕疵については明白にしておく必要があります。

売却後に、買主にいつまでもクレームをつけられてしまう事態を避けるため、売買契約の際に瑕疵の責任を負う期間について取り決めましょう。

売主がどこまで責任を負うかは買主との交渉次第ですが、2ヶ月程度で設定するのがベターです。

告知書を手抜かりなく記入する

マンション売却時、売主は物件に壊れている設備はないか、リフォームした箇所はないか、近隣トラブルはないかなど。買主に伝えておくべき事項はすべて告知書に記入し、仲介会社に提出します。

告知書は「重要事項説明書」にも反映される重要な書類なので、手抜かりのないよう記入してください。

買主に伝えるべき物件の瑕疵やトラブルの範囲を自己判断するのは難しいと思いますので、下記の記事も合わせてご覧ください。

マンション売却時の告知義務はどこまで?【隣人トラブル・騒音問題】

マンション売却時の告知義務の範囲について説明しています。隣人トラブルや騒音問題、物件の瑕疵について正しく告知することでトラブルを未然に防ぐことができます。

重要事項説明書を確認しておく

不動産売買契約を結ぶ前に、仲介会社から買主に対してマンション売却にかかわる重要事項の説明がおこなわれるのですが、買主が記載内容を確認する前に売主も目を通しておく必要があります。

重要事項説明書に載せるべき物件の瑕疵や問題を、載せたら売れなくなるかもしれないからと、きちんと明記しない悪質な営業マンがいるためです。

売主が仲介会社に報告してあった瑕疵だとしても、「伝えるべきことを買主に知らせずに契約をした」として売主も責任を取らなければならなくなります。

トラブルの多いマンション売却で自分の身を守るために、重要事項説明書の内容は売主自身の目でしっかりと確認することをおすすめします。

売買契約時に、仲介を依頼した不動産業者に仲介手数料の半金を支払うことになりますので、事前に金額の確認と準備をしておきましょう。

残りの半金は、決算引渡しの手続きが済んだのを確認してから支払います。

6.マンションの決済・引き渡し

売買契約の締結まで進んだら、いよいよ決済となり、物件を買主へ引き渡します。

「マンション売却が終わる」と気持ちが高まると思いますが、無事にマンションが引き渡せるまで気を抜いてはいけません。

マンションの決済日までに、物件引き渡しが滞りなくおこなえるよう準備しておきましょう。

マンション売却の決済日の流れを確認しておきたい人は、「決済日の流れ(リンク)」の記事も合わせてご覧ください。

権利証や登録識別情報はあるか確認する

マンションの引渡しをおこなう際、権利証や登録識別情報が必要になりますので、準備しておきます。

権利証とは、不動産登記の際に登録申請書と同じ内容のものに、法務局から「登記済」の印を押してもらった書類です。

登録識別情報とは、アルファベットやアラビア文字などを組み合わせた、登記手続きの際に必要となるパスワードみたいなものと思っておくとわかりやすいでしょう。

マンションを取得したのが平成17年3月より前である場合には権利証、それ以降である場合には登録識別情報が交付されていますので、用意しておいてください。

登記…土地や建物の所在や権利関係など国で管理する帳簿に記載してもらうこと

万が一権利証を紛失している場合、司法書士による本人確認等の手続きが必要になりますので、なるべく早く不動産会社に相談してください。

権利証を紛失してしまった人は、「権利証 紛失(リンク)」の記事も合わせてご覧ください。

抵当権を抹消する

ローン残債がある場合、マンションには抵当権がつけられていますので、引き渡しの前に抵当権の抹消手続きをしておきます。

抵当権とは、銀行からお金を借りる際に家や土地を担保とすることで、抵当権を抹消しておかないと売却後でも銀行にマンションを取られてしまう危険性があります。

そのようなリスクのあるマンションを、わざわざ購入したい人はいませんので、抹消手続きは必ずおこなわなければなりません。

購入者から受け取った売買代金でローンを返済する場合には、決算日に売買代金を受け取るのと同時に抵当権抹消手続きをおこないます。

これを「同時決済」といい、決済日までに必要書類を準備しておいてもらうよう銀行に依頼する必要があります。

書類の準備には2週間前後かかりますので、決済日が決まり次第すぐに売却の旨を銀行に連絡しましょう。

ローン残債のあるマンションを売却するときに銀行への連絡はいつする?

この記事では住宅ローン残債があるマンションを売るときの銀行へ連絡するタイミングについて紹介しています。抵当権抹消手続きまでの流れや一括返済する方法の決め方を知っておくことで、ローンが残っている家の売却をスムーズに進めることができます。

決算日前に引っ越しを済ませておく

決算日には買主からの売買代金を受け取るのと同時に、マンションの引渡しをおこないますので、事前に引っ越しを済ませておかなくてはなりません。

売買契約書で残すと定めたもの以外は、すべて取り払った状態にしておいてください。

また物件の引き渡しは、売主から買主へマンションの鍵を交付することによっておこないますので、すべての鍵を集めておきましょう。

公共料金の名義変更をしておく

マンションからの引っ越しが済めば、電気や水道など公共料金の名義を変更しておきます。

名義変更を行っておかないと、マンションを引き渡した後も売主に請求がいってしまうので注意が必要です。

手続きは仲介会社がやってくれることがほとんどですが、忘れずに確認するようにしましょう。

決算日に必要な書類がそろっていなかったり、引っ越しが済んでいなかったりすると、買主から違約金や遅延損害金を請求される場合があります。

決算日までにおこなっておくことに抜けはないかどうか、しっかり確認しておいてください。

管理人からの一言「マンション売却を成功させるためには適切な不動産会社選びが重要」

マンション売却の流れについて確認しましたが、最後にもう一度お伝えしたいことは「マンション売却を成功させるためには、最初の適切な仲介会社選びが重要」だということです。

マンション売却の最初から最後までを共に取り組む仲介会社次第で、物件を高く売却できるかが左右されてしまいます。

安易に仲介会社を選ぶことなく、信頼できる仲介会社を見つけ出してマンション売却を成功させてください。

マンションを高く売るための3つの心得
  • 信頼できる仲介会社と専任媒介契約を結ぶ
  • 値段設定は慎重に
  • 売主も売却活動に積極的に参加する

マンション売却における最良のパトーナーを見つけ出すためには、不動産一括査定で複数の仲介会社を比較することが必須です。

不動産一括査定を利用して複数の仲介会社を比較することは、質の良い仲介会社に出会える確率が高くなるだけでなく、見る目を養うという点においても役立ちます。

実際に、不動産一括査定サイトを利用したことによってマンションが相場よりも高く売れたという人は多いのですから、インターネットで簡単に申し込める一括査定を利用しない手はないでしょう。

より高値売却してくれる仲介会社を効率よく見つけたい人は、「質の良い仲介会社と出会える」と定評のある無料査定サイト「イエウール」がおすすめです。

(CV)